Мать является единоличным собственником жилого дома площадью 320 кв. м и земельного участка площадью 600 кв. м. Она желает подарить сыну часть своего имущества, а именно: 200 кв. м из общей площади дома и 400 кв. м из общей площади земли. Поскольку дом и участок принадлежат одному лицу и не разделены между сособственниками, юридически это не дарение «части» объектов в натуре (реальных 200 метров дома и 400 метров земли), а дарение доли в праве общей долевой собственности.
Таким образом, предполагается сделка, в результате которой возникнет общая долевая собственность: мать оставит себе 120/320 долей в праве на дом и 200/600 долей в праве на участок, а сын получит 200/320 долей и 400/600 долей соответственно. С правовой точки зрения такие действия затрагивают отношения дарения (безвозмездной передачи имущества) и установления общей долевой собственности. Юридически значимым является то, можно ли дарить долю в праве на земельный участок, не выделяя его в натуре, и существуют ли ограничения, связанные с размером участка (600 кв. м) для регистрации такой доли.
Ключевой вопрос — допустимо ли дробление земельного участка площадью 600 кв. м посредством установления долей, или закон требует, чтобы каждая доля после регистрации соответствовала минимально допустимому размеру для самостоятельного земельного участка. Если участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учет как единый объект, то дарение доли в праве на него (400/600) не является образованием нового участка, а лишь созданием общей собственности. Однако Росреестр может отказать в регистрации, если посчитает, что фактически происходит раздел участка на части, не соответствующие нормативным требованиям. Также важно проверить, не относятся ли спорные объекты к имуществу, в отношении которого установлены особенности оборота (например, если дом признан жилым, а земля относится к определенной категории).
Применимое право регулирует как само дарение доли в праве собственности, так и соотношение долей в доме и на земельном участке. Закон не содержит запрета на дарение доли в праве собственности на недвижимость, поэтому мать вправе подарить сыну часть принадлежащего ей имущества, в результате чего возникнет общая долевая собственность.
Согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности может распорядиться своей долей, в том числе подарить её. В данной ситуации мать, являясь единственным собственником, не является пока участником долевой собственности, однако именно дарение доли и приведёт к её возникновению. Статья прямо разрешает дарить долю, что подтверждает законность такого договора.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Безвозмездная передача доли недвижимости охватывается общим определением дарения. Ст. 572 ГК РФ устанавливает, что даритель вправе безвозмездно передать одаряемому вещь или имущественное право. Доля в праве собственности на дом и на земельный участок является именно имущественным правом, поэтому договор дарения таких долей соответствует закону.
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
Поскольку мать владеет и домом, и земельным участком как собственник, при отчуждении доли в доме необходимо одновременно передать и соответствующую долю в праве на земельный участок. Это вытекает из принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нём объекта недвижимости, закреплённого в ст. 35 ЗК РФ. Пункт 4 этой статьи прямо указывает, что отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, когда отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка. В данном случае мать дарит именно долю в праве (а не часть дома в натуре), поэтому раздел участка в натуре не требуется, и исключение не применяется. Следовательно, дарение доли дома без доли участка или наоборот было бы нарушением.
Статья 35 ЗК РФ регулирует переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение. В частности, пункт 4 устанавливает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, когда отчуждается часть здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Это может быть полезно для ответа на вопрос о необходимости одновременного дарения долей в доме и участке.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Малый размер земельного участка (6 соток) не препятствует регистрации дарения доли. При дарении доли новый земельный участок не образуется — меняется лишь состав участников общей долевой собственности на существующий участок. Нормы о минимальных размерах земельных участков, установленные ст. 11.9 ЗК РФ, применяются только при образовании новых участков (раздел, выдел, перераспределение). На дарение доли эти требования не распространяются.
Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемым земельным участкам, в том числе предельные размеры (п.1,2), запрет на образование участков, приводящих к невозможности разрешенного использования объектов недвижимости (п.4), и запрет на раздел, если обременения не позволяют использовать участки по назначению (п.5). При дарении доли в праве на земельный участок не происходит образования нового участка, поэтому данные требования не применяются. Однако если впоследствии потребуется выдел доли в натуре, то будут применяться нормы о минимальных размерах участков.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.9
Общее правило об отчуждении земельных участков подтверждает, что специальные ограничения оборотоспособности (например, изъятие из оборота) к данному участку в Новой Москве не применяются, а порядок сделки определяется гражданским кодексом.
Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.
— Земельный кодекс Российской Федерации
