Можно ли подарить долю в квартире несовершеннолетнему сыну от второго брака, если в ней живут бывшая жена и старший ребёнок?

Можно ли подарить долю без согласия других сособственников и проживающих лиц

Клиент является участником общей долевой собственности на приватизированную квартиру. Право распорядиться своей долей прямо предусмотрено законом:

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Из этого следует: дарение прямо названо в норме как допустимый способ распоряжения долей, и оно совершается «по своему усмотрению», то есть согласие остальных сособственников (в том числе бывшей жены и старшего ребёнка, если они владеют долями) на дарение не требуется — требование о согласии всех участников относится к общему распоряжению вещью (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а не к отчуждению конкретной доли.

Преимущественное право покупки, установленное для возмездного отчуждения доли, к дарению не применяется:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Правило ст. 250 ГК РФ действует «при продаже доли», то есть при её возмездном отчуждении. Дарение — безвозмездная сделка, поэтому извещать сособственников и соблюдать преимущественное право покупки не требуется (ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, требующая прилагать документы об извещении, применяется только к продаже в простой письменной форме).

Что касается фактического проживания бывшей жены и старшего ребёнка в квартире — само по себе оно не препятствует сделке и не даёт им права запретить дарение. Проживающие лица имеют лишь право пользования на условиях жилищного законодательства, но не право вето на отчуждение доли:

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 1 ст. 292 ГК РФ

Однако проживание имеет юридические последствия для пользования после перехода доли — об этом следующий блок. Специальный случай, когда согласие органа опеки всё же требуется, возникает только если в квартире проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой либо оставшиеся без попечения родителей (п. 4 ст. 292 ГК РФ), — это не ваш случай, так как старший ребёнок живёт с матерью (бывшей женой), а не без попечения.

Вывод по вопросу 1: да, вы вправе подарить свою долю без согласия бывшей жены, старшего ребёнка и других сособственников; преимущественное право покупки к дарению не применяется, извещать их не требуется. Препятствием сделки проживание «первой семьи» не является.

Нужно ли согласие нынешней супруги на дарение доли

Ответ зависит от того, является ли доля личным или общим имуществом супругов. Квартира приватизированная, а приватизация — безвозмездная сделка получения имущества в собственность, поэтому по общему правилу доля является личным имуществом того супруга, на чьё имя оформлена:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Личное имущество (полученное до брака либо в браке по безвозмездной сделке) НЕ входит в совместную собственность супругов (п. 1 ст. 36 СК РФ), следовательно, правило об обоюдном согласии супругов (ст. 35 СК РФ) на распоряжение им не распространяется. Норма об обоюдном согласии и нотариально удостоверенном согласии другого супруга касается только ОБЩЕГО имущества:

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 1 ст. 35 СК РФ

При этом важно: даже для общего имущества действует презумпция согласия супруга, а нотариальное согласие обязательно лишь для сделок с общей недвижимостью (п. 3 ст. 35 СК РФ), которые подлежат госрегистрации. Поскольку приватизированная доля у клиента, как правило, личная, согласие нынешней супруги НЕ требуется.

Развилка по факту: если доля была приобретена в порядке приватизации ДО второго брака либо, будучи приватизированной, осталась оформленной на клиента как личное имущество (в приватизацию включались только члены его тогдашней семьи) — согласие второй жены не нужно. Но если доля была получена клиентом В ПЕРИОД второго брака по безвозмездной сделке (сама приватизация происходила уже во втором браке с его участием) — вопрос решается также в пользу личного характера имущества (п. 1 ст. 36 СК РФ прямо относит безвозмездно полученное к имуществу каждого из супругов), согласие всё равно не требуется. Согласие супруги понадобилось бы, только если бы доля была нажита в период второго брака возмездно (доходы семьи) — из описанной ситуации (приватизация) это не следует.

Вывод по вопросу 2: на дарение вашей приватизированной доли согласие нынешней супруги, равно как и бывшей жены, не требуется, поскольку доля является личным имуществом (п. 1 ст. 36 СК РФ), а не общим совместным.

Оформление дарения в пользу малолетнего (10 лет): законный представитель и орган опеки

Одаряемому 10 лет — он малолетний. Сделки от его имени совершаются родителями (законными представителями):

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Важно: дарение в пользу ребёнка — это сделка по ПРИОБРЕТЕНИЮ имущества ребёнком, а не по отчуждению его имущества. Поэтому разрешение органа опеки и попечительства, требуемое для сделок, ВЛЕКУЩИХ УМЕНЬШЕНИЕ имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ), здесь не требуется — имущество ребёнка, напротив, увеличивается. Более того, закон прямо разрешает опекуну и близким родственникам передавать имущество подопечному в дар:

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Принятие дара выражается в подписании договора дарения от имени ребёнка его законным представителем — матерью или отцом. Право ребёнка на полученное в дар имущество закреплено законом:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Если дар оформляет отец ребёнка, а вторым законным представителем выступает его нынешняя супруга (мать сына), договор подписывают даритель (отец) и мать как законный представитель одаряемого. Разногласий между родителями по принятию дара в интересах ребёнка не возникает, поскольку дар очевидно увеличивает имущество ребёнка. Противоречие интересов (ст. 64 СК РФ, когда орган опеки назначает представителя) возникает при отчуждении имущества ребёнка, а не при его получении в дар.

Вывод по вопросу 3: согласие органа опеки на принятие ребёнком дара НЕ требуется (дарение увеличивает, а не уменьшает имущество малолетнего); договор от имени 10-летнего сына подписывает его законный представитель (мать).

Форма сделки: обязательное нотариальное удостоверение и регистрация перехода права

Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Специально для долей в общем имуществе это требование продублировано в законе о регистрации:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Изъятия (отчуждение всеми участниками своих долей по одной сделке и др.) к вашей ситуации не относятся: вы дарите свою единоличную долю одному лицу, остальные сособственники в сделке не участвуют.

Верховный Суд подтверждает безальтернативность нотариальной формы и ничтожность её несоблюдения:

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество
— п. 52 разъяснений Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность договора (п. 3 ст. 163 ГК РФ), то есть сделка не породит правовых последствий и Росреестр откажет в регистрации либо приостановит её. Поэтому договор оформляется только у нотариуса.

Переход права собственности от дарителя к одаряемому подлежит государственной регистрации в ЕГРН:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

После нотариального удостоверения договора нотариус (или стороны) подаёт заявление о регистрации перехода права; сведения вносит Росреестр. Право собственности у ребёнка возникнет с момента государственной регистрации перехода права (а не с момента подписания договора).

Вывод по вопросу 4: договор дарения доли обязательно удостоверяется нотариусом (совершение его в простой письменной форме недопустимо и влечёт ничтожность), затем переход права регистрируется в Росреестре.

Судьба права пользования бывшей жены и старшего ребёнка после дарения

Дарение — переход права собственности на долю к другому лицу. Закон напрямую связывает с таким переходом прекращение права пользования членами семьи прежнего собственника:

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Это означает: после того как ваша доля перейдёт к сыну от второго брака, у бывшей жены и старшего ребёнка — как членов семьи ПРЕЖНЕГО собственника (вас) — право пользования именно вашей долей, основанное на прежнем проживании, прекращается, если только старший ребёнок/бывшая жена не являются самостоятельными сособственниками (тогда они сохраняют право пользования в объёме своих долей).

Важная оговорка: прекращение права пользования касается тех, кто пользовался помещением именно как члены семьи собственника. Новый собственник (ваш 10-летний сын) не обязан предоставлять им пользование вашей долей, и они могут быть выселены в судебном порядке по требованию нового собственника, если не имеют самостоятельных прав (например, собственной доли в той же квартире). При этом они не «выселяются автоматически» в день сделки — при отказе освободить помещение потребуется судебный иск.

Развилка: если бывшая жена и старший ребёнок сами являются сособственниками (имеют доли в праве на ту же квартиру, что возможно по итогам приватизации/раздела), то их право пользования сохраняется в силу их собственного права собственности, и дарение вашей доли на них не влияет — они остаются проживать как собственники своих долей.

Уточнение по п. 4 ст. 292 ГК РФ: согласие органа опеки на отчуждение требуется, только если в помещении проживают подопечные или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние. Поскольку старший ребёнок проживает с матерью (не оставлен без попечения) и не находится под опекой, это ограничение не применяется.

Вывод по вопросу 5: после перехода вашей доли к сыну право пользования бывшей жены и старшего ребёнка этой долей прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ), за исключением случая, когда они сами являются сособственниками. Выселение потребует отдельного судебного иска нового собственника, если они откажутся освободить долю.

Налоги, риски оспаривания и отмена дарения

НДФЛ. Дарение недвижимого имущества между членами семьи и близкими родственниками не облагается НДФЛ у одаряемого. Отец и сын — близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождает от налога доходы в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ). Поэтому у ребёнка не возникает налоговой обязанности; при этом у ребёнка-собственника в дальнейшем обязанность по налогу на имущество физических лиц будет исполняться его законными представителями.

Сущность сделки и встречное предоставление. Дарение — безвозмездная сделка; появление встречного обязательства превращает её в притворную:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Стороны должны оформлять именно безвозмездную передачу, иначе сделка может быть переквалифицирована (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Отмена дарения. Даритель может отменить дарение в ограниченных законом случаях:

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
— п. 1 ст. 578 ГК РФ

Отметим: само по себе дарение в пользу 10-летнего ребёнка не создаёт для вас оснований отменить сделку и вернуть долю «по желанию» — перечень оснований закрыт (покушение одаряемого на жизнь дарителя, угроза утраты вещи, несостоятельность, пережитие одаряемого и прямое условие в договоре).

Риск оспаривания. Сделка может быть оспорена в суде по общим основаниям: если вскроется, что доля всё же является общим имуществом второго брака и согласие нынешней супруги отсутствовало, — супруг вправе требовать признания сделки недействительной (п. 3 ст. 35 СК РФ, срок — год со дня, когда он узнал о сделке). Также при наличии у вас кредиторов дарение может оспариваться по нормам о банкротстве/подозрительных сделках. Из описанной ситуации (приватизированная личная доля, отсутствие долгов и арестов) эти риски не реализованы.

Вывод по вопросу 6: НДФЛ с дарения не уплачивается (отец и сын — близкие родственники); сделка должна быть строго безвозмездной; отменить её впоследствии по своему желанию вы не сможете (основания отмены закрыты); серьёзный риск оспаривания возникает только если доля окажется общим имуществом второго брака или при наличии кредиторов.