"1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185
Это общее правило, однако для сделок, требующих нотариальной формы, установлены специальные требования. Поскольку договор дарения недвижимости между гражданами обязательно подлежит нотариальному удостоверению, необходимо руководствоваться более конкретной нормой.
В силу п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена. Так как договор дарения квартиры (недвижимости) между гражданами подлежит нотариальному удостоверению по п. 3 ст. 574 ГК РФ, доверенность на его подписание должна быть нотариальной. Исключения из этого правила приведены в п. 2 той же статьи, но они не применимы к данной ситуации, поскольку брат — совершеннолетний дееспособный гражданин, находящийся за границей, и не относится к числу лиц, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания.
"1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
- К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: ... доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185.1
Теперь обратимся к специальной норме, которая прямо устанавливает требования к содержанию доверенности на совершение дарения. Речь идёт о ст. 576 ГК РФ. Эта норма является ключевой для ответа на второй вопрос пользователя об обязательных реквизитах.
Закон предписывает, что доверенность на дарение, выдаваемая представителю, должна содержать указание на конкретного одаряемого и на предмет дарения. В противном случае такая доверенность признаётся ничтожной, то есть не порождает юридических последствий. Это означает, что генеральная доверенность, которая обычно содержит широкий круг полномочий без конкретизации каждого объекта и контрагента, не подходит для данной сделки. Необходима специальная доверенность, где чётко прописано, кто именно является одаряемым (дедушка пользователя) и какое конкретно недвижимое имущество (квартира) передаётся в дар. Таким образом, ответ на первый вопрос: требуется не генеральная, а именно специальная доверенность на совершение договора дарения с указанием дедушки как одаряемого и квартиры как предмета дарения.
"5. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 576
Что касается третьего вопроса об оформлении доверенности через консульство, необходимо обратиться к специальному закону, регулирующему деятельность нотариата. Порядок совершения нотариальных действий консульскими должностными лицами установлен Основами законодательства Российской Федерации о нотариате.
Статья 38 Основ прямо предусматривает, что консульские должностные лица удостоверяют сделки, за исключением договоров об отчуждении недвижимости, находящегося на территории РФ. Однако важно разграничить: удостоверение самой доверенности — это не удостоверение договора дарения (сделки), а лишь удостоверение полномочия представителя. В этой же статье отдельно упоминаются доверенности, и хотя текст цитаты не содержит прямого указания на удостоверение доверенностей консулами (в ней говорится об «удостоверении или отмене завещания или доверенности в форме электронного документа» и об удостоверении сделок, кроме договоров отчуждения недвижимости), из системного толкования следует, что консул вправе удостоверять доверенности, так как это не является удостоверением сделки с недвижимостью. Более того, консульское удостоверение доверенности приравнивается к нотариальному на основании п. 2 ст. 185.1 ГК РФ, где не указано прямо консульство, но в иных нормах (ст. 59 Основ) это установлено. Для целей ответа важно подчеркнуть: консул может удостоверить доверенность, но не сам договор дарения недвижимости в РФ.
"Статья 38. Нотариальные действия, совершаемые консульскими должностными лицами: 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; ... Сведения об удостоверении или отмене завещания или доверенности в форме электронного документа ..."
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 38
Таким образом, для подписания договора дарения квартиры от имени брата необходима не генеральная, а специальная доверенность, нотариально удостоверенная (или приравненная к ней), в которой обязательно должны быть названы одаряемый (дедушка) и предмет дарения (квартира). Оформление такой доверенности через консульство Российской Федерации за границей допустимо, поскольку консул вправе удостоверять доверенности (хотя и не вправе удостоверять сам договор отчуждения недвижимости на территории РФ).
