- Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
- Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Теперь обратимся к положениям о членах семьи собственника. Ст. 31 ЖК РФ определяет круг лиц, которые обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником. Гражданский муж дарителя не является членом семьи нового собственника (дочери) ни по кровному родству, ни по свойству, поскольку брак между дарителем и его мужем не зарегистрирован. Даже если бы он был официальным супругом, он стал бы членом семьи собственника-супруга, но не собственника-дочери. Следовательно, на него не распространяется автоматическое право пользования, предусмотренное частью 1 ст. 31. Более того, часть 4 этой статьи устанавливает, что при прекращении семейных отношений право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Это дополнительно подтверждает, что после дарения отец сам перестаёт быть членом семьи собственника (хотя может сохранить право пользования по договору), а его муж вообще не приобретает никаких прав, вытекающих из семейных отношений с новым собственником.
Статья 31 ЖК РФ регулирует права членов семьи собственника жилого помещения. Часть 1 определяет, кто относится к членам семьи собственника (супруг, дети, родители). Часть 2 устанавливает, что члены семьи имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением. Часть 4 предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Эти положения релевантны для оценки возможности сохранения права проживания дарителя и регистрации третьего лица (гражданского мужа) после дарения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Чтобы сохранить за собой право проживания в подаренной квартире, даритель может включить в договор дарения соответствующее условие. Такое условие будет являться законным основанием для пользования жилым помещением в смысле ст. 30 ЖК РФ. Ст. 35 ЖК РФ прямо предусматривает, что если право пользования основано на договоре, то выселение невозможно до прекращения этого права. В части 1 указано, что в случае прекращения права пользования по основаниям, предусмотренным договором, гражданин обязан освободить помещение, а при неисполнении подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Это означает, что договорное условие о сохранении права проживания защищает дарителя от выселения: пока условие действует, право пользования не прекращается. Однако важно понимать, что это условие не даёт дарителю права вселять в квартиру третьих лиц без согласия нового собственника, поскольку такое право является правомочием собственника, и оно не переходит к дарителю. Кроме того, ст. 35 ч. 2 упоминает завещательный отказ как самостоятельное основание для пользования — это может быть альтернативой, но не решает проблему регистрации мужа.
Статья 35 ЖК РФ регулирует выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено. В части 1 указано, что в случае прекращения права пользования по основаниям, предусмотренным договором, гражданин обязан освободить помещение, а при неисполнении подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Это важно для вопроса о последствиях включения в договор дарения условия о сохранении права проживания: если такое условие предусмотрено договором, то право пользования не прекращается, и выселение невозможно. Также часть 2 упоминает завещательный отказ как основание для пользования, что может быть альтернативным механизмом.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
В качестве альтернативы дарению, позволяющей не только сохранить право проживания за дарителем, но и обеспечить регистрацию его гражданского мужа, может рассматриваться договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно ст. 601 ГК РФ по такому договору получатель ренты (отец) передаёт квартиру в собственность плательщика (дочери), а плательщик обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица. В рамках этого договора стороны могут предусмотреть обязанность плательщика предоставить получателю и указанным им лицам (включая гражданского мужа) право пользования квартирой, а также зарегистрировать их по месту жительства. Поскольку содержание и иждивение могут включать обеспечение жильём, такая конструкция позволяет дарителю сохранить за собой право проживания и одновременно обязать дочь зарегистрировать его мужа (если это согласовано в договоре). Однако в отличие от дарения, при пожизненном содержании передача права собственности производится с обременением, и плательщик не может произвольно отказаться от исполнения обязанностей.
- По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 601
Что касается непосредственно договора дарения, то в представленном контексте из НПА отсутствуют нормы, регулирующие его существенные условия, в частности возможность включения права проживания дарителя или права на вселение третьих лиц. Такие нормы содержатся в главе 32 ГК РФ (ст. 572 и далее). При отсутствии в контексте соответствующих статей следует руководствоваться общими положениями Гражданского кодекса о договорах: согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Однако в любом случае условие о сохранении права проживания дарителя будет обязательственным, а не вещным — оно связывает только стороны договора, и при отчуждении квартиры третьему лицу (например, если дочь впоследствии продаст квартиру) это условие может не сохраниться, если только оно не зарегистрировано как обременение (сервитут). Регистрация сервитута в пользу дарителя возможна, но для этого требуется согласие собственника и соответствующее заявление. В контексте НПА норм о сервитуте нет, поэтому этот механизм следует искать в ст. 274 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ (жилищный сервитут), но они не представлены. В целом, наиболее надёжным способом сохранить право проживания дарителя и одновременно обеспечить регистрацию его мужа является именно договор пожизненного содержания с иждивением, поскольку он прямо предусматривает возможность указания третьего лица, в пользу которого осуществляется содержание, и позволяет включить условие о пользовании жильём.
