Нужно ли платить налог при продаже подаренной квартиры, если есть несовершеннолетние дети и другая недвижимость, и как учесть продажу наследственной квартиры по цене ниже кадастровой

Налог при получении квартиры «в дар»: дарение близким родственником или наследство

В вашем описании соединены два разных юридических основания, и от их разграничения зависит и налог при получении, и срок владения. Если квартиру вы получили именно по договору дарения от родственника, сам доход одаряемого может быть освобождён от НДФЛ — но только если даритель является членом семьи или близким родственником в смысле Семейного кодекса.

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (абзац введен Федеральным законом от 28.11.2025 N 425-ФЗ) (п.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Ключевое здесь — перечень, который приведён в норме: «супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновлённые), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры». Если ваш даритель попадал в этот круг — налога с получения квартиры в дар не возникало. Если же это был более дальний родственник (тётя, дядя, двоюродный брат и т.п.), то доход в виде подаренной недвижимости облагался НДФЛ (п. 6 ст. 214.10 НК РФ берёт кадастровую стоимость), и при отсутствии поданной тогда декларации могла возникнуть недоимка. Важно также учесть: у вас указано, что «родственник умер в 2020, в 2021 переоформили на себя» — это признак наследования, а не дарения.

Если фактически вы оформили квартиру не по договору дарения, а как наследство (свидетельство о праве на наследство после смерти родственника), то сам наследственный доход НДФЛ не облагается в принципе (подп. 18 п. 1 ст. 217 НК РФ), и значение имеет только срок владения.

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ)
— п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Для срока владения наследством момент отсчёта — дата смерти наследодателя (2020 год), а не дата регистрации права (2021 год). Это означает: минимальный срок владения считался с 2020 года.

Вывод: если основание — дарение от близкого родственника, налога с получения нет и срок владения (по подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) — три года, отсчитываемые с даты регистрации права (2021). Если основание — наследство, налога с получения также нет, а трёхлетний срок владения отсчитывается с даты смерти (2020). В обоих случаях трёхлетний срок уже истёк к моменту планируемой продажи (2020/2021 + 3 года), поэтому доход от продажи этой квартиры освобождается от НДФЛ по общему правилу — безотносительно к «семейной» льготе.

Налог с уже состоявшейся продажи в 2023 г. унаследованной квартиры за 1 000 000 руб.

Вы продали в 2023 году квартиру, полученную по наследству в 2022 году. Срок владения менее трёх лет, поэтому освобождение по минимальному сроку не применяется, и доход подлежит декларированию (ст. 228, 229 НК РФ). Но налог к уплате, скорее всего, равен нулю.

Сначала определяется база. Поскольку вы продали за 1 000 000 руб., а кадастровая стоимость выше, применяется правило сравнения с 70% кадастра:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Это значит: если 70% кадастровой стоимости квартиры больше 1 000 000 руб., то доходом для налогообложения считается именно 70% кадастра (например, при кадастровой стоимости 2 000 000 руб. доход = 1 400 000 руб.). Далее доход уменьшается на имущественный вычет при продаже:

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вычет составляет до 1 000 000 руб. на объект (долю). Если наследство получено и продано целиком одним лицом, то: при цене сделки 1 000 000 руб. вычет полностью покрывает цену продажи. Налог возникает только если 70% кадастровой стоимости превышает 1 000 000 руб. — тогда разница облагается по ставке 13%.

При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество.
— п. 4 ст. 214.10 НК РФ

Если квартира была в долевой собственности (например, по 25% у четырёх членов семьи), то доход и вычет распределяются пропорционально доле каждого собственника — и вычет 1 000 000 руб. делится на всех пропорционально долям, а не предоставляется каждому полностью.

Вывод: по продаже 2023 года обязанность подать декларацию 3-НДФЛ возникла (срок — до 30 апреля 2024 г., налог — до 15 июля 2024 г., при просрочке — штраф по ст. 119 НК РФ и пени по ст. 75 НК РФ). Налог к уплате равен нулю, если 70% кадастровой стоимости не превышает вашу долю вычета; в противном случае с суммы превышения начисляется 13%. Если декларация за 2023 год до сих пор не подана — её нужно подать как можно скорее, чтобы минимизировать штраф и пени.

Налог при планируемой продаже подаренной квартиры с покупкой квартиры большей площади и дома

Для продажи квартиры, полученной от родственника, действует общее правило минимального срока владения:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
— подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если квартира получена по договору дарения от близкого родственника либо в порядке наследования, применяется трёхлетний срок (подп. 1 п. 3 ст. 217.1), отсчитываемый: при наследовании — с даты смерти (2020), при дарении — с даты регистрации права (2021). В вашем случае трёхлетний срок к моменту планируемой продажи уже истёк, поэтому доход от продажи этой квартиры освобождается от НДФЛ по общему правилу — «семейная» льгота п. 2.1 ст. 217.1 вам в этом сценарии даже не требуется.

Однако если основание окажется иным (дарение от НЕ близкого родственника), минимальный срок составит пять лет:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

В этом случае вы бы не «досидели» до 5 лет, и тогда значение приобретает специальное освобождение для семей с двумя несовершеннолетними детьми:

Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия:
— абз. 1 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, а детей, родившихся после даты осуществления указанной государственной регистрации, на 30 апреля следующего календарного года, после календарного года, в котором осуществлена указанная государственная регистрация;
— абз. 2 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи, указанным в абзаце втором настоящего пункта) на приобретаемое жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства; общая площадь приобретенного жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанном с долевым строительством), договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта;
— абз. 4 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей (если кадастровая стоимость может быть определена); налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими общую площадь или кадастровую стоимость в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности. (см.
— абз. 3 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (лимит 50 млн руб.)

Но применение этой «семейной» льготы в вашей ситуации существенно затруднено из-за имеющейся доли в другой квартире: у каждого члена семьи (четверо) есть по 25% в ином жилом помещении. Прямое ограничение:

налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими общую площадь или кадастровую стоимость в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.
— абз. 5 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Препятствие создаёт именно совокупность: на дату продажи у вас и членов семьи в совокупности может оказаться более 50% в ином жилье, площадь или кадастровая стоимость которого превышает приобретаемое жильё. Если площадь вашей нынешней долевой квартиры (в сумме 100%) больше площади приобретаемой новой квартиры — условие льготы не выполняется, и освобождение по п. 2.1 не применяется. Покупка сразу и квартиры, и дома дополнительно усложняет картину: льгота «привязана» к одному приобретённому жилому помещению, и одновременное приобретение двух объектов не гарантирует соблюдения условия о превышении площади.

Вывод: налог с продажи подаренной квартиры платить не нужно, если квартира получена (1) по дарению от близкого родственника либо (2) в порядке наследования — поскольку трёхлетний срок владения уже истёк. Если квартира получена по дарению от лица, не являющегося близким родственником (срок 5 лет), то без льготы налог возникнет, а применение льготы п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ под вопросом из-за вашей 25%-доли в другом жилье. Поэтому важно точно определить основание оформления (договор дарения или свидетельство о наследстве) и степень родства.

Имущественный вычет при покупке квартиры и дома

Независимо от налога с продаж, при покупке жилья у вас и супруга возникает право на имущественный налоговый вычет в размере фактических расходов, но не более 2 000 000 руб. на каждого налогоплательщика:

имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру , действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;
— подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ (лимит 2 млн руб.)

Вычет предоставляется в отношении расходов на приобретение квартир, жилых домов, комнат и долей в них (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), а также процентов по ипотеке (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, до 3 000 000 руб.). Поскольку вы планируете купить и квартиру, и дом, вычет можно заявить по каждому объекту в пределах общего лимита 2 000 000 руб. на человека; остаток переносится на последующие годы до полного использования.

Если вы состоите в зарегистрированном браке, имущество, приобретённое в браке, является совместной собственностью, и вычет между супругами распределяется по их заявлению (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ + п. 6 ст. 220 НК РФ). Это позволяет оптимизировать: направить вычет тому супругу, у кого в соответствующем году был облагаемый доход.

Вывод: при покупке квартиры и дома вы вправе вернуть НДФЛ через имущественный вычет — до 2 000 000 руб. расходов на жильё (возврат до 260 000 руб.) и до 3 000 000 руб. по ипотечным процентам (возврат до 390 000 руб.) на каждого из супругов, распределяя вычет по соглашению. Этот вычет не «сгорает» из-за продажи подаренной квартиры и применяется независимо от «семейной» льготы.

Смежные вопросы: продажа долей детей и налог на имущество

Если в составе продаваемого/приобретаемого имущества участвуют доли ваших несовершеннолетних детей, затрагивается гражданско-правовой пласт — распоряжение имуществом подопечных требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Продажа долей детей без такого разрешения (или без одновременного наделения их равноценным имуществом) влечёт риск оспаривания сделки и её недействительности. В налоговом же отношении доходы от продажи долей, принадлежащих детям, освобождаются от НДФЛ в силу абз. о детях в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ только при одновременной продаже с вашей долей; в остальных случаях доходы детей декларируются и облагаются на общих основаниях (ст. 228, 229 НК РФ — декларацию за несовершеннолетнего подают родители).

После приобретения новой квартиры и дома вы становитесь плательщиком налога на имущество физических лиц, но с предоставлением вычетов:

• по квартире налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 20 кв. м (п. 3 ст. 403 НК РФ);
• по жилому дому — на кадастровую стоимость 50 кв. м (п. 5 ст. 403 НК РФ).

Вывод: при продаже долей несовершеннолетних детей требуется разрешение органа опеки, а доходы детей облагаются НДФЛ на общих основаниях, если только не применяется «семейное» освобождение п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ с одновременной продажей всех долей. Приобретаемые квартира и дом облагаются налогом на имущество физлиц с вычетами 20 и 50 кв. м соответственно.