Здравствуйте, мама хочет подарить мне квартиру, но тут есть доля сестры и мы оба хотим продать эту квартиру, что и как нужно делать, подскажите пожалуйста.
НейроадвокатВ рассматриваемой ситуации квартира находится в общей долевой собственности трех лиц: матери, сестры и, предположительно, самого пользователя (точный состав собственников требует уточнения, поскольку пользователь прямо не указан как собственник, но подразумевается, что он также обладает долей). Мать намерена подарить свою долю пользователю, после чего пользователь и сестра (ставшие единственными собственниками) планируют продать квартиру целиком.
Юридически значимым действием является дарение доли в праве общей долевой собственности. Дарение — это безвозмездная сделка, которая не требует согласия других сособственников (в данном случае — сестры), поскольку при дарении не возникает преимущественного права покупки: оно применяется только при возмездном отчуждении (продаже). Однако необходимо учитывать, что предметом дарения выступает именно доля в праве, а не конкретное помещение, что накладывает особенности на оформление сделки и последующую регистрацию перехода права.
После получения пользователем доли от матери он станет собственником двух долей (своей и подаренной), а сестра останется собственником своей доли. При этом общая долевая собственность сохранится, но уже между двумя лицами. Далее планируется продажа всей квартиры. Для продажи квартиры как единого объекта (перехода права собственности на все доли к покупателю) необходимо, чтобы оба оставшихся собственника (пользователь и сестра) одновременно подписали договор купли-продажи. При этом, если один из них (например, сестра) будет продавать свою долю третьему лицу, у пользователя как у сособственника возникнет преимущественное право покупки этой доли (по цене и на условиях, заявленных для третьего лица). Однако поскольку в описанной ситуации оба собственника действуют согласованно и желают продать квартиру целиком, преимущественное право покупки может быть реализовано путем одновременной продажи долей по одному договору, что исключает необходимость отдельного уведомления друг друга.
Ключевыми моментами для правовой оценки являются: безвозмездность дарения доли матери (отсутствие встречного предоставления), необходимость государственной регистрации перехода права на подаренную долю, а также последующий порядок отчуждения всей квартиры, который потребует заключения единого договора купли-продажи с покупателем, где продавцами выступят пользователь и сестра. Важно также проверить, зарегистрированы ли все доли в установленном порядке, и отсутствуют ли обременения (например, ипотека, арест) на объект недвижимости.
Применимое право
Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, в том числе подарить её, без согласия других сособственников. Правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ) применяется только при возмездном отчуждении, а дарение является безвозмездной сделкой. Поэтому мать, владея долей в квартире, может беспрепятственно подарить эту долю дочери, не уведомляя сестру и не получая её согласия. Согласие сестры как сособственника на дарение доли не требуется, поскольку дарение осуществляется в отношении самой доли дарителя, а не общего имущества в целом. После дарения дочь станет собственником полученной доли наряду с сестрой, и квартира окажется в общей долевой собственности двух лиц — дочери и сестры.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Дарение доли в квартире матерью дочери не требует получения согласия или уведомления сестры, так как преимущественное право покупки на безвозмездные сделки не распространяется. После нотариального оформления договора дарения и государственной регистрации перехода права дочь станет полноправным сособственником. Дальнейшая продажа всей квартиры целиком осуществляется по общему согласию дочери и сестры без применения правил о преимущественном праве, поскольку объект отчуждается как единое целое.
