Какие документы нужны для оформления дарственной на земельный участок и дом, кто присутствует, нужно ли согласие родственников и супруга, можно ли через МФЦ и оформлять одной дарственной

Обязательна ли нотариальная форма договора дарения дома и участка

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

С 13.12.2024 (в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) п. 3 ст. 574 ГК РФ прямо установил: договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Это правило касается именно целого объекта недвижимости (дом целиком, земельный участок целиком при условии, что они принадлежат дарителю на праве единоличной собственности, а не в долях). Важно: до этой поправки нотариальная форма была обязательна только для дарения долей (ч. 1 ст. 42 ФЗ-218); теперь обязательность распространена и на дарение недвижимости в целом.

Значит, в вашей ситуации оформить дарение дома и участка «простой письменной формой» через МФЦ без нотариуса уже нельзя: несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки. Поход к нотариусу — обязательный этап, а не опция, даже между близкими родственниками (за исключением прямо предусмотренных законом случаев, которых в вашем случае нет).

Одна сделка или две: можно ли объединить дом и участок

Пп. 2 п. 2 ст. 14 ФЗ-218 относит к основаниям регистрации прав договоры и сделки в отношении недвижимого имущества, не требуя обязательного раздельного оформления каждого объекта отдельным договором.

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством
   — п. 1 и пп. 2 п. 2 ст. 14 ФЗ-218

Закон не устанавливает запрета на то, чтобы одним договором дарения передавались несколько объектов недвижимости (дом и земельный участок), принадлежащих одному дарителю. Дом и участок — это два самостоятельных объекта кадастрового учёта, поэтому в договоре их нужно описать раздельно (кадастровые номера, адреса, площадь, категория и вид разрешённого использования участка), но сам договор может быть один. При регистрации права переход будет зарегистрирован по каждому объекту отдельно (и госпошлина уплачивается по каждому объекту). Отдельной «суррогатной» сделки на дом и отдельной — на участок не требуется.

Вывод: нотариальное удостоверение обязательно, одной дарственной можно передать и дом, и участок, указав оба объекта в одном договоре.

Кто должен присутствовать при оформлении и проверка дееспособности дарителя

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ)
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате

Даритель и одаряемый должны явиться к нотариусу лично: нотариус обязан убедиться в дееспособности обеих сторон и в действительном волеизъявлении дарителя. Для пожилого дарителя это особенно важно — нотариус разъясняет смысл и последствия сделки, что впоследствии существенно снижает риск оспаривания дарения по мотивам непонимания или недееспособности. Присутствие иных родственников (детей, внуков, братьев, сестёр и т.д.) законом НЕ требуется и их согласие не запрашивается: даритель распоряжается своим имуществом свободно. Никто из родственников (кроме случая, когда требуется согласие супруга — см. следующий блок) не вправе блокировать дарение.

Удостоверение возможно и с участием представителя по нотариальной доверенности, однако поскольку нотариус проверяет дееспособность и волеизъявление именно сторон сделки, на практике пожилого дарителя целесообразно привести лично.

Вывод: обязательна личная явка дарителя и одаряемого к нотариусу; согласие иных родственников не требуется.

Нужно ли согласие супруга дарителя

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Если дом и участок являются общим имуществом супругов (приобретены в браке за общие средства), то по п. 3 ст. 35 СК РФ для дарения обязательно нотариально удостоверенное согласие другого супруга — сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат госрегистрации, без такого согласия может быть признана недействительной по требованию супруга в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке.

Иное — если имущество является личным имуществом дарителя:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Имущество, принадлежавшее дарителю до вступления в брак либо полученное им в дар или по наследству, является только его собственностью, и согласие супруга на его дарение НЕ требуется.

Вывод: согласие супруга обязательно, только если дом и участок — совместно нажитое имущество; если они личные (получены до брака, по дарению или наследству) — согласие не нужно. Этот вопрос следует уточнить по дате и основанию приобретения объектов.

Документы для оформления, регистрация через МФЦ, пошлина и сроки

Прохождение регистрации после нотариального удостоверения возможно через МФЦ.

1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение)
   — п. 1 ст. 18 ФЗ-218

К договору дарения (нотариально удостоверенному) для регистрации перехода права прикладываются: правоустанавливающие документы дарителя на дом и участок (свидетельство/выписка ЕГРН, договор, по которому они были приобретены), документы, удостоверяющие личность сторон, нотариально удостоверенное согласие супруга (если требуется). Если дом ранее не был поставлен на кадастровый учёт (построен и права не регистрировались), у дарителя дополнительно должен быть технический план:

7 3 ) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 01.05.2022 № 124-ФЗ ) 7 4 ) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места);
— пп. 7.3 п. 2 ст. 14 ФЗ-218

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
   — ст. 26 ФЗ-218 (приостановление регистрации), п. 1

После приёма документов регистратор может приостановить регистрацию, если, в частности, не представлены необходимые документы, с заявлением обратилось ненадлежащее лицо или есть противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами — на устранение причин даётся время; при неустранении последует отказ.

Госпошлина за регистрацию права собственности физического лица на объект недвижимости уплачивается по каждому объекту отдельно (на дом и на участок). Пошлина не взимается за подачу через МФЦ как таковую — платится только сама госпошлина за регистрацию. Дополнительно уплачивается нотариальный тариф за удостоверение договора — см. следующий блок.

Вывод: оформление происходит в два этапа — нотариус (обязательно) + регистрация в Росреестре через МФЦ; необходим полный комплект правоустанавливающих документов на оба объекта.

Размер нотариального тарифа и налоговые последствия (НДФЛ)

Тариф за удостоверение договора дарения недвижимости зависит от того, является ли одаряемый близким родственником дарителя. Если одаряемый относится к категории «супруг, родители, дети, внуки»:

1. за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей
   — п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Для «других лиц» (не близких родственников) тариф выше:

другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей
— п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате (тариф для иных лиц)

Налоговый аспект для одаряемого регулируется п. 18.1 ст. 217 НК РФ:

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Доходы в виде недвижимости, полученной в дар, не облагаются НДФЛ, только если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по СК РФ (супруги, родители и дети, в т.ч. усыновители и усыновлённые, дедушки/бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры). Если клиент не входит в этот перечень (например, племянник, двоюродный родственник, не состоящий в близком родстве), он обязан задекларировать полученное в дар имущество и уплатить НДФЛ по ставке 13% от его кадастровой стоимости.

Вывод: для близкого родственника дарение недвижимости освобождено от НДФЛ, а нотариальный тариф ниже (льготная шкала); для иных лиц тариф выше и возникает обязанность уплатить НДФЛ.

Риски оспаривания дарения пожилым дарителем

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Дарение — безвозмездная сделка: какая-либо встречная передача (деньги, уход, обязательства) не допускается, иначе сделка не признаётся дарением и к ней применяются правила о притворной сделке (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Для пожилого дарителя основной риск — оспаривание заинтересованными лицами (наследниками) по основаниям недействительности: если на момент сделки даритель не понимал значения своих действий или не руководил ими (ст. 177 ГК РФ), либо сделка совершена под влиянием заблуждения/обмана (ст. 178–179 ГК РФ). Снижению этого риска служит именно обязательное нотариальное удостоверение: нотариус фиксирует факт проверки дееспособности и добровольного волеизъявления (ст. 43, 54 Основ о нотариате — см. блок 2), что даёт существенную защиту от последующего оспаривания.

Дополнительно полезно сохранить медицинские документы, подтверждающие вменяемость дарителя на дату сделки, если есть сомнения в его состоянии.

Вывод: обязательная нотариальная форма в данном случае — не только требование закона, но и защита сделки от оспаривания; обеспечивать встречные обязательства в дарственной нельзя.

Сроки регистрации и момент перехода права собственности

Договор дарения недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации перехода права; права на недвижимость возникают и переходят именно с момента такой регистрации (п. 1 ст. 14 ФЗ-218 — регистрация осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав).

Подать документы можно через МФЦ лично (п. 1 ст. 18 ФЗ-218). Сроки регистрации для нотариально удостоверенной сделки сокращены, однако точный нормативный срок (по общему правилу — город Росреестр), применение которого зависит от способа подачи, следует уточнить при приёме документов в Росреестре/МФЦ: регистратор сообщит дату и срок, а при наличии оснований из ст. 26 ФЗ-218 (некомплект, ненадлежащее лицо, противоречия прав) — примет решение о приостановлении с возможностью устранения причин.

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
   — ст. 26 ФЗ-218 (приостановление регистрации), п. 1

Момент перехода права собственности к одаряемому наступает после внесения записи в ЕГРН; до этого одаряемый не становится собственником и не вправе распоряжаться домом и участком.

Вывод: регистрация перехода права — обязательный завершающий этап; право собственности переходит к вам только с момента её проведения, приостановление устраняется представлением недостающих документов.