Следовательно, сам договор дарения квартиры должен быть удостоверен нотариусом на территории России — непосредственно или через представителя. При невозможности личного присутствия дарителя в России оптимальным механизмом является выдача доверенности на другое лицо (например, на брата-одаряемого или на независимого представителя), которая уполномочит его подписать договор дарения от имени дарителя перед российским нотариусом.
В силу статьи 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (а договор дарения недвижимости согласно ст. 574 ГК РФ именно такую форму и требует), должна быть нотариально удостоверена. При этом к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности, удостоверенные консульскими учреждениями Российской Федерации. Таким образом, даритель может обратиться в консульский отдел Посольства России в Швейцарии для удостоверения доверенности на имя представителя, который затем в России подпишет договор дарения у нотариуса. Консульская доверенность будет иметь силу нотариальной:
Статья 185.1 ГК РФ устанавливает, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности, удостоверенные консульскими учреждениями РФ (п. 2 ст. 185.1 не перечисляет консульские учреждения, но согласно Основам законодательства о нотариате, консульские должностные лица вправе удостоверять доверенности). Таким образом, доверенность на дарение квартиры, удостоверенная консульским учреждением РФ в Швейцарии, приравнивается к нотариально удостоверенной.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185.1
В доверенности необходимо конкретно указать полномочие на заключение договора дарения конкретной квартиры, а также на подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности. Общее понятие доверенности закреплено в статье 185 ГК РФ, и её содержание должно соответствовать требованиям к представительству именно для данной сделки:
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185
По существу договора дарения, статья 572 ГК РФ определяет, что даритель безвозмездно передает одаряемому вещь в собственность. В вашей ситуации это квартира. Закон не ставит возможность дарения в зависимость от гражданства дарителя — собственником квартиры является гражданин Украины, право собственности зарегистрировано в 2010 году. Договор дарения, заключенный через представителя по консульской доверенности, полностью соответствует требованиям ст. 572 ГК РФ при условии, что в доверенности ясно выражено намерение дарителя совершить безвозмездную передачу и указан конкретный одаряемый (брат):
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
Каких-либо специальных ограничений для дарителя-иностранца (гражданина Украины) при дарении квартиры гражданину РФ в предоставленном контексте норм не содержится. Права на недвижимость в России могут принадлежать иностранцам на общих основаниях, если иное не установлено федеральными законами (например, в отношении земель сельхозназначения, пограничных зон и т.п.). Квартира, полученная по наследству в 2010 году, является жилым помещением, на которое такие ограничения не распространяются. Таким образом, гражданство дарителя само по себе не препятствует совершению сделки и не требует специального разрешения, при условии соблюдения нотариальной формы и надлежащего оформления представительства.
