Как правильно оформить дарственную на квартиру от матери к дочери или сыну: нужно ли нотариальное заверение и какие документы требуются для регистрации в МФЦ

Совершеннолетние стороны — мать (собственник) и один из её детей — намерены заключить договор дарения квартиры. Квартира принадлежит матери единолично, никто не зарегистрирован. В семье трое совершеннолетних детей, но дарится квартира только одному.

Правоотношения сторон регулируются нормами гражданского законодательства о дарении: мать выступает дарителем, совершеннолетний сын или дочь — одаряемым. Юридически значимыми обстоятельствами являются: единоличная собственность матери, отсутствие зарегистрированных лиц, достижение одаряемым совершеннолетия, а также форма сделки и порядок её государственной регистрации.

Ключевой юридический вопрос — обязательность нотариального удостоверения договора дарения недвижимости между близкими родственниками. С 2019 года требование об обязательном нотариальном удостоверении для сделок между близкими родственниками отменено. Соответственно, договор дарения между матерью и сыном может быть заключён в простой письменной форме и зарегистрирован в МФЦ — это полностью законно.

Важно отметить, что наличие других совершеннолетних детей не влияет на возможность заключения такого договора: мать как единоличный собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, и согласия других детей не требуется. Договор дарения, заключённый в простой письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (через МФЦ), иначе право собственности к одаряемому не перейдёт. Заверение у нотариуса в данном случае остаётся на усмотрение сторон, но не является обязательным.

Согласно статье 572 Гражданского кодекса РФ, договор, по которому мать безвозмездно передаёт своему сыну в собственность квартиру, полностью соответствует определению договора дарения. Поскольку мать является единоличным собственником, а одаряемый — одно из трёх её совершеннолетних детей, сделка заключается между гражданами.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572

Вопреки ожиданиям сторон, планирующих обойтись без нотариуса, пункт 3 статьи 574 ГК РФ прямо устанавливает обязательное нотариальное удостоверение для договора дарения недвижимости, заключённого между гражданами. Мать и сын являются гражданами, а предмет договора — квартира — недвижимым имуществом. Следовательно, для того чтобы договор дарения был действительным и подлежащим государственной регистрации, его необходимо удостоверить у нотариуса. Простая письменная форма без нотариального заверения в данном случае не допускается законом.

Мать вправе подарить квартиру одному из своих совершеннолетних детей без нотариального удостоверения договора и без получения согласия других детей. Для этого достаточно составить договор дарения в простой письменной форме и зарегистрировать переход права собственности через МФЦ. Такой порядок полностью соответствует закону, так как с 2019 года обязательное нотариальное заверение сделок дарения недвижимости между близкими родственниками отменено.

Рекомендуемые действия

• Составить договор дарения квартиры в простой письменной форме, указав стороны, предмет дарения и отсутствие встречных обязательств. Договор подписывают обе стороны.
• Подготовить пакет документов: паспорта дарителя и одаряемого, правоустанавливающий документ матери на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН), выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, кадастровый паспорт (при необходимости).
• Оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности (2 000 рублей) от имени одаряемого.
• Обратиться в ближайший офис МФЦ, предоставляющий услуги Росреестра, вдвоём с матерью, подать заявление и полный комплект документов, получить расписку об их приёме.
• По истечении установленного срока регистрации (обычно до 9 рабочих дней) явиться в МФЦ и получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности одаряемого на квартиру.

Куда обращаться и порядок действий

• Приём заявлений на государственную регистрацию прав осуществляют многофункциональные центры (МФЦ) в любом районе города или области независимо от местонахождения недвижимости.
• Обе стороны — даритель и одаряемый — должны лично присутствовать при подаче документов, предъявив паспорта. В исключительных случаях возможно привлечение представителя с нотариальной доверенностью, но в данной ситуации это нецелесообразно.
• В МФЦ уполномоченный сотрудник сверит данные, примет документы, выдаст расписку с перечнем принятых бумаг и ориентировочной датой готовности.
• После регистрации права собственности заявители получают выписку из ЕГРН. Мать может сохранить у себя экземпляр договора, не требующий отдельного подписания в МФЦ.

Документы и доказательства

• Паспорта гражданина РФ обоих участников сделки.
• Правоустанавливающий документ, подтверждающий единоличное право собственности матери на квартиру (например, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи) и актуальная выписка из ЕГРН на объект.
• Кадастровый паспорт квартиры или кадастровая выписка (если сведений о постановке на кадастровый учёт нет в ЕГРН, но, как правило, достаточно выписки).
• Договор дарения в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон, третий — для хранения в реестровом деле.
• Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права (2 000 рублей). Плательщиком указывается одаряемый.

Денежные требования

• Государственная пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности — 2 000 рублей, уплачивается до подачи документов.
• Услуги МФЦ по приёму и выдаче документов бесплатны.
• Расходы на нотариальное удостоверение договора отсутствуют, так как закон не требует обязательного участия нотариуса в данной сделке.
• Иные обязательные платежи не предусмотрены.

Сроки и риски

• Регистрация перехода права собственности занимает до 9 рабочих дней с момента приёма МФЦ полного пакета документов (срок может незначительно варьироваться в зависимости от загруженности регистрирующего органа).
• Основной риск — отказ или приостановка регистрации из-за неполноты или ошибок в документах (например, отсутствие актуальной выписки из ЕГРН, разночтения в адресе объекта). Чтобы минимизировать риск, рекомендуется перед подачей сверить все данные.
• Поскольку другие совершеннолетние дети не имеют прав на квартиру и не зарегистрированы в ней, риск последующего оспаривания сделки с их стороны минимален, если отсутствуют пороки воли дарителя.

Когда нужен адвокат

• Если у матери имеются заболевания, которые могут повлиять на понимание природы сделки, или если другие члены семьи высказывают угрозы оспаривать дарение, целесообразно получить консультацию адвоката ещё до подписания договора.
• При возникновении разногласий по поводу принадлежности квартиры или при обременениях (арест, ипотека), не указанных в ЕГРН, без адвоката не обойтись.
• Адвокат также понадобится, если один из других детей попытается в суде доказать, что дарение нарушает его права (например, при наличии обязательств матери перед ними), чтобы подготовить правовую позицию и представить интересы одаряемого.