Как оформить дарение долей в квартире от брата и сестры, если сестра не может приехать: документы, нотариус, доверенность

Обязательна ли нотариальная форма договора дарения доли и каковы последствия её несоблюдения

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Дарение доли в праве собственности на квартиру — это дарение недвижимого имущества между гражданами, поэтому с 13.12.2024 договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это значит, что и с братом, и с сестрой нужно идти к нотариусу; простой письменной формы (даже если договор подписать у юриста или в МФЦ) недостаточно.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 163 ГК РФ

Нотариус не просто «заверит подпись»: он проверяет законность сделки, наличие у каждого дарителя права распоряжаться своей долей (по выписке из ЕГРН и правоустанавливающим документам), дееспособность и волю сторон.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Последствие несоблюдения нотариальной формы жёсткое — сделка ничтожна, то есть не порождает перехода права и не может быть зарегистрирована в Росреестре. Поэтому экономить на нотариусе нельзя: без удостоверения дарение юридически не состоится.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Норма подтверждается и специальным законом о регистрации: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Исключение — когда ВСЕ участники долевой собственности отчуждают свои доли по ОДНОЙ сделке (п. 1 ч. 1.1 ст. 42). В вашей ситуации доли дарят только брат и сестра, а вы доли не отчуждаете и бабушка (2/5) остаётся сособственником, поэтому исключение не применяется — каждая сделка дарения удостоверяется нотариально.

Вывод: договор дарения доли квартиры от брата и от сестры обязателен к нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Без нотариуса сделка ничтожна. Согласие бабушки как сособственника на само дарение не требуется.

Нужно ли согласие остальных сособственников и соблюдение преимущественного права покупки

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Каждый сособственник распоряжается своей долей самостоятельно — по своему усмотрению он вправе её продать, подарить, завещать. Бабушка как владелец 2/5 не вправе запретить брату и сестре подарить их доли вам, и её согласия на это не требуется.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Преимущественное право покупки (извещение сособственников, месячный срок, право требовать перевода прав) закон связывает только с ВОЗМЕЗДНЫМ отчуждением — продажей доли постороннему лицу. К дарению это правило не применяется. Это ключевое отличие от продажи доли, разобранной ранее: там сособственника нужно извещать, при дарении — нет.

Вывод: согласие бабушки и каких-либо иных сособственников на дарение долей не требуется, преимущественное право покупки при дарении не действует (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 250 ГК РФ). Брат и сестра вправе подарить вам свои доли без чьего-либо согласия.

Как оформить дарение доли от сестры без её личного приезда

Сестра не обязана приезжать: закон знает несколько механизмов оформления сделки без совместного присутствия сторон.

Вариант 1 — дистанционное удостоверение одним нотариусом (если признаётся применимым). Основы о нотариате допускают ряд нотариальных действий удалённо, с идентификацией лица через УКЭП либо ЕСИА/единую биометрическую систему (ч. 6 ст. 42, ст. 44.3 Основ). Обратитесь к нотариусу по месту вашего нахождения и уточните, возможно ли удалённое удостоверение именно сделки по отчуждению доли: нотариус обязан произвести отчуждение недвижимости с участием нотариуса в месте, отвечающем требованиям ст. 56 Основ (см. ниже), поэтому окончательный способ выбирается с учётом его ответа.

Вариант 2 — удостоверение сделки двумя нотариусами (основной рабочий путь).

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата;
— ч. 1 ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Если стороны находятся в разных городах, договор можно удостоверить двумя нотариусами без совместного присутствия: вы и брат подписываете у нотариуса в своём городе, сестра — у нотариуса в своём. Выбор нотариусов — за участниками сделки.

Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата; экземпляр сделки в электронной форме с совершенной удостоверительной надписью подписывается удостоверившими ее нотариусами их квалифицированными электронными подписями и хранится в единой информационной системе нотариата; удостоверенная сделка регистрируется в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата.
— ч. 3 ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Важное условие: договор об отчуждении недвижимости должен удостоверить нотариус по месту нахождения квартиры (ст. 56 Основ о нотариате). Поэтому сторона, находящаяся в другом регионе, подписывает экземпляр у своего нотариуса, а сама сделка проходит с участием нотариуса в месте нахождения объекта.

Договор, удостоверенный двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном настоящей статьей, считается договором, заключенным в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Порядок взаимодействия нотариусов с единой информационной системой нотариата при удостоверении сделки двумя и более нотариусами определяется федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ)
— ч. 7 ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Удостоверенный двумя нотариусами договор признаётся заключённым в письменной форме единым документом, подписанным сторонами, — то есть полноценной нотариальной сделкой.

Вариант 3 — нотариальная доверенность от сестры. Сестра может выдать нотариальную доверенность (например, брату или иному лицу), и представитель подпишет договор от её имени.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Доверенность на совершение сделки, требующей нотариальной формы, и на подачу заявления о госрегистрации обязательно должна быть нотариальной. Сестра оформляет её у нотариуса по месту своего нахождения — приезжать в город квартиры не нужно.

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— ч. 1 ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате

Удостоверить доверенность нотариус вправе от имени одного лица на имя одного или нескольких лиц. Доверенность на дарение доли должна прямо содержать полномочие подарить конкретную долю конкретному лицу (вам) на конкретных условиях.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом 1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Ограничение: представитель не может совершать от имени представляемого сделки в отношении себя лично. Поэтому оформлять доверенность от сестры НА СЕБЯ и самому подписывать за неё договор дарения в свою пользу нельзя. Доверенность выдается на третье лицо (например, брата или иного представителя), либо используется путь с двумя нотариусами.

Вывод: приезд сестры не обязателен. Наиболее удобны удостоверение договора двумя нотариусами (ч. 1, 3, 7 ст. 53.1 Основ о нотариате) — вы и брат у нотариуса в своём городе, сестра у нотариуса в своём, с удостоверением сделки нотариусом по месту нахождения квартиры, — либо нотариальная доверенность от сестры на третье лицо (п. 1 ст. 185.1, п. 3 ст. 182 ГК РФ). Оформлять доверенность на себя в свою пользу нельзя.

Какие согласия и справки могут потребоваться: согласие супруга дарителя и проверки нотариуса

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 2 ст. 35 СК РФ

По общему правилу согласие супруга предполагается, и сделка может быть оспорена только если доказано, что одаряемый знал о несогласии. Но для сделок, требующих нотариальной формы и госрегистрации, действует специальное правило:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Поскольку дарение доли — нотариальная сделка с последующей госрегистрацией, если доля дарителя является общим имуществом супругов, нужно нотариально удостоверенное согласие его супруга. При этом непредставление такого согласия даёт супругу право оспорить сделку в течение года (п. 3 ст. 35 СК РФ). Отсюда ветвление по фактам:

• если брат или сестра состоит в браке и приобрёл(а) долю по возмездной сделке (покупка) — доля считается общим имуществом, и потребуется нотариальное согласие супруга дарителя;
• если доля получена по наследству, в порядке приватизации или по договору дарения — это личное имущество супруга (п. 2 ст. 36 СК РФ), и согласие супруга не требуется;
• если даритель в браке не состоит — согласие не нужно.

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) Статья 44.
— ч. 1 ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус при удостоверении обязан проверить дееспособность сторон, их волю и полномочия представителей. Если сделка совершается через представителя (по доверенности), нотариус проверяет и объём полномочий по ней. Это основание, по которому нотариус вправе запросить подтверждающие документы и, при сомнениях в дееспособности кого-либо (в том числе пожилого сособственника), истребовать дополнительные сведения.

Вывод: дополнительное согласие бабушки не нужно; справки о её дееспособности как сособственника законом не требуются — дееспособность проверяет нотариус у сторон сделки. Обязательное нотариальное согласие супруга требуется только если доля дарителя — общее имущество супругов (брак + возмездное приобретение); при наследовании, приватизации или дарении доля является личным имуществом и согласие не требуется (п. 3 ст. 35, п. 2 ст. 36 СК РФ).

Регистрация перехода права, документы и налог у одаряемого

Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов , нотариально удостоверенного факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2018 года № 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I , за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ

Договор, удостоверенный нотариусом, — это и есть основание для госрегистрации перехода права: законность нотариального документа госрегистратором не перепроверяется, а его достоверность проверяется через единую информационную систему нотариата. Если документы на регистрацию подаёт сам удостоверивший их нотариус, дополнительная проверка не производится.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
— ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Регистрация перехода права осуществляется по заявлению и на основании договора дарения как сделки с недвижимостью. Нотариус, удостоверивший договор, в большинстве случаев подаёт документы в Росреестр сам — тогда отдельно идти в МФЦ не нужно (это уточните у нотариуса при оформлении).

в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (далее - записи об отметках в реестре прав на недвижимость); (В редакции федеральных законов от 02.08.2019 № 286-ФЗ , от 05.12.2022 № 507-ФЗ ) 2) сведения о поступлении заявлений для осуществления государственной регистрации прав, сделок с объектом недвижимости, а также о дате поступления таких заявлений; 3) сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо о несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без попечения родителей; 4) сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными; 5) размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании;
— п. 2 ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Заявление и документы можно подать и в электронной форме с УКЭП — через портал госуслуг или личный кабинет Росреестра, что удобно, если кто-то из сторон в другом городе.

Документы для оформления (перечень уточняется нотариусом под конкретную сделку): паспорта дарителей и одаряемого; выписка из ЕГРН на квартиру; правоустанавливающие документы на доли (договоры, свидетельства о наследстве и т.п.); нотариальное согласие супруга дарителя — если доля является общим имуществом; для представителя — нотариальная доверенность. Если сделка идёт двумя нотариусами или по доверенности, комплект документов готовится по согласованию с нотариусом по месту нахождения квартиры.

Налог.

налогом облагаются доходы в денежной и натуральной формах, получаемые физическими лицами в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев от не имеющих статуса индивидуального предпринимателя физических лиц, не являющихся для одаряемого членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе 22 усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Облагаемым налогом доходом в этом случае по существу выступает вменяемая гражданину выгода в виде экономии на расходах по созданию (приобретению) соответствующего имущества, являющегося предметом договора дарения. Вместе с тем по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ признание сделки по отчуждению имущества недействительной означает, что передача имущества не состоялась. В такой ситуации экономическую выгоду от приобретения гражданином в дар имущества следует признать утраченной, что в соответствии со статьями 41, 209 НК РФ свидетельствует об отсутствии у одаряемого полученного дохода как объекта налогообложения.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.03.2026 № 3/2026 (п. 18.1 ст. 217 НК РФ)

Двоюродные брат и сестра в перечень близких родственников не входят (близкие — только супруги, родители и дети, дедушка, бабушка, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры), поэтому полученный вами в дар доход в виде кадастровой (или иной) стоимости долей является объектом обложения НДФЛ по ставке 13%. Налог исчисляется от стоимости подаренного имущества (по общему правилу — кадастровой стоимости доли), декларацию 3-НДФЛ нужно подать в ФНС по месту жительства, налог уплатить.

Вывод: после удостоверения договора нотариус, как правило, сам подаёт его на регистрацию перехода права в Росреестр; при дистанционном варианте документы подаются в электронном виде с УКЭП (ст. 14, 18, 59 ФЗ № 218-ФЗ). Дарение долей двоюродными братом и сестрой является для вас налогооблагаемым доходом — возникает обязанность уплатить НДФЛ и подать декларацию (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), в отличие от дарения от близких родственников.

Если нотариус откажет и по каким фактам строится проверка (риски, доказательства, исполнение, сроки)

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ.
— ч. 1 ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Основания отказа перечислены: если сделка или документы не соответствуют закону, если обратился недееспособный либо представитель без надлежащих полномочий. Для вашего дела это означает: соберите полный комплект правоустанавливающих документов на доли и корректную доверенность, иначе в удостоверении откажут.

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия. Мотивированное постановление об отказе в совершении нотариального действия удаленно выносится нотариусом без просьбы заявителя не позднее чем через пять рабочих дней со дня получ
— ч. 5 ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Отказ должен быть мотивирован: по вашему требованию нотариус в 10-дневный срок выносит письменное постановление с указанием причин и разъяснением порядка обжалования. Это важно, потому что немотивированный устный отказ обжаловать нельзя — требуйте постановление.

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

Постановление об отказе (и любое неправильное нотариальное действие) обжалуется жалобой в районный суд по месту нахождения нотариуса; если возникнет спор о праве — он решается в исковом порядке.

Заявление подается в суд в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии или об отказе в совершении нотариального действия. 3. Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом в порядке искового производства.
— ч. 2 ст. 310 ГПК РФ

Процессуальный срок на подачу такого заявления — десять дней со дня, когда стало известно об отказе. Пропуск срока — самостоятельный риск, поэтому обжаловать нужно оперативно.

Исполнение. Переход права регистрируется на основании удостоверенного договора; нотариус, как правило, сам подаёт документы в Росреестр, и тогда отдельного обращения в МФЦ не требуется — это уточните у нотариуса при оформлении (ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ).

Смежное право и сроки оспаривания. Дарение пересекается с семейным правом: нотариальное согласие супруга дарителя требуется, только если доля — общее имущество супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ), а при её получении по наследству, приватизации или дарению это личное имущество (п. 2 ст. 36 СК РФ). Супруг, чьё нотариальное согласие не получено, вправе оспорить сделку в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ). Трёхмесячный срок по преимущественному праву покупки (п. 3 ст. 250 ГК РФ) к дарению не применяется, поскольку оно касается только продажи.

Вывод: при правильном комплекте документов отказ маловероятен; при отказе нотариус обязан в 10 дней вынести мотивированное постановление, которое обжалуется жалобой в районный суд по месту нахождения нотариуса в течение 10 дней (ч. 5 ст. 48, ст. 49 Основ о нотариате, ч. 2 ст. 310 ГПК РФ). Доказательственную базу составляют выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на доли, документы о личном/общем статусе доли дарителя и (при необходимости) нотариальное согласие супруга; срок оспаривания сделки супругом — один год.

Развилка по обременениям, ипотеке и арестам на долях

Факт наличия обременений кардинально влияет на возможность дарения, причём нормативная основа здесь — ст. 246 и 209 ГК РФ (свобода распоряжения долей) в сочетании с регистрационными последствиями по ФЗ № 218-ФЗ.

Если доля чистая (нет ипотеки, арестов, запретов, ренты, ограничений прав): переход права регистрируется в общем порядке на основании нотариально удостоверенного договора, без дополнительных согласований (ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ). Дарение пройдёт без препятствий.

Если доля в ипотеке (залог в пользу банка): отчуждение предмета залога невозможно без согласия залогодержателя — при его отсутствии переход права не зарегистрируют либо сделка окажется уязвимой. Требуется предварительное согласие банка-залогодержателя на дарение доли.

Если на долю наложен арест или запрет на регистрационные действия (по исполнительному производству, в обеспечение иска): Росреестр откажет в регистрации перехода права, пока запрет не снят. До оформления дарения нужно подтвердить, что арест/запрет отсутствует (свежая выписка из ЕГРН либо её обновление через нотариуса) или добиться его снятия.

Как проверить: запросите актуальную выписку из ЕГРН на квартиру (она покажет раздел об ограничениях и обременениях) либо попросите нотариуса проверить это через систему при удостоверении сделки — нотариус обязан убедиться в отсутствии препятствий, иначе откажет в удостоверении (ч. 1 ст. 48 Основ о нотариате).

Вывод: перед дарением проверьте по выписке из ЕГРН отсутствие ипотеки, арестов и запретов. Если запретов нет — регистрация пройдёт в обычном порядке; если есть ипотека — нужно согласие банка; если есть арест/запрет — регистрация невозможна до их снятия.