Может ли самозанятый безвозмездно управлять чужой квартирой и сдавать её посуточно: налоги, жилищная инспекция, соседи и оформление дохода

Можно ли оформить «доверительное управление» квартирой на самозанятого (НПД) и безвозмездно

Собственник вправе передать квартиру в доверительное управление — это прямо закреплено в законе:

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом.
— п. 4 ст. 209 ГК РФ

Однако фигура доверительного управляющего жёстко ограничена по субъектному составу:

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. 2. Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления. 3. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.
— п. 1 ст. 1015 ГК РФ

Для вашей ситуации это решающе: самозанятый (плательщик НПД) — это физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель и не коммерческая организация (ч. 6 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ прямо допускает работу без регистрации ИП и тем самым подчёркивает, что статуса ИП у такого лица нет). Значит, гражданин без статуса ИП доверительным управляющим квартирой по договору быть не может — исключение в абзаце втором п. 1 ст. 1015 ГК РФ касается только доверительного управления, возникающего по основаниям, предусмотренным законом, а не по договору со собственником.

Дополнительно договор доверительного управления недвижимостью обременён формальностями:

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. 3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.
— п. 2 ст. 1017 ГК РФ

То есть, даже если бы вы были ИП, передачу квартиры в доверительное управление пришлось бы регистрировать в Росреестре в порядке, установленном для перехода права собственности, а несоблюдение этого требования влечёт недействительность договора. И ещё один блокирующий момент — вознаграждение:

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
— ст. 1023 ГК РФ

Законодательная модель доверительного управления предполагает вознаграждение управляющего и возмещение его расходов за счёт доходов от имущества. Безвозмездная конструкция «управляю бесплатно, а весь доход идёт собственнику» этой модели противоречит (и одновременно лишает вас законного источника дохода, о котором вы спрашиваете).

Вывод: нет. Самозанятый без регистрации ИП не может быть доверительным управляющим квартирой по договору (п. 1 ст. 1015 ГК РФ); договор доверительного управления недвижимостью к тому же требует государственной регистрации передачи и при её отсутствии недействителен (п. 2 ст. 1017 ГК РФ); безвозмездность противоречит ст. 1023 ГК РФ. Нужна иная договорная конструкция.

Какая договорная конструкция допустима вместо доверительного управления

Вместо доверительного управления квартиру можно сдавать через агентский договор или договор поручения — они не требуют статуса ИП.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. 2. Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.
— п. 1 ст. 971 ГК РФ

Для вас принципиальна разница между абзацами п. 1 ст. 1005 ГК РФ: если агент действует от имени принципала (по доверенности, которую собственник должен выдать), то стороной договора найма с жильцами становится сам собственник, а вы лишь подписываете документы от его имени. Если агент действует от своего имени, но за счёт принципала, стороной по сделкам становитесь вы, но действуете в чужом интересе и за чужой счёт. По договору поручения (ст. 971 ГК РФ) права и обязанности возникают непосредственно у доверителя-собственника. Это принципиально для жилищной инспекции и соседей: обязанным по найму и ответственным за использование квартиры остаётся собственник, а вы — его представитель.

Отчётность перед собственником обязательно фиксируется письменно:

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. 2. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала. 3. Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
— п. 1 ст. 1008 ГК РФ

Условие об отчётах и приложении подтверждающих документов (договоры найма, квитанции, переписка с жильцами) защитит вас при спорах о том, сколько денег вы собрали и куда их дели.

Вывод: допустимая схема — агентский договор (ст. 1005, 1008 ГК РФ) или договор поручения (ст. 971 ГК РФ). Предпочтительно оформлять агента, действующего от имени собственника (с доверенностью), тогда стороной найма остаётся собственник, а Вы — управляющий-представитель с отчётностью.

Можете ли вы применять НПД в такой схеме и что именно облагается налогом

Базовый принцип НПД — облагается доход от реализации услуг:

Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). 2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: 1) получаемые в рамках трудовых отношений; 2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств; 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений; 5) от продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 6) от реализации долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов; 7) от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме;
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Но для двух ваших сценариев есть прямые запреты. Во-первых, доходы от деятельности в рамках договора доверительного управления имуществом вообще исключены из объекта НПД:

от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме; 12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности. Статья 7. Порядок признания доходов 1. В целях настоящего Федерального закона датой получения доходов от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) признается дата получения соответствующих денежных средств или дата поступления таких денежных средств на счета налогоплательщика в банках , на его счет цифрового рубля либо по его поручению на счета третьих лиц, если иное не предусмотрено настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 610-ФЗ) 2. При реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг, имущественных прав) на основании договоров поручения, договоров комиссии или агентских договоров с участием посредника в расчетах доход считается полученным налогоплательщиком в последний день месяца получения посредником денежных средств. 3.
— п. 7 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Это ещё один аргумент против «доверительного управления»: полученные по такой схеме суммы не подпадают под НПД, а значит, подлежат обычному НДФЛ. Во-вторых, для агентской схемы действует запрет на применение НПД:

лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части; 6) лица, оказывающие услуги по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в интересах других лиц, за исключением оказания таких услуг при условии применения налогоплательщиком зарегистрированной продавцом товаров контрольно-кассовой техники при расчетах с покупателями (заказчиками) за указанные товары в соответствии с действующим законодательством о применении контрольно-кассовой техники; 7) лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона; 8) налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей; 9) лица, осуществляющие майнинг цифровой валюты, а также реализацию (приобретение) цифровой валюты. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ) Статья 5. Порядок и условия начала и прекращения применения специального налогового режима 1. Физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, изъявившие желание перейти на специальный налоговый режим, обязаны встать на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика. 2.
— п. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

Поэтому если вы работаете как агент/поверенный в интересах собственника, вы не можете платить НПД с вознаграждения — придётся либо переходить в статус ИП (например, на УСН/патенте), либо платить НДФЛ. Исключение-оговорка «если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части» относится к посредникам в расчётах, а не к управляющим чужим имуществом.

Важное разделение доходов: сам собственник сдаёт своё жилое помещение — на такой доход запрет не распространяется, и это прямо допущено:

от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений; 5) от продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 6) от реализации долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов; 7) от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме; 12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности. Статья 7. Порядок признания доходов 1.
— п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Для вас же как плательщика НПД существенно другое: профессиональный доход включает «доход от использования имущества», но это ваше собственное имущество, а не чужое.

Физические лица при применении специального налогового режима вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются налогом на профессиональный доход, без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, за исключением видов деятельности, ведение которых требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности. 7. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10.
— ч. 6 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима. Статья 3. Информационный обмен с налоговыми органами (Наименование в редакции Федерального закона от 28.06.2022 № 206-ФЗ) 1.
— ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Вывод: работать как самозанятый-агент по управлению чужой квартирой с оплатой своего вознаграждения нельзя (п. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ); доходы в рамках доверительного управления тоже исключены из НПД (п. 7 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ). Вариант: собственник применяет НПД/НДФЛ к своему доходу от найма, а вы — либо переходите в ИП, либо получаете доход в ином законном статусе. Если же вы лично сдаёте свою квартиру — такой доход прямо облагается НПД (п. 3 ч. 2 ст. 6, ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ).

Кто и как платит налог с дохода от сдачи квартиры

Поскольку доход от сдачи идёт собственнику, именно он и является налогоплательщиком по этому доходу:

доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
— пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Собственник — физлицо, получающее доход не от налогового агента, а от жильцов, поэтому исчисляет НДФЛ сам:

физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов;
— пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 настоящего Кодекса. 3. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисляется налогоплательщиком с учетом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате налогоплательщику дохода, а также сумм авансовых платежей по налогу, фактически уплаченных в соответствующий бюджет. 4. Убытки прошлых лет, понесенные физическим лицом, не уменьшают налоговую базу. 5. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в сроки, установленные статьей 229 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 6. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная в соответствии с налоговой декларацией с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 7.
— п. 2 ст. 228 НК РФ

Срок уплаты и ставка:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Ставка 13% применяется к налоговой базе до 2,4 млн рублей в год (далее — прогрессия). Значит, если вы будете просто собирать плату и передавать её собственнику, обязанность по декларации и уплате НДФЛ лежит на собственнике, а вы в этой схеме налоговым агентом не становитесь (агентами признаются организации, ИП, нотариусы, адвокаты — обычное физлицо к ним не относится).

Вывод: с дохода от сдачи квартиры НДФЛ платит собственник: самостоятельно исчисляет налог, декларация — по ст. 228 и 229 НК РФ, уплата — не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, ставка 13% в пределах 2,4 млн рублей (п. 1 ст. 224 НК РФ). Вы как управляющий налоговым агентом не являетесь.

Правомерна ли сдача квартиры посуточно и на короткие сроки

Свобода собственника сдавать жилое помещение закреплена в ГК РФ:

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
— п. 2 ст. 288 ГК РФ

Конкретизация по срокам — в ЖК РФ, где прямо упомянут краткосрочный наём:

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ) 3.
— ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Здесь же — условие соблюдения прав соседей и правил пользования жильём, а также право соседей, чьи жилищные права нарушены, обратиться в суд. Конституционный Суд РФ прямо поддержал допустимость краткосрочного найма:

При оценке оспариваемого законоположения важно иметь в виду, что краткосрочный посуточный наем - притом что сдача жилья в краткосрочный наем не запрещена - может существенно дополнять гостиничную деятельность в части предоставления средств размещения сообразно степени удовлетворенности такой потребности и с учетом целей поощрения и развития туризма, включая внутренний. Нельзя игнорировать и то обстоятельство, что для многих лиц, занимающихся предоставлением жилья в краткосрочный наем, это существенный, а иногда единственный заработок. Возможность дополнительного законного заработка, если это не порождает непропорционально неблагоприятных последствий для других лиц, заслуживает поддержки. В то же время возможность краткосрочно снять квартиру вместо того, чтобы воспользоваться услугами гостиницы, расширяет выбор и у граждан, нуждающихся во временном размещении. Именно совокупность указанных факторов, очевидно, привела к тому, что даже при большем риске неудобств для жильцов от краткосрочного найма жилья, чем при личном использовании помещения собственником или нанимателем по договору социального найма либо членами его семьи или при предоставлении в длительный наем, законодатель одновременно с запретом предоставления гостиничных услуг в многоквартирных домах не пошел по пути полного запрета краткосрочного найма жилых помещений в таких домах или по крайней мере - установления его минимального срока.
— п. 5 Постановления КС РФ от 23.03.2023 № 9-П

Однако границы обозначены: запрет на гостиничные услуги в жилом помещении:

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3.
— ч. 3 ст. 17 ЖК РФ

ни с точки зрения их юридической силы - устранения возможности краткосрочного (в частности, посуточного, поскольку законодателем не установлено иное) найма жилых помещений в качестве вида экономической, в том числе предпринимательской, деятельности. Прежде всего, как уже отмечено, подобного рода ограничение не предусмотрено ни Гражданским кодексом Российской Федерации , ни Жилищным кодексом Российской Федерации . А согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346 43 Налогового кодекса Российской Федерации патентная система налогообложения применяется в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых и нежилых помещений, что также подтверждает позицию государства о допустимости извлечения дохода от сдачи в аренду (наем) в том числе собственных жилых помещений без оговорок о ее сроках. Показателен в этом смысле и Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, утвержденный приказом Росстандарта от 31 января 2014 года № 14-ст. В его группировке 55 "Деятельность по предоставлению мест для временного проживания" в качестве отдельных элементов указаны "деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания" (55.10) и "деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания" (55.20).
— п. 3 Постановления КС РФ от 23.03.2023 № 9-П

То есть сдавать квартиру посуточно как жильё по договору найма можно (это не запрещено ни ГК РФ, ни ЖК РФ), но организовывать в квартире гостиницу, мотель или иной регулярный гостиничный сервис нельзя — для этого помещение должно быть нежилым; сама квартира остаётся жилой и предназначена для проживания.

Вывод: посуточная и краткосрочная сдача квартиры по договору найма допустима (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ, Постановление КС РФ от 23.03.2023 № 9-П). Запрещено оказывать в квартире гостиничные услуги и размещать средства размещения — это ч. 3 ст. 17 ЖК РФ. Форма должна быть именно наймом жилья, а не «гостиничным» сервисом с рекламой, ресепшеном и т.п.

Риски перед жилищной инспекцией, соседями и последствия нарушений

Главный ориентир практики: нарушение пределов использования жилья влечёт ответственность собственника, в том числе административную и гражданско-правовую.

интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).
— п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Административная ответственность за использование жилья не по назначению:

Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Статья 7.22.
— ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ

Примечание к статье 7.21 КоАП РФ важно для вас: лица, ведущие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут ответственность как юридические лица (штрафы выше). Поскольку агентскую схему обычно ведёт именно такое лицо, при использовании квартиры не по назначению (например, фактическая организация гостиницы) риск штрафа до 30 тыс. рублей ложится на ведущего деятельность, а требование об устранении нарушений и выселение жильцов адресуются собственнику.

Дополнительный гражданско-правовой риск собственника — требовать с вас возврат того, что вы удержали сверх договора (оставленная «часть денег»):

или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Вывод: ключевые риски — квалификация вашей деятельности как оказания гостиничных услуг (нарушение ч. 3 ст. 17 ЖК РФ со штрафом по ст. 7.21 КоАП РФ, а для ведущего предпринимательскую деятельность без образования юрлица — по повышенной шкале) и жалобы соседей с правом обращения в суд (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Если вы удержите часть платы без надлежащего договорного основания о вознаграждении, собственник вправе взыскать это как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Как правильно оформить долю, остающуюся у вас

Разумная конструкция — возмездный агентский договор: вы получаете не «часть арендной платы», а вознаграждение за услуги управления (например, фиксированный процент или сумма), а плата жильцов за найм идёт собственнику. Это укладывается в ст. 1005 ГК РФ, где агент действует «за вознаграждение». Но если вы работаете как агент в интересах другого лица, применять НПД к вознаграждению нельзя — потребуется статус ИП (см. блок о применении НПД). Либо законный вариант остаться на НПД — оказывать собственнику самостоятельную услугу, не связанную с чужим имуществом в интересах другого лица (например, клининг, координацию), либо сдавать собственное жильё.

Что обязательно включить в письменный договор: предмет (управление квартирой, поиск нанимателей, сбор платы), порядок расчётов между вами и собственником, размер вашего вознаграждения, сроки и форма отчётов, наличие доверенности/полномочий на подписание, а также условие о том, кому платят жильцы.

Вывод: оформить «оставляемую вам часть» нужно как отдельное вознаграждение за услуги по агентскому договору либо как плату за самостоятельные услуги, но не как долю в арендной плате. Получение дохода управляющим-агентом требует статуса ИП (УСН/патент); плательщик НПД вести деятельность в интересах другого лица не вправе (п. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ).