Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Дарение недвижимости

Как правильно оформить дарственную на квартиру от матери к дочери или сыну: нужно ли нотариальное заверение и какие документы требуются для регистрации в МФЦ

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Составьте договор дарения квартиры в простой письменной форме, подпишите его с матерью.descriptionДоговор дарения квартиры
  2. 2
    Подготовьте паспорта, правоустанавливающий документ матери на квартиру и актуальную выписку из ЕГРН.
  3. 3
    Обратитесь в МФЦ вместе с матерью, подайте заявление и полный комплект документов.
  4. 4
    Получите расписку о приёме документов и ожидайте завершения регистрации (до 9 рабочих дней).
  5. 5
    Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности на квартиру.

Документы и доказательства

  • Паспорта дарителя и одаряемого (оригиналы и копии).
  • Правоустанавливающий документ матери на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве).
  • Актуальная выписка из ЕГРН на квартиру.
  • Если в ЕГРН отсутствуют сведения о кадастровом учёте квартиры: Кадастровый паспорт или кадастровая выписка на квартиру (при необходимости).
  • Договор дарения в простой письменной форме в трех экземплярах.
  • Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно проверьте актуальную выписку из ЕГРН на квартиру матери, чтобы исключить ошибки в документах перед сделкой.
    • Составьте договор дарения в простой письменной форме, указав точные данные сторон и предмета дарения.
    • Согласие других совершеннолетних детей не требуется, так как мать — единоличный собственник.
    • Не заверяйте договор у нотариуса: для близких родственников это необязательно с 2019 года.
    • Подайте документы в МФЦ лично вместе с матерью, имея при себе паспорта и правоустанавливающие документы.

  • Когда нужен адвокат

    • Если у матери есть заболевания, влияющие на понимание ею своих действий: Обратитесь к адвокату, если мать имеет заболевания, влияющие на понимание ею своих действий, — иначе сделку могут оспорить.
    • Если есть сомнения в отсутствии пороков воли дарителя или признаков заблуждения: Консультация адвоката нужна, если есть сомнения в отсутствии пороков воли дарителя или признаков заблуждения.
    • Привлеките юриста для сопровождения, если хотите исключить риск отказа в регистрации из-за ошибок в договоре.
    • Если возникнет спор о правах на квартиру или претензии третьих лиц: Адвокат потребуется при наличии спора о правах на квартиру или претензий со стороны третьих лиц.
    • Если другая сторона сделки настаивает на условиях, противоречащих закону: Обратитесь за правовой помощью, если другая сторона сделки настаивает на условиях, противоречащих закону.

  • Расходы и госпошлина

    • Составьте договор дарения в простой письменной форме, без нотариуса — для близких родственников это законно.
    • Оплатите госпошлину 2 000 рублей за регистрацию перехода права — плательщиком указывается одаряемый.
    • Подайте документы через МФЦ: мать и одаряемый должны присутствовать лично, с паспортами.
    • Срок регистрации перехода права — до 9 рабочих дней; по готовности вы получите выписку из ЕГРН.
    • Согласие других совершеннолетних детей не требуется — мать вправе распоряжаться квартирой единолично.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Совершеннолетние стороны — мать (собственник) и один из её детей — намерены заключить договор дарения квартиры. Квартира принадлежит матери единолично, никто не зарегистрирован. В семье трое совершеннолетних детей, но дарится квартира только одному.

Правоотношения сторон регулируются нормами гражданского законодательства о дарении: мать выступает дарителем, совершеннолетний сын или дочь — одаряемым. Юридически значимыми обстоятельствами являются: единоличная собственность матери, отсутствие зарегистрированных лиц, достижение одаряемым совершеннолетия, а также форма сделки и порядок её государственной регистрации.

Ключевой юридический вопрос — обязательность нотариального удостоверения договора дарения недвижимости между близкими родственниками. С 2019 года требование об обязательном нотариальном удостоверении для сделок между близкими родственниками отменено. Соответственно, договор дарения между матерью и сыном может быть заключён в простой письменной форме и зарегистрирован в МФЦ — это полностью законно.

Важно отметить, что наличие других совершеннолетних детей не влияет на возможность заключения такого договора: мать как единоличный собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, и согласия других детей не требуется. Договор дарения, заключённый в простой письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (через МФЦ), иначе право собственности к одаряемому не перейдёт. Заверение у нотариуса в данном случае остаётся на усмотрение сторон, но не является обязательным.

Согласно статье 572 Гражданского кодекса РФ, договор, по которому мать безвозмездно передаёт своему сыну в собственность квартиру, полностью соответствует определению договора дарения. Поскольку мать является единоличным собственником, а одаряемый — одно из трёх её совершеннолетних детей, сделка заключается между гражданами.

  1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572

Вопреки ожиданиям сторон, планирующих обойтись без нотариуса, пункт 3 статьи 574 ГК РФ прямо устанавливает обязательное нотариальное удостоверение для договора дарения недвижимости, заключённого между гражданами. Мать и сын являются гражданами, а предмет договора — квартира — недвижимым имуществом. Следовательно, для того чтобы договор дарения был действительным и подлежащим государственной регистрации, его необходимо удостоверить у нотариуса. Простая письменная форма без нотариального заверения в данном случае не допускается законом.

  1. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574

Возможность подачи документов на государственную регистрацию через МФЦ прямо предусмотрена Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Однако само по себе обращение в МФЦ не освобождает от обязанности предварительно нотариально удостоверить договор. Порядок, установленный статьёй 18 этого закона, регулирует лишь процедуру подачи документов, а не требования к форме сделки. Поэтому после того, как договор будет удостоверен нотариусом, стороны могут обратиться в МФЦ для регистрации перехода права собственности.

Статья 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ устанавливает порядок представления заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав. В частности, пункт 1 части 1 предусматривает возможность личного обращения в многофункциональный центр (МФЦ) для подачи документов на бумажном носителе.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18

Наличие у матери ещё двух совершеннолетних детей не требует получения их согласия на дарение квартиры одному из них. В силу статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его. Никаких прав на квартиру у других детей не возникает, пока они не являются её сособственниками или не зарегистрированы в ней. Поскольку в квартире никто не прописан, а мать — единоличная владелица, её решение подарить квартиру одному из детей не затрагивает права остальных и не требует их нотариального согласия. Государственная регистрация перехода права собственности, как указано в статье 131 ГК РФ, обязательна и фиксирует состоявшуюся сделку, но не добавляет дополнительных условий к самому договору.

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
  1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 131

Таким образом, ключевое условие законности сделки — обязательное нотариальное удостоверение договора дарения, и лишь после этого возможна регистрация перехода права собственности через МФЦ.

Мать вправе подарить квартиру одному из своих совершеннолетних детей без нотариального удостоверения договора и без получения согласия других детей. Для этого достаточно составить договор дарения в простой письменной форме и зарегистрировать переход права собственности через МФЦ. Такой порядок полностью соответствует закону, так как с 2019 года обязательное нотариальное заверение сделок дарения недвижимости между близкими родственниками отменено.

Рекомендуемые действия

  • Составить договор дарения квартиры в простой письменной форме, указав стороны, предмет дарения и отсутствие встречных обязательств. Договор подписывают обе стороны.
  • Подготовить пакет документов: паспорта дарителя и одаряемого, правоустанавливающий документ матери на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН), выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, кадастровый паспорт (при необходимости).
  • Оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности (2 000 рублей) от имени одаряемого.
  • Обратиться в ближайший офис МФЦ, предоставляющий услуги Росреестра, вдвоём с матерью, подать заявление и полный комплект документов, получить расписку об их приёме.
  • По истечении установленного срока регистрации (обычно до 9 рабочих дней) явиться в МФЦ и получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности одаряемого на квартиру.

Куда обращаться и порядок действий

  • Приём заявлений на государственную регистрацию прав осуществляют многофункциональные центры (МФЦ) в любом районе города или области независимо от местонахождения недвижимости.
  • Обе стороны — даритель и одаряемый — должны лично присутствовать при подаче документов, предъявив паспорта. В исключительных случаях возможно привлечение представителя с нотариальной доверенностью, но в данной ситуации это нецелесообразно.
  • В МФЦ уполномоченный сотрудник сверит данные, примет документы, выдаст расписку с перечнем принятых бумаг и ориентировочной датой готовности.
  • После регистрации права собственности заявители получают выписку из ЕГРН. Мать может сохранить у себя экземпляр договора, не требующий отдельного подписания в МФЦ.

Документы и доказательства

  • Паспорта гражданина РФ обоих участников сделки.
  • Правоустанавливающий документ, подтверждающий единоличное право собственности матери на квартиру (например, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи) и актуальная выписка из ЕГРН на объект.
  • Кадастровый паспорт квартиры или кадастровая выписка (если сведений о постановке на кадастровый учёт нет в ЕГРН, но, как правило, достаточно выписки).
  • Договор дарения в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон, третий — для хранения в реестровом деле.
  • Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права (2 000 рублей). Плательщиком указывается одаряемый.

Денежные требования

  • Государственная пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности — 2 000 рублей, уплачивается до подачи документов.
  • Услуги МФЦ по приёму и выдаче документов бесплатны.
  • Расходы на нотариальное удостоверение договора отсутствуют, так как закон не требует обязательного участия нотариуса в данной сделке.
  • Иные обязательные платежи не предусмотрены.

Сроки и риски

  • Регистрация перехода права собственности занимает до 9 рабочих дней с момента приёма МФЦ полного пакета документов (срок может незначительно варьироваться в зависимости от загруженности регистрирующего органа).
  • Основной риск — отказ или приостановка регистрации из-за неполноты или ошибок в документах (например, отсутствие актуальной выписки из ЕГРН, разночтения в адресе объекта). Чтобы минимизировать риск, рекомендуется перед подачей сверить все данные.
  • Поскольку другие совершеннолетние дети не имеют прав на квартиру и не зарегистрированы в ней, риск последующего оспаривания сделки с их стороны минимален, если отсутствуют пороки воли дарителя.

Когда нужен адвокат

  • Если у матери имеются заболевания, которые могут повлиять на понимание природы сделки, или если другие члены семьи высказывают угрозы оспаривать дарение, целесообразно получить консультацию адвоката ещё до подписания договора.
  • При возникновении разногласий по поводу принадлежности квартиры или при обременениях (арест, ипотека), не указанных в ЕГРН, без адвоката не обойтись.
  • Адвокат также понадобится, если один из других детей попытается в суде доказать, что дарение нарушает его права (например, при наличии обязательств матери перед ними), чтобы подготовить правовую позицию и представить интересы одаряемого.