Какие сведения о недвижимости указать в доверенности на дарение доли дома и участка с арендой

Форма и содержание доверенности на дарение доли дома и земельного участка

Доверенность на дарение недвижимости должна быть нотариально удостоверена. Оснований для простой письменной формы нет.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Требование нотариальной формы доверенности срабатывает по двум независимым основаниям: во-первых, она выдаётся на совершение сделки, которая сама требует нотариальной формы (дарение недвижимости между гражданами — п. 3 ст. 574 ГК РФ); во-вторых, она уполномочивает на подачу заявлений о государственной регистрации прав и на распоряжение зарегистрированными в ЕГРН правами (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Оба этих квалифицирующих признака в вашей ситуации налицо, поэтому доверенность обязательно удостоверяется нотариусом.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Несоблюдение нотариальной формы сделки, для которой такая форма обязательна, влечёт ничтожность. Это касается и договора дарения, который подпишет поверенный: если договор дарения доли дома или участка не будет удостоверен нотариусом, он ничтожен, и переход права в Росреестре зарегистрирован не будет.

Дополнительно о содержании доверенности: в ней должны быть прямо и без разночтений перечислены полномочия поверенного — заключить и подписать договор дарения конкретного имущества, принять/передать его, подписать передаточный акт, подать в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права, получать документы. Полномочие на передоверие (ст. 187 ГК РФ) включается, только если доверитель явно его предусмотрит; в противном случае передоверие невозможно. Поскольку сделка безвозмездная и доверенность выдаётся на распоряжение конкретным имуществом, в ней не требуется указывать цену и порядок расчётов (встречного предоставления при дарении нет), но предмет (что именно дарится) целесообразно обозначить максимально точно.

Вывод: доверенность на дарение 3/10 доли жилого дома и земельного участка должна быть нотариально удостоверена, содержать прямое полномочие на заключение договора дарения и на подачу заявлений в Росреестр, а договор дарения, заключаемый через представителя в её исполнение, также подлежит нотариальному удостоверению, иначе он ничтожен.

Какие сведения о недвижимости обязательно указывать в договоре и доверенности

Предмет договора — существенное условие; без его определённости договор не будет считаться заключённым.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
— п. 1 ст. 432 ГК РФ

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. 2. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации. 3. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании правовых актов органа регистрации прав. 4.
— ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Из совокупности этих норм следует, что объект дара должен быть определён как индивидуально-определённая вещь через данные ЕГРН. Для каждого из двух объектов (у них разные кадастровые номера) указывайте отдельно. По жилому дому: вид объекта — жилой дом; кадастровый номер дома; адрес; площадь; размер отчуждаемой доли — 3/10 (не «дом», а именно долю, поскольку у вас доля в общей долевой собственности); документы-основания — свидетельство о праве на наследство по закону (его реквизиты: кем выдано, дата, номер, номер в реестре нотариальных действий). По земельному участку: вид объекта — земельный участок; кадастровый номер участка; адрес; площадь; категория земель — земли населённых пунктов; вид разрешённого использования — для обслуживания индивидуального жилого дома; документ-основание — договор купли-продажи (его дата, номер при наличии); обременение — аренда (с указанием срока аренды, арендатора, номера и даты государственной регистрации обременения, если аренда зарегистрирована).

Ключевой практический момент: дарение доли дома и всего участка — это фактически два предмета, и в договоре они описываются раздельно, каждый со своим кадастровым номером. Указание «дом и участок по одному адресу с разными кадастровыми номерами» допустимо, но каждый номер должен быть привязан к своему объекту без смешения.

Правоустанавливающие документы (свидетельство о наследстве и договор купли-продажи) фиксируют, на каком основании дарителю принадлежат объекты, но сами по себе не заменяют описание объекта по данным ЕГРН. Поэтому для точности сведения сверяются с актуальными выписками ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
— ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: в договоре (и, для удобства, в доверенности) по каждому объекту указываются раздельно: кадастровый номер, адрес, площадь, доля (для дома — 3/10), категория земель и вид разрешённого использования (для участка), обременение арендой, а также реквизиты правоустанавливающих документов (свидетельство о праве на наследство — для доли дома, договор купли-продажи — для участка). Точность кадастровых номеров и долей критична: несовпадение с ЕГРН — основание для приостановления/отказа в регистрации.

Нотариальное удостоверение дарения доли и неприменение преимущественного права покупки

Дарение доли в праве общей долевой собственности на дом — сделка по отчуждению доли, подлежащая нотариальному удостоверению.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей самостоятельно, в том числе подарить её. Но поскольку это отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость, договор дарения доли должен быть удостоверен нотариусом (ст. 42, ч. 1 Федерального закона № 218-ФЗ и ст. 574 ГК РФ). В вашем случае доля составляет 3/10 — она отчуждается не вместе с долями остальных участников по одной сделке, поэтому исключений из требования нотариальной формы нет.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, действует при продаже доли постороннему лицу (и при отчуждении по договору мены — п. 5 ст. 250 ГК РФ). Дарение — безвозмездная сделка, к которой правила о преимущественном праве покупки и об обязанности извещать других сособственников не применяются. Это прямо согласуется с п. 2 ст. 246 ГК РФ: правила ст. 250 соблюдаются лишь при возмездном отчуждении доли.

Вывод: договор дарения 3/10 доли жилого дома подлежит обязательному нотариальному удостоверению (иначе ничтожен), а согласие остальных сособственников дома не требуется и преимущественное право покупки при дарении не возникает — извещать их о дарении закон не обязывает.

Единство судьбы дома и земельного участка при дарении

Если дом (доля в доме) и земельный участок принадлежат одному лицу, они отчуждаются только вместе.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
— абз. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 36. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
— абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Для вашей ситуации решающее значение имеет, кому и в каком объёме принадлежит земельный участок. Здесь возможны две ветки.

Ветка А — участок целиком принадлежит дарителю (одному собственнику). Тогда отчуждение доли (3/10) дома должно сопровождаться отчуждением соответствующей доли участка: по абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве на здание проводится вместе с отчуждением доли в праве на земельный участок, а сам участок без дома отчуждать прямо запрещено (абз. 6 п. 4). Дарение только доли дома (без доли участка) либо только участка (без доли дома) будет противоречить закону и повлечёт отказ в регистрации, а при наличии прочих пороков — недействительность.

Ветка Б — на участок существует долевая либо иная структура собственности, не совпадающая с долей 3/10 в доме. Тогда необходимо сверять, какая именно доля (или весь участок) следует за отчуждаемой долей дома, чтобы не нарушить принцип единства судьбы. При любом сценарии в предмете дарения нужно согласованно указать и долю дома, и соответствующую долю (или весь участок) с их кадастровыми номерами.

Вывод: дом (доля дома) и земельный участок, принадлежащие одному лицу, дарить раздельно нельзя. В договоре дарения и доверенности предмет нужно формулировать как единый комплекс: 3/10 доли дома вместе с соответствующей долей земельного участка (либо вместе со всем участком, если он целиком принадлежит дарителю и не связан с иными долями). Если участок оформлен на дарителя целиком, а дом — в долях, следует сначала определиться с долей участка, следуемой за 3/10 доли дома, иначе Росреестр откажет в регистрации.

Обременение арендой земельного участка: влияние на дарение

Аренда не препятствует дарению и не прекращается при смене собственника.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Статья 619.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Переход права собственности на сданное в аренду имущество не меняет и не расторгает договор аренды: одаряемый вступает в отношения аренды на стороне арендодателя (если участок сдан в аренду) либо на стороне арендатора (если участок сам находится в аренде у третьего лица — что следует из формулировки «на участке есть обременение — аренда»). Поэтому согласие арендатора на дарение по общему правилу не требуется, а аренда сохраняется и для нового собственника.

Что обязательно отразить в документах: в разделе о предмете договора дарения и в доверенности нужно указать наличие обременения — аренду, со ссылкой на реквизиты договора аренды, срок аренды, арендатора и (при регистрации) номер и дату записи об обременении в ЕГРН. По п. 18.1 ст. 217 НК РФ это не влияет на налоговую судьбу сделки, но влияет на полноту описания предмета: обременённый объект передаётся с обременением, и одаряемый приобретает его вместе с арендными правами/обязанностями.

Оговорка: если договор аренды участка сам содержит условие о необходимости согласия второй стороны на отчуждение участка, такое условие действует в силу свободы договора — тогда согласие (или уведомление) нужно получить до сделки. Проверьте текст конкретного договора аренды.

Вывод: обременение арендой не блокирует дарение и не требует согласия арендатора по общему правилу; аренда сохраняется при переходе права собственности. В договоре и доверенности обременение арендой обязательно указывается с реквизитами, чтобы предмет был описан достоверно. Исключение — если сам договор аренды содержит условие о согласии стороны на отчуждение: тогда оно должно быть соблюдено.

НДФЛ при дарении и регистрация перехода права

Налоговая судьба дарения зависит от того, является ли одаряемый близким родственником дарителя.

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Дарение недвижимости (доли и участка) — это доход одаряемого в натуральной форме, который по общему правилу облагается НДФЛ. Освобождение действует только если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками по Семейному кодексу: супруги, родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых), дедушка/бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Иных льготных категорий нет. Если одаряемый не входит в этот перечень, он обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ (по ставке, предусмотренной ст. 224 НК РФ) с кадастровой (или иной определённой для налогообложения) стоимости дара и подать декларацию 3-НДФЛ в срок, установленный ст. 229 НК РФ (для дарителя-физлица без статуса ИП налогооблагаемого дохода не возникает — дарение для него реализацией не признаётся).

Регистрация перехода права происходит в Росреестре на основании заявления и нотариально удостоверенного договора дарения.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
— ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Переход права по договору дарения регистрируется при условии, что право дарителя на объекты уже зарегистрировано в ЕГРН. Для доли дома основанием такого права служит свидетельство о праве на наследство по закону, для участка — договор купли-продажи. Если право дарителя ещё не внесено в ЕГРН (например, наследство принято, но право не зарегистрировано), сначала регистрируется право дарителя, а затем — переход к одаряемому; при нотариальном удостоверении дарения нотариус, как правило, сам направляет документы в Росреестр в электронном виде. Поскольку договор дарения недвижимости между гражданами нотариально удостоверяется (п. 3 ст. 574 ГК РФ), а сделки по отчуждению доли в праве общей собственности также нотариальные, документы удостоверяются одним нотариусом, который и подаёт их на регистрацию.

Вывод: если одаряемый — близкий родственник или член семьи дарителя (по перечню п. 18.1 ст. 217 НК РФ), НДФЛ не возникает и декларацию подавать не нужно; во всех иных случаях одаряемый платит НДФЛ со стоимости дара и подаёт декларацию 3-НДФЛ. Для регистрации перехода права в Росреестр представляются: нотариально удостоверенный договор дарения, документы-основания права дарителя (свидетельство о наследстве — на долю дома, договор купли-продажи — на участок), заявление о регистрации перехода права; право дарителя на объекты должно быть зарегистрировано в ЕГРН.

Сроки НДФЛ, действия при отказе Росреестра, доказательства и альтернативы

Сроки НДФЛ. Если одаряемый не относится к близким родственникам, перечисленным в п. 18.1 ст. 217 НК РФ, он обязан не позднее 30 апреля года, следующего за годом дарения, подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог в срок, установленный ст. 229 НК РФ (по общему правилу — до 15 июля того же года). В декларации указывается доход в виде стоимости полученной в дар недвижимости.

Если Росреестр приостановил или отказал в регистрации. Отказ или приостановление государственной регистрации прав оспаривается в суде. Основания — ч. 4, 5 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ: регистрация производится при условии наличия зарегистрированного права на объект в ЕГРН и на основании действительных документов.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
— ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Практически приостановление чаще всего вызвано: несовпадением долей/кадастровых номеров с ЕГРН, отсутствием зарегистрированного права дарителя (например, не зарегистрировано наследство), отсутствием нотариальной формы договора или доверенности, раздельным отчуждением дома и участка вопреки ст. 35 ЗК РФ. Устранение причины — досдача документов в общем порядке (в срок приостановления) либо оспаривание отказа в суде, если отказ неправомерен.

Доказательства (документы, подтверждающие полномочия и право). Доверенность (нотариальная) подтверждает полномочия поверенного; свидетельство о праве на наследство по закону — право на 3/10 доли дома; договор купли-продажи — право на участок; актуальные выписки ЕГРН — достоверные характеристики объектов, доли, обременение арендой и факт регистрации права дарителя. Доверенность, выданная с правом передоверия, должна прямо содержать оговорку о передоверии (ст. 187 ГК РФ).

Альтернативы. Если нотариальное дарение через поверенного по какой-то причине затруднительно (например, поверенным выступает сам одаряемый — запрет п. 3 ст. 182 ГК РФ), допустимы варианты: (а) даритель заключает договор дарения лично у нотариуса, а доверенное лицо лишь подаёт документы в Росреестр; (б) оформляется передоверие в установленном порядке, если основная доверенность это допускает; (в) если поверенный — одновременно одаряемый, сделка через него недопустима, требуется либо личное участие дарителя, либо другой представитель.

Исполнение. Исполнение доверенности завершается подписанием передаточного акта (либо его условия включаются в договор дарения) и регистрацией перехода права, по итогам которой выдаётся выписка из ЕГРН о правах одаряемого. При нотариальном удостоверении дарения нотариус вправе направить документы на регистрацию в Росреестр в электронной форме.

Вывод: сроки уплаты НДФЛ для постороннего одаряемого — декларация до 30 апреля, налог до 15 июля года, следующего за годом дарения; отказ/приостановление Росреестра устраняется досдачей документов или оспаривается в суде; полномочия и право подтверждаются нотариальной доверенностью, свидетельством о наследстве, договором купли-продажи и выписками ЕГРН; при недопустимости представителя (сам одаряемый) используется личное участие дарителя либо другое доверенное лицо.