Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Дарение недвижимости

Обязательно ли присутствие сына при дарении земельного участка с домом и можно ли оформить доверенность на другого человека

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Выберите способ: два нотариуса без совместного присутствия либо представитель по нотариальной доверенности.descriptionДоверенность на регистрацию договора дарения
  2. 2
    Для способа с двумя нотариусами: вы — у нотариуса по месту нахождения участка, сын — у своего нотариуса.
  3. 3
    Для способа с представителем: сын оформляет у своего нотариуса доверенность на третье лицо.descriptionДоверенность на подписание договора
  4. 4
    Не оформляйте доверенность на себя как дарителя — представитель не вправе действовать в отношении себя.
  5. 5
    Если участок с домом приобретены в браке — оформите нотариальное согласие супруга на дарение.
  6. 6
    После удостоверения договора подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на участок и дом (актуальная).
  • Правоустанавливающие документы дарителя на участок и дом.
  • Если имущество приобретено в браке и является общей совместной собственностью: Нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя, если имущество приобретено в браке.
  • Если имущество является личной собственностью дарителя и согласие супруга не требуется: Документ, подтверждающий личное имущество дарителя (до брака, дар, наследство), если согласие не требуется.
  • Нотариальная доверенность сына на третье лицо (не на дарителя) либо согласие на удостоверение двумя нотариусами.
  • Документы, подтверждающие родство отца и сына (для освобождения от НДФЛ).

  • Сроки и риски

    • Договор дарения недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения — без него сделка ничтожна.
    • Личное присутствие сына не обязательно: оформите удостоверение двумя нотариусами без совместного присутствия.
    • Альтернатива — нотариальная доверенность на третье лицо, не являющееся дарителем.

  • Когда нужен адвокат

    • Сделку можно провести без приезда сына — через двух нотариусов по ст. 53.1 Основ.
    • Доверенность на третье лицо требует нотариального удостоверения (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).
    • Отцу-дарителю нельзя быть представителем сына по этой сделке (п. 3 ст. 182 ГК РФ).
    • Если участок с домом — общая собственность супругов, нужно нотариальное согласие супруга.
    • Без нотариальной формы договор дарения недвижимости ничтожен — МФЦ не подойдёт.
    • Если возник спор о согласии супруга или полномочиях представителя: При спорах о согласии супруга или полномочиях представителя привлекайте адвоката.

  • Расходы и госпошлина

    • Нотариальный тариф за удостоверение договора дарения недвижимости платит каждая сторона своему нотариусу.
    • НДФЛ при дарении отцу сыну — 0 рублей: близкие родственники освобождены (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
    • Нотариальная доверенность на представителя сына — платная услуга нотариуса в городе сына.
    • Нотариальное согласие супруга дарителя (если имущество общее) — отдельный тариф нотариуса.
    • Госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре — платит сторона по договорённости.
    • Регистрация по нотариальной сделке — 3 рабочих дня, при электронной подаче — 1 рабочий день (п. 9 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).

  • Альтернативные пути

    • Оформите договор у двух нотариусов: вы — по месту нахождения участка, сын — в своём городе.
    • Уточните у нотариуса по месту нахождения участка порядок удостоверения удалённой сделки по ст. 53.1 Основ.
    • Альтернатива: сын выдаёт нотариальную доверенность на третье лицо для подписания договора.
    • Доверенность на сделку с недвижимостью обязательно удостоверяется нотариусом.
    • При общей совместной собственности получите нотариальное согласие супруга дарителя.

  • Что уточнить, чтобы ответ стал точнее

    • Категория земель и вид разрешённого использования, статус дома (жилой/садовый)

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Отец намерен безвозмездно передать в собственность взрослому сыну принадлежащие ему земельный участок и расположенный на нём жилой дом в садовом товариществе. Правоустанавливающие документы в порядке, имеется актуальная выписка из ЕГРН. Сын проживает в другом городе и не готов лично явиться к нотариусу по месту нахождения недвижимости. С учётом того, что с 13.12.2024 договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ), сделка не может быть оформлена в простой письменной форме через МФЦ. При этом закон не требует совместного личного присутствия дарителя и одаряемого у одного нотариуса: договор может быть удостоверен двумя нотариусами без совместного присутствия сторон (ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате), либо за сына может действовать представитель по нотариально удостоверенной доверенности (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), кроме самого отца-дарителя (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

  2. Затронутые правоотношения:

    • Обязательственное правоотношение из договора дарения недвижимости — определяет обязательную нотариальную форму сделки и момент возникновения права собственности у одаряемого после государственной регистрации перехода права.
    • Отношения представительства — определяют, может ли сын выдать доверенность на подписание договора, какую форму должна иметь такая доверенность и кто не вправе быть представителем (отец-даритель).
    • Нотариальные процедуры удостоверения сделок — регулируют возможность удостоверения договора двумя нотариусами без совместного присутствия сторон, что напрямую решает вопрос об отсутствии необходимости приезда сына.
    • Семейные имущественные отношения дарителя — если участок и дом являются совместно нажитым имуществом, для сделки требуется нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя (п. 3 ст. 35 СК РФ).
    • Налоговые отношения — дарение между отцом и сыном освобождено от НДФЛ, поскольку они являются близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
    • Регистрационные отношения — переход права собственности подлежит государственной регистрации в ЕГРН; по нотариально удостоверенной сделке регистрация проводится в сокращённые сроки (п. 9 ч. 1 ст. 16, ч. 2 ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ).

  3. Юридически значимые обстоятельства:

    • Стороны сделки — отец и взрослый сын, то есть близкие родственники: это исключает налогообложение дохода сына по НДФЛ.
    • Предмет сделки — земельный участок с жилым домом, то есть недвижимое имущество: договор дарения между гражданами требует обязательного нотариального удостоверения.
    • Сын проживает в другом городе и не может явиться лично: допустимо удостоверение сделки двумя нотариусами без совместного присутствия сторон, при этом один из нотариусов должен действовать в месте нахождения недвижимости.
    • Возможное представительство за сына: доверенность должна быть нотариально удостоверена, а представителем не может выступать сам отец-даритель, поскольку представитель не вправе совершать сделку от имени представляемого в отношении себя лично.
    • Семейное положение дарителя и основание приобретения имущества: если участок с домом приобретены в браке и являются общей совместной собственностью, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя; если имущество личное (приобретено до брака, получено в дар или по наследству) — согласие не требуется.
    • Отсутствие обременений и актуальность выписки из ЕГРН: подтверждают принадлежность имущества дарителю и отсутствие препятствий для регистрации перехода права.

Обязательна ли нотариальная форма дарения участка с домиком

Договор дарения земельного участка и расположенного на нём дома — это договор дарения недвижимого имущества, заключаемый между двумя гражданами (отцом и сыном). Его форма прямо установлена законом и с 13.12.2024 требует обязательного нотариального удостоверения.

  1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
    — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это означает: оформить дарение простой письменной формой через МФЦ без нотариуса по такой сделке нельзя. Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ), поэтому «свежая выписка из ЕГРН» сама по себе не заменяет нотариальное удостоверение. Обойтись без участия нотариуса в удостоверении договора не получится — вопрос лишь в том, каким способом обеспечить участие сына-одаряемого.

Возможно ли оформить договор без личного присутствия сына (удалённо двумя нотариусами)

Личное совместное присутствие отца и сына у одного нотариуса законом не требуется. Нотариальная сделка с участием двух и более лиц может быть удостоверена двумя нотариусами без их совместного присутствия.

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ.
— ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Для договора об отчуждении недвижимости один из нотариусов должен действовать в месте, отвечающем требованиям ст. 56 Основ (то есть применительно к месту нахождения недвижимости — нотариус того региона, где расположен участок). Порядок таков:

каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата; экземпляр сделки в электронной форме с совершенной удостоверительной надписью подписывается удостоверившими ее нотариусами их квалифицированными электронными подписями и хранится в единой информационной системе нотариата; удостоверенная сделка регистрируется в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата. Договор, удостоверенный двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном настоящей статьей, считается договором, заключенным в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
— ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате (порядок)

Итог: сыну не обязательно ехать в деревню. Он может подписать договор у нотариуса в своём городе, а отец — у нотариуса по месту нахождения участка; сделка удостоверяется двумя нотариусами через единую информационную систему нотариата и считается заключённой в письменной форме одним документом, подписанным сторонами. Это законная альтернатива личной явке обоих.

Можно ли подписать договор за сына по доверенности и кто не может быть представителем

Подписание договора за одаряемого его представителем по доверенности законом допускается — дарение не относится к сделкам, которые могут быть совершены только лично. Однако доверенность на такую сделку должна быть в обязательном порядке нотариально удостоверена.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

При этом нотариус, к которому обратится представитель, обязан проверить его полномочия:

В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

И ключевое ограничение — отец (даритель) не может быть представителем сына по этой сделке, как и любой иной представитель, одновременно выступающий другой стороной либо чьим-то представителем:

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Поэтому: «оформить доверенность, чтобы за сына расписались», в принципе возможно, но только если представителем будет третье лицо (не отец-даритель), а доверенность будет нотариальной. Если предполагалось, что доверенность выпишут на самого отца — такой вариант по закону не пройдёт: сделка, совершённая представителем в отношении себя лично, может быть признана судом недействительной, а нарушение интересов представляемого при этом предполагается. Кроме того, доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, также требует нотариальной формы:

  1. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.
    — п. 3 ст. 187 ГК РФ

Вывод по формату сделки: дарение недвижимости между отцом и сыном обязательно нотариальное; личного присутствия обоих у одного нотариуса закон не требует — доступны два законных способа без приезда сына: (1) удостоверение сделки двумя нотариусами (сын у нотариуса в своём городе), либо (2) нотариальная доверенность на третье лицо, не являющееся дарителем.

Согласие супруга дарителя, НДФЛ, регистрация и сроки

Если участок с домом приобретались дарителем (отцом) в браке и являются общей совместной собственностью супругов, то для распоряжения ими нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

  1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
    — п. 2 ст. 35 СК РФ

Это относится именно к дарителю: сделка требует обязательной нотариальной формы, поэтому без нотариального согласия супруга она может быть оспорена. Если имущество является личной собственностью отца (приобретено до брака, получено в дар или по наследству), согласие супруга не требуется.

По НДФЛ дарение недвижимости от отца сыну налогом не облагается, поскольку отец и сын — близкие родственники:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Государственная регистрация перехода права производится на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав; основанием регистрации выступает нотариально удостоверенный договор дарения (сторона-одыряемый становится правообладателем только с момента внесения записи в ЕГРН).

  1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
    — ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов , нотариально удостоверенного факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2018 года № 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I , за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы.
— ч. 2 ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

По нотариально удостоверенной сделке регистрация проходит в сокращённый срок, а при подаче документов в электронной форме (что делает нотариус через ЕИС) — ещё быстрее:

три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
— п. 9 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: нотариально удостоверенную дарственную регистрируют в ускоренном порядке (три рабочих дня, при электронной подаче — один рабочий день). Перед сделкой следует проверить, является ли имущество совместно нажитым: если да — понадобится нотариальное согласие супруга дарителя; дарение отцу сыну НДФЛ не облагается.

Присутствие сына у нотариуса лично не обязательно — дарение можно оформить двумя нотариусами (вы у своего, сын у своего в другом городе) либо по нотариальной доверенности на третье лицо. При этом сам договор дарения недвижимости между гражданами с 13.12.2024 требует обязательного нотариального удостоверения — простой письменной формой через МФЦ обойтись нельзя.

Договор дарения земельного участка с домом между отцом и сыном подлежит обязательному нотариальному удостоверению в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ. Несоблюдение обязательной нотариальной формы не позволяет считать сделку оформленной надлежащим образом, поэтому «свежая выписка из ЕГРН» сама по себе не заменяет нотариальное удостоверение.

Способ 1 — удостоверение двумя нотариусами без совместного присутствия. Закон прямо допускает удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если стороны не присутствуют совместно (ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Для договора об отчуждении недвижимости один из нотариусов должен действовать в месте, отвечающем требованиям ст. 56 Основ (как правило — по месту нахождения недвижимости); точный критерий уточняется у нотариуса. Практически это выглядит так: вы подписываете договор у нотариуса по месту нахождения недвижимости, сын — у нотариуса в своём городе; текст сделки согласуется через единую информационную систему нотариата, каждый подписывает свой экземпляр, после чего сделка считается заключённой в письменной форме одним документом, подписанным сторонами.

Способ 2 — нотариальная доверенность на представителя. Подписание договора за одаряемого представителем законом допускается, однако доверенность на сделку, требующую нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Нотариус при обращении представителя обязан проверить его полномочия (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате). Ключевое ограничение: представитель не вправе совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично; такая сделка может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если нарушает его интересы (нарушение предполагается). Практически это делает отца-дарителя непригодным представителем сына по этой сделке. Поэтому доверенность нужно оформлять на третье лицо, не являющееся дарителем. Доверенность в порядке передоверия также требует нотариальной формы (п. 3 ст. 187 ГК РФ).

Согласие супруга дарителя. Если участок с домом приобретались в браке и являются общей совместной собственностью, для сделки, требующей обязательной нотариальной формы, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 2 ст. 35 СК РФ). Без такого согласия сделка может быть оспорена супругом в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о её совершении. Если имущество — личная собственность отца (приобретено до брака, получено в дар или по наследству), согласие не требуется.

НДФЛ. Дарение недвижимости от отца сыну налогом не облагается: доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ, если даритель и одаряемый — близкие родственники, к которым относятся родители и дети (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Регистрация. Государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав (ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ). По нотариально удостоверенной сделке законность документа регистратором не проверяется, достоверность проверяется через единую информационную систему нотариата (ч. 2 ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ). Срок регистрации — 3 рабочих дня с даты приёма или поступления документов, а при подаче в электронной форме — 1 рабочий день, следующий за днём поступления (п. 9 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).

Пошаговые действия

  1. Проверьте семейное положение и режим имущества. Если участок с домом приобретены в браке — получите нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя на дарение (п. 2 ст. 35 СК РФ). Если имущество личное (до брака, дар, наследство) — согласие не нужно.

  2. Выберите способ участия сына:

    • Вариант А (без доверенности): договоритесь с сыном об удостоверении сделки двумя нотариусами — вы обращаетесь к нотариусу по месту нахождения участка, сын — к нотариусу в своём городе (ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
    • Вариант Б (по доверенности): сын оформляет нотариально удостоверенную доверенность на третье лицо (не на вас — дарителя) с полномочиями подписать договор дарения и подать заявление о регистрации перехода права (п. 1 ст. 185.1, п. 3 ст. 182 ГК РФ).

  3. Подготовьте документы для нотариуса: паспорта сторон (или паспорт представителя и доверенность), выписку из ЕГРН на участок и дом, правоустанавливающие документы дарителя, нотариальное согласие супруга (если требуется).

  4. Удостоверьте договор дарения у нотариуса выбранным способом. При удостоверении двумя нотариусами сделка регистрируется в реестре нотариальных действий, совершённых удалённо, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата.

  5. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права в орган регистрации прав (Росреестр). Нотариус может направить документы в электронной форме — в этом случае регистрация займёт 1 рабочий день, следующий за днём поступления документов; при подаче иным способом — 3 рабочих дня (п. 9 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).

  6. НДФЛ сыну платить не нужно — дарение между отцом и сыном освобождено от налогообложения (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), декларацию подавать не требуется.