В рассматриваемой ситуации квартира находится в общей долевой собственности трех лиц: матери, сестры и, предположительно, самого пользователя (точный состав собственников требует уточнения, поскольку пользователь прямо не указан как собственник, но подразумевается, что он также обладает долей). Мать намерена подарить свою долю пользователю, после чего пользователь и сестра (ставшие единственными собственниками) планируют продать квартиру целиком.
Юридически значимым действием является дарение доли в праве общей долевой собственности. Дарение — это безвозмездная сделка, которая не требует согласия других сособственников (в данном случае — сестры), поскольку при дарении не возникает преимущественного права покупки: оно применяется только при возмездном отчуждении (продаже). Однако необходимо учитывать, что предметом дарения выступает именно доля в праве, а не конкретное помещение, что накладывает особенности на оформление сделки и последующую регистрацию перехода права.
После получения пользователем доли от матери он станет собственником двух долей (своей и подаренной), а сестра останется собственником своей доли. При этом общая долевая собственность сохранится, но уже между двумя лицами. Далее планируется продажа всей квартиры. Для продажи квартиры как единого объекта (перехода права собственности на все доли к покупателю) необходимо, чтобы оба оставшихся собственника (пользователь и сестра) одновременно подписали договор купли-продажи. При этом, если один из них (например, сестра) будет продавать свою долю третьему лицу, у пользователя как у сособственника возникнет преимущественное право покупки этой доли (по цене и на условиях, заявленных для третьего лица). Однако поскольку в описанной ситуации оба собственника действуют согласованно и желают продать квартиру целиком, преимущественное право покупки может быть реализовано путем одновременной продажи долей по одному договору, что исключает необходимость отдельного уведомления друг друга.
Ключевыми моментами для правовой оценки являются: безвозмездность дарения доли матери (отсутствие встречного предоставления), необходимость государственной регистрации перехода права на подаренную долю, а также последующий порядок отчуждения всей квартиры, который потребует заключения единого договора купли-продажи с покупателем, где продавцами выступят пользователь и сестра. Важно также проверить, зарегистрированы ли все доли в установленном порядке, и отсутствуют ли обременения (например, ипотека, арест) на объект недвижимости.
Применимое право
Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, в том числе подарить её, без согласия других сособственников. Правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ) применяется только при возмездном отчуждении, а дарение является безвозмездной сделкой. Поэтому мать, владея долей в квартире, может беспрепятственно подарить эту долю дочери, не уведомляя сестру и не получая её согласия. Согласие сестры как сособственника на дарение доли не требуется, поскольку дарение осуществляется в отношении самой доли дарителя, а не общего имущества в целом. После дарения дочь станет собственником полученной доли наряду с сестрой, и квартира окажется в общей долевой собственности двух лиц — дочери и сестры.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Поскольку дарение является безвозмездной сделкой, правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки не применяются. Сестра не имеет преимущественного права «выкупить» долю матери, потому что дарение не предполагает купли-продажи. Это означает, что мать может свободно передать свою долю дочери, не предлагая сестре её приобрести и не выжидая месячный срок. Для последующей продажи всей квартиры сестре и дочери как сособственникам потребуется взаимное согласие на продажу общего имущества, но при дарении самого по себе согласие сестры не нужно.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение де
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
После получения дара дочь становится собственником доли, и вместе с сестрой они владеют квартирой в общей долевой собственности. Для продажи всей квартиры целиком необходимо согласие всех её участников — в данном случае дочери и сестры. Поскольку обе стороны намерены продать квартиру, такое согласие имеется. При продаже всей квартиры как единого объекта правила о преимущественном праве покупки доли (ст. 250) не применяются, так как отчуждается не доля, а всё имущество. Однако если бы одна из сторон пожелала продать только свою долю (например, сестра после дарения), то действовали бы нормы ст. 250 — сестра обязана была бы предложить дочери выкупить долю по цене продажи постороннему лицу и выждать месяц. В данном же случае, поскольку обе стороны хотят продать квартиру единым лотом, преимущественное право не возникает.
Статья 572. Договор дарения
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 572
Договор дарения доли в праве на недвижимое имущество между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это правило прямо установлено ст. 574 ГК РФ. После нотариального удостоверения сделки необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Таким образом, для дарения доли матери дочери требуется нотариальный договор и государственная регистрация.
Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574
После завершения дарения и оформления права собственности дочери на долю обе собственницы (дочь и сестра) вправе продать квартиру целиком. Для этого необходимо заключить договор купли-продажи всего объекта, в котором продавцами выступают оба сособственника, либо один из них с надлежащим образом оформленным полномочием от другого. Поскольку оба собственника согласны на продажу, никаких препятствий для сделки нет.
