Может ли физическое лицо передать нежилое помещение в безвозмездное пользование индивидуальному предпринимателю и как составить договор?

Допустимость безвозмездного пользования нежилым помещением между физлицом и ИП

Законодательство прямо допускает передачу вещи в безвозмездное пользование, не ограничивая круг сторон статусом «ИП» или «физлицо».

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— п. 1 ст. 689 ГК РФ

Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.
— п. 1 ст. 690 ГК РФ

Ключевой вывод из ст. 689 и 690 ГК РФ: единственное существенное условие, отличающее ссуду от аренды, — это безвозмездность. Статус сторон (физическое лицо-собственник и индивидуальный предприниматель-пользователь) никак не запрещён: право передать вещь в безвозмездное пользование принадлежит именно собственнику, а ссудополучателем может быть любое лицо, которому собственник передаёт вещь. Никакой нормы, обязывающей «обязательно оформлять аренду» для нежилых помещений, нет — замена ссуды арендой возможна, но не обязательна.

Единственное ограничение, установленное п. 2 ст. 690 ГК РФ, касается лишь коммерческой организации, которая не вправе безвозмездно передавать имущество своему учредителю, участнику или руководителю. Ваш знакомый — индивидуальный предприниматель, а не коммерческая организация, поэтому данный запрет к вашей ситуации не применяется. Поскольку ссудодателем выступает именно вы (физическое лицо, на стороне которого ограничений нет), безвозмездная передача помещения ИП полностью правомерна.

Вывод: физическое лицо вправе передать принадлежащее ему нежилое помещение в безвозмездное пользование (ссуду) индивидуальному предпринимателю. Оформлять именно аренду не требуется — ссуда является самостоятельной законной конструкцией.

Существенные условия и форма договора безвозмездного пользования

К ссуде субсидиарно применяются правила об аренде, поэтому предмет договора должен быть определён так же чётко, как в аренде.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 689 ГК РФ

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— п. 3 ст. 607 ГК РФ

Из п. 2 ст. 689 ГК РФ в связке с п. 3 ст. 607 ГК РФ следует обязательное требование: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие однозначно идентифицировать передаваемое помещение, — адрес, этаж, кадастровый номер (он у вас указан в выписке ЕГРН), площадь (~40 кв. м). Без этого условие о предмете считается несогласованным, и договор не будет считаться заключённым.

Форма договора. Нормы гл. 36 ГК РФ не устанавливают обязательной письменной формы для ссуды как таковой. Однако, учитывая, что одна из сторон — ИП, а предмет — недвижимость, письменная форма настоятельно необходима как для фиксации воли сторон, так и для защиты от споров. Рекомендуется заключить договор в виде единого документа, подписанного обеими сторонами, и оформить акт приёма-передачи помещения.

Какие условия обязательно прописать (помимо предмета):

1. Безвозмездность — прямое указание «плата за пользование не взимается», иначе есть риск переквалификации в аренду.
2. Срок — договор может быть срочным или бессрочным (подробнее — в отдельном блоке).
3. Целевое использование — указать, что помещение передаётся под мастерскую/склад; это даёт вам право расторгнуть договор при нецелевом использовании (ст. 698 ГК РФ).
4. Распределение расходов — коммунальные платежи, электроэнергия, содержание и ремонт (см. блок о содержании вещи).

Вывод: договор ссуды должен чётко описывать предмет (данные ЕГРН, адрес, площадь), прямо фиксировать безвозмездность, срок и целевое назначение. Нотариальное удостоверение законом не требуется; достаточно простой письменной формы с актом приёма-передачи.

Государственная регистрация и нотариальное удостоверение ссуды

Для ссуды обычного нежилого помещения регистрация и нотариат по общему правилу не требуются — в отличие от аренды.

К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия , иным объектом недвижимого имущества, безвозмездное пользование (ссуда) которым подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, применяются правила, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
— ч. 9 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

Правило о регистрации аренды недвижимости на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) применяется только к договору аренды и к ссуде прямо не перенесено. Пункт 2 ст. 689 ГК РФ не включает ст. 651 в перечень правил, применяемых к ссуде. А ч. 9 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что государственной регистрации подлежит безвозмездное пользование лишь объектом культурного наследия и «иным объектом недвижимости, безвозмездное пользование (ссуда) которым подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом». Для обычного нежилого помещения (не памятника) специального федерального закона, требующего регистрации ссуды, нет.

Таким образом, договор безвозмездного пользования вашим нежилым помещением не подлежит ни государственной регистрации в Росреестре, ни обязательному нотариальному удостоверению, независимо от срока (в том числе свыше года). Для сравнения: если бы вы оформляли именно аренду на срок от года, регистрация была бы обязательна.

Вывод: ссуда нежилым помещением регистрации в Росреестре и нотариальному удостоверению не подлежит. Это ещё одно преимущество конструкции ссуды перед арендой для ваших целей. Соответственно, и госпошлина за регистрацию не уплачивается.

Распределение расходов: коммунальные платежи, электроэнергия, ремонт

По умолчанию всё бремя содержания вещи при ссуде ложится на ссудополучателя, но договором это можно изменить.

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
— ст. 695 ГК РФ

Это важное отличие ссуды от аренды (в аренде, напротив, капитальный ремонт по общему правилу — обязанность арендодателя). При ссуде закон возлагает на ИП-ссудополучателя и текущий, и капитальный ремонт, и все расходы на содержание помещения (включая коммунальные платежи и электроэнергию) — если иное не предусмотрено договором.

Это значит, что вы вправе:

• либо оставить диспозитивную норму ст. 695 ГК РФ и возложить все расходы на ИП;
• либо прямо распределить их в договоре иначе (например, коммуналку оставить за вами, а ремонт — за ИП, или наоборот).

Рекомендуется явно прописать в договоре: кто оплачивает коммунальные услуги и электроэнергию, кто несёт расходы на текущий и капитальный ремонт, кто отвечает за содержание в исправном состоянии. Поскольку помещение с отдельным входом, целесообразно, чтобы ссудополучатель заключил (или вы от его имени) отдельные договоры на электроэнергию/коммунальные ресурсы либо компенсировал их вам — этот механизм тоже закрепляется в договоре.

Вывод: по умолчанию ИП обязан нести все расходы на содержание и ремонт помещения, но вы вправе перераспределить их договором. Пропишите распределение коммунальных платежей, электроэнергии и ремонта прямо в договоре, чтобы исключить споры.

Срок договора и право одностороннего отказа

Ссуда может быть заключена на определённый срок или без указания срока; от этого зависит порядок прекращения.

Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.
— п. 1 ст. 699 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи.
— п. 2 ст. 699 ГК РФ

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель: использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи; не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию; существенно ухудшает состояние вещи; без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.
— п. 1 ст. 698 ГК РФ

Если договор заключён без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, известив другую сторону не менее чем за один месяц (если договором не установлен иной срок). Если договор срочный, то ссудополучатель (ИП) по общему правилу вправе отказаться от него в любой момент с тем же месячным извещением, а вот у вас (ссудодателя) право безусловного одностороннего отказа от срочного договора возникает только в случаях, перечисленных в п. 1 ст. 698 ГК РФ: нецелевое использование, неисполнение обязанностей по содержанию, существенное ухудшение состояния вещи, передача вещи третьему лицу без вашего согласия.

Практический вывод: если вы хотите сохранить за собой максимальную гибкость и возможность быстро вернуть помещение, выгоднее заключать договор без указания срока — тогда вы вправе отказаться от него с предупреждением за месяц в любой момент. Если срок нужен для стабильности ИП, пропишите в срочном договоре дополнительно основания досрочного расторжения или срок предупреждения.

Вывод: договор можно заключить как срочным, так и бессрочным. Бессрочный даёт вам право отказа в любой момент с предупреждением за месяц; срочный ограничивает ваше право отказа случаями из п. 1 ст. 698 ГК РФ (нецелевое использование, ненадлежащее содержание, ухудшение вещи, передача третьим лицам).

Налоговые последствия для собственника: налог на имущество физических лиц

Передача помещения в безвозмездное пользование не прекращает вашу обязанность платить налог на имущество физических лиц — плательщиком остаётесь вы как собственник.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
— ст. 400 НК РФ

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя , федеральной территории "Сириус" ) следующее имущество: (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 1) жилой дом; 2) квартира, комната; (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
— подп. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ

Налог на имущество физических лиц (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
— п. 1 ст. 399 НК РФ

Вы — единственный налогоплательщик по налогу на имущество физлиц, поскольку именно вам принадлежит право собственности, а ваше нежилое помещение является объектом налогообложения («иные здание, строение, сооружение, помещение» — подп. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ). Передача помещения ИП в безвозмездное пользование не меняет ни плательщика, ни объект налогообложения, ни базу: налог продолжает исчисляться вам налоговым органом, пока собственность зарегистрирована в ЕГРН.

Важный нюанс по ставке. Базовая ставка для «прочих объектов» (к которым относится нежилое помещение вне перечня 378.2) — до 0,5% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 406 НК РФ). Однако если помещение по своему назначению или фактическому использованию относится к офисным/торговым (подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ), налоговая база определяется по кадастровой стоимости, а ставка может быть существенно выше (до 2%). Например, в Москве для таких объектов ставка — 1,5%, а для «прочих» — 0,5%.

нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
— подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ

прочих объектов налогообложения - в размере 0,5 процента кадастровой стоимости объекта налогообложения.
— п. 5 ст. 1 Закона г. Москвы от 19.11.2014 № 51

Практический риск: если ваш знакомый фактически разместит в помещении мастерскую бытового обслуживания или торговую точку, налоговый орган может отнести помещение к объектам с базой по кадастровой стоимости и повышенной ставкой (подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ предусматривает «фактическое использование»). Если помещение будет использоваться как склад, оно, как правило, остаётся в категории «прочих» со ставкой 0,5%. Это стоит учитывать при выборе вида деятельности знакомого.

Вывод: обязанность платить налог на имущество остаётся за вами и не прекращается от передачи помещения в ссуду. Сумма налога может вырасти, если помещение фактически будет использоваться как офис/торговый объект/объект бытового обслуживания (по кадастровой стоимости с повышенной ставкой); использование под склад, как правило, сохраняет пониженную ставку.

Налоговые риски для ИП: не признают ли безвозмездное пользование доходом

Да, у ИП существует реальный риск признания безвозмездного получения права пользования доходом, оцениваемым по рыночной аренде, — особенно при взаимозависимости.

в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105 3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;
— абз. 1 и 2 подп. 8 п. 2 ст. 250 НК РФ

Подпункт 8 п. 2 ст. 250 НК РФ прямо относит к внереализационным доходам «безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) или имущественные права». Безвозмездное пользование помещением — это получение имущественного права (права пользования), поэтому у ИП теоретически возникает доход в размере рыночной стоимости аренды аналогичного помещения. Оценка дохода производится исходя из рыночных цен (ст. 105.3 НК РФ) и должна быть документально подтверждена или подтверждена независимой оценкой.

Однако на практике признание такого дохода у ИП и доначисление налога зависят от двух ключевых обстоятельств:

1. Взаимозависимость сторон. Если ваш знакомый — не родственник и не связан с вами отношениями подчинённости/участия (п. 1 ст. 20 НК РФ, п. 2 ст. 105.1 НК РФ), стороны не взаимозависимы, и оснований для контроля цен по ст. 105.3 НК РФ нет. Тогда риск доначисления минимален, хотя формально норма ст. 250 НК РФ о безвозмездно полученных правах остаётся применимой и без взаимозависимости.

Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно: (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ ) 1) одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой; (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ ) 2) одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; 3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. 2. Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ )
— п. 1 ст. 20 НК РФ

С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются: 1) организации в случае, если одна организация прямо и (или) косвенно участвует в другой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов; 2) физическое лицо и организация в случае, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов; 3) организации в случае, если одно и то же лицо прямо и (или) косвенно участвует в этих организациях и доля такого участия в каждой организации составляет более 25 процентов; 4) организация и лицо (в том числе физическое лицо совместно с его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта), имеющее полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа этой организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) этой организации; 5) организации, единоличные исполнительные органы которых либо не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) которых назначены или избраны по решению одного и того же лица (физического лица совместно с его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта);
— п. 2 ст. 105.1 НК РФ

В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица. Учет для целей налогообложения доходов (прибыли, выручки) в соответствии с настоящим пунктом производится в случае, если это не приводит к уменьшению суммы налога, подлежащего уплате в бюджетную систему Российской Федерации, или увеличению суммы убытка, определяемого в соответствии с главой 25 настоящего Кодекса. Положения настоящего абзаца не применяются в случаях, если налогоплательщик применяет симметричную корректировку в соответствии с настоящим разделом, в случаях, предусмотренных соглашением о ценообразовании для целей налогообложения, заключенным в соответствии с пунктом 2 или абзацем первым пункта 3 статьи 105 20 настоящего Кодекса , или по результатам взаимосогласительной процедуры в соответствии с международным договором Российской Федерации по вопросам налогообложения . (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 150-ФЗ, от 28.12.2017 № 436-ФЗ, от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Для целей настоящего Кодекса цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными. 2. Определение в целях налогообложения доходов (прибыли, выручки) взаимозависимых лиц, являющихся сторонами сделки, которые могли бы быть получены этими лицами, но не были получены вследствие отличия коммерческих и (или) финансовых условий указанной сделки от коммерческих и (или) финансовых условий такой же сделки, сторонами которой являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, производится федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, с применением методов, установленных главой 14 3 настоящего Кодекса. 3. При определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения (далее в настоящем разделе - цена, примененная в сделке), указанная цена признается рыночной, если федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, не доказано обратное либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога (убытка) в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 08.06.2015 № 150-ФЗ) Налогоплательщик вправе самостоятельно применить для целей налогообложения цену, отличающуюся от цены, примененной в указанной сделке, в случае, если цена, фактически примененная в указанной сделке, не соответствует рыночной цене.
— п. 1 ст. 105.3 НК РФ

Если знакомый окажется взаимозависимым лицом (например, родственником по пп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ), налоговый орган вправе проконтролировать условия сделки по ст. 105.3 НК РФ и «довменить» ИП доход в размере неполученной арендной платы. Это основной налоговый риск схемы.

2. Система налогообложения ИП. Если ИП применяет УСН/патент, признание «дохода от безвозмездного использования» напрямую увеличивает его налоговую базу по этому режиму. Если бы ИП применял общий режим с налогом на прибыль, действовала бы та же ст. 250 с рыночной оценкой.

Вывод: риск признания у ИП дохода по рыночной аренде существует и прямо вытекает из подп. 8 п. 2 ст. 250 НК РФ. Он существенно возрастает, если вы со знакомым являетесь взаимозависимыми лицами (родственники, отношения подчинённости) — тогда применяется контроль цен по ст. 105.3 НК РФ. Если вы посторонние друг другу лица, практический риск доначисления ниже, но полностью исключать его нельзя. Для минимизации рекомендуется, чтобы стороны не были взаимозависимыми, а при необходимости — документально зафиксировать безвозмездный характер передачи (отсутствие скрытой платы).

Альтернатива: договор аренды вместо ссуды

Вы спрашивали, «или так нельзя, только аренду оформлять» — рассмотрим аренду как альтернативу и её последствия для сравнения.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

По договору аренды арендодатель передаёт имущество за плату (ст. 606 ГК РФ). Если бы вы оформили аренду, при сроке от года она подлежала бы государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а у вас как арендодателя-физлица возникал бы доход от аренды, облагаемый НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, ст. 209 НК РФ), который при арендаторе-ИП удерживался бы ИП как налоговым агентом (ст. 226 НК РФ).

Ссуда от аренды отличается именно признаком безвозмездности (п. 1 ст. 689 ГК РФ): при ссуде вы не получаете доход, а потому у вас не возникает НДФЛ, и не действует правило о регистрации аренды недвижимости. Это делает ссуду для ваших целей (передать помещение знакомому без встречного денежного предоставления) юридически более простой и выгодной конструкцией.

Вывод: аренда — допустимая, но не обязательная альтернатива. Если между вами нет скрытой платы, ссуда корректнее: она не порождает у вас НДФЛ и не требует регистрации, в отличие от аренды на срок от года.

Исполнение договора: передача по акту, возврат помещения, ответственность

Исполнение ссуды предполагает фактическую передачу вещи ссудополучателю и её возврат в оговорённом состоянии.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— п. 1 ст. 689 ГК РФ

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель: использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи; не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию; существенно ухудшает состояние вещи; без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.
— п. 1 ст. 698 ГК РФ

Практически исполнение строится так: (1) стороны подписывают договор; (2) помещение передаётся по акту приёма-передачи, в котором фиксируются его состояние и показания приборов учёта (электроэнергии, воды при наличии); (3) при прекращении договора ссудополучатель возвращает помещение по обратному акту в состоянии с учётом нормального износа.

Ответственность ссудополучателя за сохранность вещи установлена ст. 696 ГК РФ: он несёт риск случайной гибели или повреждения, если использовал вещь не по назначению, не в соответствии с договором либо передал её третьему лицу без согласия ссудодателя. При нарушении (нецелевое использование, ненадлежащее содержание, существенное ухудшение, передача третьим лицам) вы вправе потребовать досрочного расторжения (п. 1 ст. 698 ГК РФ).

Вывод: оформите передачу и возврат помещения актами приёма-передачи с фиксацией состояния и показаний счётчиков. За ухудшение или гибель вещи при нецелевом использовании отвечает ИП; при нарушениях вы вправе расторгнуть договор досрочно.