Можно ли «просто вписать» сына вторым собственником, или нужен договор дарения
«Вписать» второго собственника в документы без сделки невозможно: состав собственников изменяется только через сделку об отчуждении доли с последующей государственной регистрацией. Безвозмездная передача части права на квартиру сыну — именно договор дарения.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ
Как собственница вы вправе распорядиться своим имуществом любым законным способом, в том числе отчуждая его (включая долю) в собственность сына.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
Поскольку вы ничего не получаете от сына взамен, договор квалифицируется именно как дарение доли; если бы была встречная передача (деньги, обязательства), это была бы купля-продажа, а не дарение.
Важно: дарению подлежит именно доля в праве собственности (например, 1/2), а не «добавление имени в свидетельство». После регистрации квартира окажется в общей долевой собственности вас и сына.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— ст. 244, п. 2 ст. 246 ГК РФ
Вывод: второго собственника «просто внести» нельзя — необходимо оформить договор дарения доли, и после его госрегистрации в ЕГРН возникнет общая долевая собственность. Дарение — единственный верный способ безвозмездной передачи части квартиры сыну.
Форма сделки: нотариальное удостоверение договора дарения доли обязательно
Договор дарения недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения, а для доли в праве общей собственности это требование прямо продублировано законом о регистрации недвижимости.
Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ
Для передачи доли в праве общей собственности на квартиру закон отдельно закрепляет правило о нотариальной форме.
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки — то есть такой договор не породит правовых последствий и Росреестр не зарегистрирует переход права.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ
Вывод: договор дарения доли в квартире обязательно удостоверяется у нотариуса. Простая письменная форма (или устная договорённость) ничтожна и не позволит зарегистрировать долю сына в ЕГРН.
Налоги: НДФЛ у сына и у матери
Доход сына в виде подаренной доли недвижимости освобождается от НДФЛ, поскольку мать и сын — близкие родственники (родитель и ребёнок).
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ
Это означает: сын не обязан ни уплачивать НДФЛ (13%) со стоимости полученной доли, ни подавать декларацию 3-НДФЛ по этому доходу. Освобождение действует именно потому, что даритель (мать) и одаряемый (сын) — родственники по прямой нисходящей линии.
У матери при дарении дохода, облагаемого НДФЛ, не возникает: дарение — безвозмездная сделка, даритель ничего не получает, поэтому налог платить ей не с чего.
Отдельного внимания заслуживает налог на имущество физических лиц: после регистрации доли сын становится налогоплательщиком по своей доле, и платить его он будет начиная с года, следующего за годом регистрации права.
Вывод: ни мать, ни сын НДФЛ при дарении доли не платят — доход сына освобождён как полученный от близкого родственника. Дальнейшие обязательства сына — только ежегодный налог на имущество по своей доле.
Расходы: нотариальный тариф и госпошлина
Нотариальный тариф за удостоверение сделки по отчуждению недвижимости близким родственникам (в том числе детям) рассчитывается по «льготной» шкале.
за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:
— пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате
Конкретно для сделок до 10 млн руб. тариф составляет 3000 руб. + 0,2% суммы сделки (оценки), свыше 10 млн руб. — 23 000 руб. + 0,1% с превышения, но не более 50 000 руб. Для расчёта берётся сумма сделки (стоимость отчуждаемой доли).
При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества
— п. 2 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате
Если указанная вами в договоре стоимость доли окажется ниже её кадастровой стоимости, нотариус будет исчислять тариф от кадастровой стоимости — занизить базу не получится.
Помимо нотариального тарифа, за государственную регистрацию перехода права уплачивается госпошлина (для физического лица за регистрацию права собственности на долю), а также оплачиваются услуги нотариуса правового и технического характера (региональный тариф).
Вывод: основные обязательные расходы — нотариальный тариф за удостоверение договора дарения доли (по льготной шкале для близких родственников) и госпошлина за регистрацию права в ЕГРН.
Согласие супруга: решающий вопрос
Если квартира была куплена вами в период брака, она является общим имуществом супругов — даже несмотря на то, что в ЕГРН право зарегистрировано только на вас.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ
Поскольку дарение доли — сделка с недвижимостью, требующая нотариальной формы и госрегистрации, для её совершения необходимо нотариально удостоверенное согласие вашего супруга. Без него супруг вправе в течение года оспорить сделку в суде.
Если же квартира приобретена вами до брака либо получена в браке в дар, по наследству или по иной безвозмездной сделке, она является вашим личным имуществом и согласие супруга не требуется.
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ
Вывод: если вы состоите в браке и квартира куплена в этом браке за общие средства — до похода к нотариусу необходимо нотариальное согласие супруга на дарение доли. Если вы не в браке либо квартира — ваше личное имущество (куплена до брака/получена в дар/по наследству), согласие не требуется.
Порядок действий и риски (можно ли «забрать» долю обратно, судьба при продаже)
Порядок таков: оформить договор дарения доли у нотариуса (при необходимости — с согласием супруга), уплатить госпошлину, подать заявление и документы в Росреестр (через МФЦ или напрямую). Переход права регистрируется, после чего сын становится долевым сособственником.
Ключевой риск для вас: дарение — необратимая сделка. Доля становится полноценной собственностью сына с момента регистрации, и «вернуть» её можно только обратной сделкой (новым дарением либо куплей-продажей с нотариальным удостоверением) или через суд по ограниченным основаниям отмены дарения (ст. 578 ГК РФ — покушение одаряемого на жизнь дарителя, угроза безвозвратной утраты памятной вещи и др.).
Дополнительные практические риски, которые стоит учесть: (1) если сын женат, подаренная ему доля остаётся его личным имуществом и не входит в общее имущество супругов — но только при сохранении доказательств безвозмездности (договор дарения); (2) при последующей продаже доли сыном срок его владения начнёт течь с даты регистрации дарения, поэтому при продаже до истечения минимального срока (3 или 5 лет по ст. 217.1 НК РФ) у него может возникнуть НДФЛ; (3) на долю сына могут быть обращены взыскания по его долгам.
Вывод: регистрация дарения происходит в Росреестре, после чего доля безвозвратно переходит к сыну. Вернуть её можно только обратной сделкой или через суд по специальным основаниям; при планировании учитывайте последствия для последующей продажи и возможных обязательств сына.
Доказательства безвозмездности и момент перехода права
Для защиты как интересов сына (исключение доли из общего имущества супругов сына), так и интересов мамы (подтверждение, что это именно дар, а не скрытая сделка), решающее значение имеет документальная фиксация безвозмездности — то есть сам нотариально удостоверенный договор дарения, прямо называющий передачу «в дар». Наличие встречной передачи превратило бы сделку в куплю-продажу.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
Что касается момента исполнения и перехода права — он определяется не самим договором, а государственной регистрацией.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ
Право собственности и переход права на недвижимость подлежат государственной регистрации, а основаниями для неё служат в том числе договоры и сделки с недвижимостью.
Вывод: подтверждающим доказательством безвозмездности и правовой цели сделки служит нотариально удостоверенный договор дарения доли; право собственности переходит к сыну и сделка считается исполненной с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН, а не с момента подписания договора.
