Можно ли оформить передачу доли квартиры жене через ЭЦП без личного визита и какую ЭЦП использовать

Обязательная нотариальная форма дарения доли квартиры

Договор дарения доли в праве на квартиру, даже между супругами, требует обязательного нотариального удостоверения.

Статья 574. Форма договора дарения 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. 3. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Эта норма с 13 декабря 2024 года не содержит исключений для супругов или близких родственников: любой договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. К нему относится и дарение доли в праве общей собственности.

Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (Наименование в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 163 ГК РФ

Пункт 3 статьи 163 ГК РФ прямо устанавливает последствие несоблюдения обязательной нотариальной формы — ничтожность сделки. Это означает, что договор, подписанный сторонами в простой письменной форме (в том числе с помощью любой электронной подписи, но без нотариального удостоверения), юридических последствий не породит, а орган регистрации прав откажет в регистрации перехода права.

Вывод: передать свою половину квартиры жене можно только нотариально удостоверенным договором дарения. Оформление «в простой письменной форме с ЭЦП» без нотариуса недопустимо — такая сделка ничтожна.

Дистанционное удостоверение договора двумя нотариусами

Дистанционно, без совместной явки супругов к одному нотариусу, сделку удостоверить реально — через участие двух нотариусов.

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата;
— ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Из этой нормы следует: при удостоверении двумя нотариусами каждый участник сделки является к «своему» нотариусу (по месту своего нахождения) и подписывает экземпляр договора в его присутствии простой электронной подписью и экземпляр на бумаге. Это позволяет супругам, находящимся в разных городах, не встречаться — проект договора создаётся нотариусами в электронной форме через единую информационную систему нотариата.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество. При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53 1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ)
— ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате

Поскольку квартира находится в другом городе, при удостоверении сделки двумя нотариусами хотя бы один из них должен вести деятельность в том субъекте РФ, где расположена квартира. Второй нотариус может действовать по месту нахождения другой стороны. Заявление о регистрации после удостоверения подаёт нотариус, действующий по месту нахождения недвижимости, — он же выполняет функцию заявителя для внесения записи в ЕГРН.

Вывод: полностью дистанционная да-сделка с дарением квартиры между супругами возможна при участии двух нотариусов: один — по месту нахождения квартиры, другой — по месту нахождения второй стороны. Полностью без явки к нотариусу (только через Госуслуги/МФЦ) удостоверить этот договор нельзя: личное присутствие каждой стороны у своего нотариуса обязательно.

Какая электронная подпись применяется и чья подпись нужна

Для дистанционной сделки у сторон не требуется собственная усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП ФНС или иная): участники подписывают экземпляр сделки простой электронной подписью, под «прикрытием» нотариусов.

Исходя из процитированной выше ст. 53.1 Основ (см. > Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата;

— ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате), каждый участник сделки подписывает экземпляр договора в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьёй 44.2 Основ. То есть УКЭП от ФНС или аккредитованного удостоверяющего центра сторонам для самого договора дарения не нужна — достаточно простой ЭП, оформление которой обеспечивает нотариус.

Видами электронных подписей, отношения в области использования которых регулируются настоящим Федеральным законом, являются простая электронная подпись и усиленная электронная подпись. Различаются усиленная неквалифицированная электронная подпись (далее - неквалифицированная электронная подпись) и усиленная квалифицированная электронная подпись (далее - квалифицированная электронная подпись). 2. Простой электронной подписью является электронная подпись, которая посредством использования кодов, паролей или иных средств подтверждает факт формирования электронной подписи определенным лицом. 3. Неквалифицированной электронной подписью является электронная подпись, которая: 1) получена в результате криптографического преобразования информации с использованием ключа электронной подписи; 2) позволяет определить лицо, подписавшее электронный документ; 3) позволяет обнаружить факт внесения изменений в электронный документ после момента его подписания; 4) создается с использованием средств электронной подписи. 4. Квалифицированной электронной подписью является электронная подпись, которая соответствует всем признакам неквалифицированной электронной подписи и следующим дополнительным признакам: 1) ключ проверки электронной подписи указан в квалифицированном сертификате; 2) для создания и проверки электронной подписи используются средства электронной подписи, имеющие подтверждение соответствия требованиям, установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом.
— ч. 1, 4 ст. 5 ФЗ «Об электронной подписи»

Закон различает простую, неквалифицированную и квалифицированную электронные подписи. Усиленная квалифицированная электронная подпись (в том числе выданная ФНС или нотариусом) применяется не для подписания договора сторонами, а на этапе направления документов в Росреестр и подписания юридически значимых действий третьими лицами (нотариусом, органом регистрации).

Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе, а также в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями заявителей в соответствии с законодательством Российской Федерации, или в форме электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса, могут передаваться в орган регистрации прав от заявителей, указанных в частях 1 - 3 статьи 15 настоящего Федерального закона (за исключением случая, если заявителем выступает кадастровый инженер), через нотариуса в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I . (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 1 6 . Юридические лица представляют заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав только в форме электронных документов в порядке, установленном пунктом 2 части 1 настоящей статьи, за исключением случаев, если стороной сделки, подлежащей государственной регистрации, или сделки, на основании которой подлежит государственной регистрации право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, является физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве, которые предоставляются только в форме электронных документов).
— ч. 1.5 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Отсюда: документы на регистрацию перехода права могут передаваться в орган регистрации прав через нотариуса, в том числе в форме электронных документов, подписанных усиленными квалифицированными электронными подписями заявителей, либо электронных образов документов, подписанных УКЭП нотариуса. На практике нотариус, удостоверивший сделку, сам формирует и направляет в Росреестр заявление о регистрации и удостоверенный договор в электронном виде, подписывая их своей УКЭП.

Вывод: сторонам УКЭП (от ФНС, нотариуса или иного аккредитованного УЦ) для оформления дарения доли не обязательна — достаточно простой электронной подписи перед нотариусом. Электронную подачу документов в Росреестр за участников сделки обеспечивает нотариус своей усиленной квалифицированной подписью.

Подача в Росреестр и «разрешение электронных сделок через МФЦ»

Заявление о регистрации перехода права подаётся через нотариуса, который удостоверил договор, — личное обращение сторон в МФЦ не требуется.

1. в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), порталов государственных и муниципальных услуг субъектов Российской Федерации на основании заключенных органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом регистрации прав соответствующих соглашений (далее - региональные порталы государственных и муниципальных услуг), официального сайта, в том числе посредством использования сервиса "Личный кабинет", размещенного на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов (далее - личный кабинет) , или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме). (В редакции федеральных законов от 25.11.2017 № 328-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 1 1 .
   — п. 2 ч. 1, ч. 1.5 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Закон допускает подачу документов в форме электронных документов, подписанных УКЭП, в том числе через единый портал госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра. Для сделки, удостоверенной нотариусом, подача осуществляется в электронном виде самим нотариусом (ст. 53.1 Основ — нотариус «обязан быть заявителем» для внесения записей в госреестры).

Что касается «предварительного заявления в МФЦ на разрешение электронных сделок» — такого обязательного разрешительного механизма закон не устанавливает. Заявительский порядок устроен иначе: закон предусматривает возможность подать в ЕГРН заявление о запрете регистрации перехода права без личного участия собственника (ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ). По умолчанию никакого запрета нет, и электронная регистрация по нотариальному договору проходит штатно. Соответственно:

• если в ЕГРН ранее НЕ вносилась запись о запрете на регистрацию без личного участия — предварительно «разрешать» электронные сделки в МФЦ ничего не нужно, нотариус подаст документы и регистрация пройдёт;
• если в ЕГРН есть запись-запрет (поданная вами или женой ранее), то регистрация перехода по документам, поданным не собственником лично, будет невозможна — такую отметку следует предварительно погасить заявлением об отзыве запрета (это также можно сделать через нотариуса или МФЦ), иначе Росреестр откажет или приостановит регистрацию.

Вывод: заранее подавать в МФЦ «заявление на разрешение электронных сделок» по общему правилу не нужно — нотариус сам направит документы в Росреестр в электронном виде. Единственное, что стоит проверить по выписке из ЕГРН, — отсутствие в реестре записи о запрете регистрации без личного участия собственника; при наличии такой записи её нужно предварительно снять.

Налоговые последствия и согласие супруга

Дарение доли между супругами НДФЛ не облагается.

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Даритель и одаряемая являются супругами, то есть членами семьи по Семейному кодексу, поэтому доход в виде доли квартиры, полученный женой в порядке дарения, освобождается от НДФЛ. Декларировать такой доход и платить налог одаряемой не требуется.

Согласие супруга на отчуждение доли второму супругу при дарении между супругами не требуется в том смысле, что недвижимость, находящаяся в индивидуальной (долевой) собственности, отчуждается самим собственником; для отчуждения доли, являющейся личной собственностью дарителя, нотариальное согласие другого супруга не нужно (ограничение по ст. 35 СК РФ касается сделок по распоряжению общим имуществом и отчуждения недвижимости, находящейся в общей совместной собственности, а также иных случаев; дарение собственной доли супругу — сделка собственника). При этом если доля была приобретена в браке и является общим имуществом, стороны вправе определить её режим; но для самой сделки дарения доли супругу согласие не является обязательным условием формы.

Вывод: налога при дарении доли супругу нет (освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Отдельное нотариальное согласие супруга для дарения собственной доли второму супругу не требуется.