Ситуация связана с намерением заключить договор дарения жилого дома, расположенного в городе Новая Каховка (Херсонская область). Имущество принадлежит тёте дарителя, которая желает передать его одаряемому безвозмездно. Юридически значимым является факт, что объект недвижимости находится на территории, которая в настоящее время имеет особый правовой статус в связи с проведением специальной военной операции, что может влиять на работу государственных органов и нотариата.
Основные правоотношения, затронутые в данной ситуации: безвозмездная передача права собственности на недвижимость (дарение), нотариальное удостоверение сделки, государственная регистрация перехода права собственности (Росреестр), а также вопросы, связанные с местом совершения нотариального действия и идентификацией личности одаряемого.
Ключевой правовой аспект: договор дарения недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус, как правило, вправе удостоверять сделки с объектами, расположенными в пределах его нотариального округа. Однако в условиях ограниченной работы нотариата на территории Херсонской области (из-за общей обстановки) возникает вопрос о возможности совершения сделки у нотариуса, действующего в другом регионе, особенно с учётом того, что законодательство допускает случаи удостоверения сделок вне места нахождения имущества (например, по договорённости сторон или в случае, если объект находится вне нотариального округа нотариуса, удостоверяющего сделку, при условии последующей передачи документов в Росреестр).
Юридически значимым является также то, что у одаряемого отсутствует постоянная регистрация по месту жительства (имеется только временная регистрация). Это обстоятельство само по себе не лишает его правоспособности и не препятствует заключению сделки, но может повлиять на порядок идентификации личности при удостоверении договора, а также на порядок государственной регистрации права собственности (Росреестр проверяет дееспособность, правоспособность и достоверность паспортных данных, где не требуется постоянная регистрация). Кроме того, при временной регистрации место фактического нахождения одаряемого может совпадать с регионом, где сделка будет удостоверяться.
Таким образом, в центре анализа находятся следующие юридически значимые факты: нахождение недвижимости на территории с особым статусом (Херсонская область), обязательность нотариальной формы сделки, отсутствие постоянной регистрации у одаряемого, а также практическая возможность удостоверения договора дарения у нотариуса в ином регионе при условии соблюдения всех существенных условий сделки.
Поскольку договор дарения недвижимого имущества заключается между гражданами, он подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что прямо установлено специальной нормой:
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574
Следовательно, для оформления дарственной на дом в Новой Каховке вам и вашей тёте необходимо обратиться к нотариусу. При этом возникает вопрос о месте удостоверения, который регулируется специальным правилом:
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 56
Эта норма императивно определяет компетенцию: удостоверять договор может только нотариус, работающий в нотариальном округе, расположенном в границах того же субъекта РФ, где находится недвижимость. Поскольку дом расположен в г. Новая Каховка, который входит в Херсонскую область (субъект РФ), удостоверение должен производить нотариус, чей нотариальный округ находится в пределах Херсонской области. Таким образом, в другом регионе (например, в Москве или Краснодаре) удостоверить договор по общему правилу нельзя — это будет нарушением ст. 56 Основ. Исключение может составлять лишь случай, когда в Херсонской области фактически отсутствуют действующие нотариусы или их деятельность временно невозможна; но в представленном контексте норм, допускающих такое отступление, нет.
Общее правило о свободе выбора нотариуса также подтверждает этот вывод, поскольку оно содержит оговорку, отсылающую к ст. 56:
Каждый гражданин для совершения нотариального действия вправе обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных статьей 40 настоящих Основ. Совершение нотариусом нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет за собой признания недействительности этого действия.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 13
Статья 40 Основ, в свою очередь, перечисляет случаи, когда нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом, и включает в этот перечень статью 56. Это означает, что правило ст. 13 (свободный выбор нотариуса) не действует при удостоверении договора отчуждения недвижимости — применяется строгая привязка к месту нахождения имущества. Поэтому, хотя совершение нотариального действия за пределами своего нотариального округа само по себе не влечет недействительности, нарушение ст. 56 может быть квалифицировано как несоблюдение установленного порядка, что создает риск оспаривания договора. Для минимизации рисков вам следует искать нотариуса, чья деятельность осуществляется в Херсонской области, даже если сейчас не все нотариусы работают в Новой Каховке — можно обратиться в другой населенный пункт того же субъекта РФ (например, в Геническ или Херсон).
После удостоверения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности на недвижимость, что прямо следует из закона:
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 131
Отсутствие у вас постоянной регистрации по месту жительства не является препятствием для регистрации перехода права. В представленном контексте нормативных актов нет требований, связывающих возможность регистрации или нотариального удостоверения с наличием постоянной регистрации у одаряемого. Нотариус при удостоверении сделки устанавливает личность сторон на основании паспорта, а регистрирующий орган принимает заявление о регистрации перехода права от любого дееспособного гражданина независимо от его регистрационного статуса. Временная регистрация может быть использована для указания адреса для уведомлений, но законодательство не обязывает вас её иметь для совершения сделки или регистрации права.
Что касается документов, необходимых для удостоверения договора, — контекст из НПА не содержит перечня, однако по общему правилу нотариусу потребуются: паспорта сторон, документы, подтверждающие право собственности тёти на дом (например, выписка из ЕГРН), а также, возможно, согласие супруга дарителя, если тётя состоит в браке (поскольку дом может находиться в совместной собственности супругов). В связи с особым статусом Херсонской области могут действовать дополнительные требования к документам, но в рамках предоставленного нормативного материала это не раскрывается.
