Прежде всего, для совершения сделки дарения недвижимости через представителей ключевое значение имеет содержание и форма доверенности. В силу ст. 185 ГК РФ доверенность представляет собой письменное уполномочие, которое может быть предъявлено третьему лицу напрямую, однако для дарения и регистрации этого недостаточно.
Статья 185. Общие положения о доверенности: 1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185
Однако данная общая норма уточняется требованием об обязательной нотариальной форме доверенности. Согласно ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также на подачу заявлений о государственной регистрации прав и на распоряжение зарегистрированными правами должна быть нотариально удостоверена. Поскольку договор дарения квартиры между гражданами в соответствии со ст. 574 ГК РФ подлежит обязательному нотариальному удостоверению, доверенность на его подписание представителем дарителя должна быть нотариальной. Аналогично, регистрация перехода права в Росреестре является действием по распоряжению зарегистрированным правом, следовательно, доверенность на подачу заявления о регистрации и получение документов также требует нотариального удостоверения.
- Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185.1
Статья 574. Форма договора дарения
3. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574
При составлении текста доверенности необходимо чётко указать объём полномочий. Для представителя дарителя следует включить право на подписание договора дарения, подачу заявления о государственной регистрации перехода права собственности, получение выписки из ЕГРН, а также на уплату пошлин и совершение всех необходимых действий. Для представителя одаряемого — право на принятие дара (подписание договора со своей стороны), подачу заявления о регистрации права собственности и получение зарегистрированных документов. Эти полномочия напрямую вытекают из необходимости совершения юридически значимых действий, указанных в ст. 185.1 и ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид ре
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 21
Поскольку даритель и одаряемый находятся за границей, порядок удостоверения доверенностей имеет особенности. Консульский устав Российской Федерации прямо ограничивает консульские должностные лица в удостоверении сделок по отчуждению недвижимости на территории РФ, но разрешает удостоверять доверенности. Следовательно, доверенность может быть удостоверена российским консулом в стране пребывания. Если же доверенность удостоверяется нотариусом иностранного государства, такой документ должен быть легализован (проставлен апостиль, если страна-участница Гаагской конвенции, либо пройдена консульская легализация) и переведён на русский язык. При этом сам перевод должен быть нотариально удостоверен.
Статья 26. Нотариальные действия, совершаемые консульскими должностными лицами
- Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия в интересах физических и юридических лиц, обратившихся к нему, за исключением случаев, если место совершения нотариального действия определено законодательством Российской Федерации или международными договорами Российской Федерации:
- удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации;
— Консульский устав Российской Федерации, ст. 26
Статья 27. Легализация иностранных официальных документов. 1. Легализацией иностранных официальных документов является процедура, предусматривающая удостоверение подлинности подписи, полномочия должностного лица иностранного государства, осуществляющего согласно законодательству соответствующего иностранного государства функции подтверждения подлинности подписи, полномочия иностранного должностного лица, подписавшего иностранный официальный документ, а также подлинности печати или штампа, которыми скреплен представленный на легализацию иностранный официальный документ. 2. Консульское должностное лицо легализует составленные с участием должностных лиц компетентных органов государства пребывания или от них исходящие официальные документы, которые предназначены для представления на территории
— Консульский устав Российской Федерации, ст. 27
Особое внимание следует уделить сроку действия доверенности. По общему правилу ст. 186 ГК РФ, если срок не указан, доверенность действительна один год. Однако для доверенностей, совершаемых за границей, сделано исключение: такая доверенность, удостоверенная нотариусом, действует до её отмены, даже без указания срока. Поскольку доверенность у вас будет совершена за границей (удостоверена консулом или иностранным нотариусом), вы можете не указывать срок, и она сохранит силу до отмены. Тем не менее, для подстраховки разумно установить чёткий срок (например, один-два года), чтобы избежать споров о моменте отмены.
Статья 186. Срок доверенности
- Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
- Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 186
Что касается правил удостоверения доверенности, то ст. 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате не содержит специальных ограничений для доверенностей, выдаваемых за границей — она определяет лишь общую процедуру. Однако важно, что доверенность может быть удостоверена как от имени одного, так и нескольких лиц. В вашем случае даритель и одаряемый выдают отдельные доверенности.
Статья 59. Удостоверение доверенностей Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 59
Таким образом, для успешного оформления дарения через представителей необходимо:
- для дарителя: доверенность, содержащая полномочия на подписание договора дарения, подачу заявления о регистрации перехода права, получение выписки из ЕГРН, уплату госпошлины и совершение всех сопутствующих действий;
- для одаряемого: доверенность на принятие дара, подписание договора, подачу заявления о регистрации права собственности и получение документов.
Обе доверенности должны быть нотариально удостоверены (консулом РФ или нотариусом иностранного государства с последующей легализацией/апостилем и переводом). Дату совершения обязательно указать, срок — по желанию, но лучше установить. Текст полномочий должен быть конкретным и исчерпывающим, чтобы избежать отказа в регистрации.
