Может ли свёкр-физлицо передать невестке-ИП нежилое помещение по договору безвозмездного пользования для сдачи в аренду и не возникнет ли проблем из-за отсутствия статуса ИП, переквалификации в аренду или иных рисков?

Вправе ли собственник-физлицо (не ИП) передать нежилое помещение в безвозмездное пользование

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ )
— п. 1 ст. 689 ГК РФ

Договор ссуды (безвозмездного пользования) прямо назван законом как самостоятельный договор, по которому собственник передаёт вещь во временное пользование. Статус ссудодателя-гражданина никак не ограничен: закон не требует, чтобы передающий был ИП. Свёкр вправе заключить такой договор.

Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. 2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
— п. 1 ст. 690 ГК РФ

Право передавать вещь в безвозмездное пользование принадлежит собственнику — именно свёкру как владельцу помещения. Ключевое ограничение установлено только для коммерческих организаций (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
— п. 2 ст. 690 ГК РФ

Запрет п. 2 ст. 690 ГК РФ адресован исключительно коммерческим организациям и касается передачи имущества своим учредителям/участникам/руководителям. Свёкр — физическое лицо, поэтому на него это ограничение не распространяется. Более того, даже если бы ссудодателем была организация, невестка не является её участником/руководителем, то есть запрет всё равно не сработал бы.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Как собственник свёкр вправе передавать невестке права владения и пользования помещением, оставаясь собственником, — и это не требует статуса предпринимателя. Важно: помещение нежилое (магазин), а ссуда не связана с извлечением дохода самим свёкром.

Вывод: свёкр как физическое лицо — собственник нежилого помещения — вправе передать его невестке по договору безвозмездного пользования. Отсутствие у него статуса ИП значения не имеет: глава 36 ГК РФ не предъявляет к ссудодателю-гражданину таких требований, а запрет п. 2 ст. 690 ГК РФ касается только коммерческих организаций. Но в договоре обязательно следует прямо прописать назначение использования («для размещения магазина/торговой деятельности»), поскольку нежилое помещение сдаётся именно под торговлю.

Вправе ли ИП-невестка сдавать полученное помещение в аренду третьим лицам

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ )
— п. 2 ст. 689 ГК РФ

Через п. 2 ст. 689 ГК РФ к ссуде применяются правила п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ об аренде — то есть режим пользования ссудополучателем определяется условиями договора и назначением вещи.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— п. 2 ст. 615 ГК РФ

Правило п. 2 ст. 615 ГК РФ (применяемое к ссуде через п. 2 ст. 689) прямо допускает передачу имущества в пользование третьим лицам только с согласия арендодателя (здесь — ссудодателя). Это самое важное для описываемой схемы: чтобы невестка могла сдавать помещение в аренду, в договоре ссуды нужно прямо указать её право передавать помещение в аренду/субаренду либо получить письменное согласие свёкра.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель: использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи; не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию; существенно ухудшает состояние вещи; без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу. 2. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования: при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора; если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь; при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.
— п. 1 ст. 698 ГК РФ

Если невестка передаст помещение третьему лицу без согласия свёкра, у него появится право требовать досрочного расторжения договора ссуды — прямо по абзацу «без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу». Значит, для устойчивости схемы согласие (или условие в договоре) обязательно, иначе вся конструкция под риском.

Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.
— ст. 696 ГК РФ

Дополнительно: при передаче вещи третьему лицу без согласия ссудодателя невестка несёт риск случайной гибели/повреждения помещения. Это усиливает необходимость прямо закрепить право сдачи в аренду.

Вывод: сама по себе сдача помещения в аренду ИП-невесткой законна, но только при условии, что в договоре безвозмездного пользования прямо предусмотрено право ссудополучателя передавать помещение в аренду (субаренду) либо получено отдельное письменное согласие свёкра. Без этого — риск досрочного расторжения договора по п. 1 ст. 698 ГК РФ и распределения риска гибели вещи по ст. 696 ГК РФ.

Могут ли переквалифицировать безвозмездное пользование в аренду или другую сделку

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Мнимая сделка (без намерения создать правовые последствия) ничтожна. Здесь стороны действительно намерены передать помещение в пользование, поэтому признак мнимости отсутствует — схема реальная, а не «для вида».

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

Притворной признаётся сделка, прикрывающая другую. Переквалификация в аренду возможна, если фактически стороны договорились о плате за пользование (невестка платит свёкру), а на бумаге — «безвозмездно». Если пользование действительно безвозмездное, состава притворности нет.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

Различие ссуды и аренды проявляется и в регистрации: договор аренды здания/сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Если же стороны маскируют платную аренду под ссуду, к сделке по п. 2 ст. 170 ГК РФ применят правила аренды — включая это регистрационное требование.

Вывод: переквалификация возможна при одном условии — если фактически невестка платит свёкру за пользование. Тогда по п. 2 ст. 170 ГК РФ к сделке применят правила аренды (со всеми последствиями, включая налоговые и регистрационные). Если пользование действительно безвозмездное, договор ссуды недействительным не станет. Дополнительный риск создаёт не статус ИП, а фактическая платность: если плата предполагается — её надо оформлять прямо как аренду, а не маскировать под ссуду.

Налоговые последствия для ИП-ссудополучателя и риск по НДС

в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105 3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки; (В редакции федеральных законов от 29.05.2002 № 57-ФЗ; от 18.07.2011 № 227-ФЗ) 9) в виде дохода, распределяемого в пользу налогоплательщика при его участии в простом товариществе, учитываемого в порядке, предусмотренном статьей 278 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ) 10) в виде дохода прошлых лет, выявленного в отчетном (налоговом) периоде; 11) в виде положительной курсовой разницы, за исключением положительной курсовой разницы, возникающей от переоценки выданных (полученных) авансов.
— п. 8 ст. 250 НК РФ

Безвозмездное получение имущественных прав/услуг признаётся внереализационным доходом по рыночной цене — но эта норма адресована налогу на прибыль организаций, а не ИП на специальных режимах. Для ИП значение имеет применяемый режим (см. ниже).

В целях настоящей главы передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг); 2) передача на территории Российской Федерации товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций; (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ ; от 06.08.2001 № 110-ФЗ ) 3) выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления; 4) ввоз товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией. (В редакции Федерального закона от 27.11.2010 № 306-ФЗ ) 2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения: (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ ) 1) операции, указанные в пункте 3 статьи 39 настоящего Кодекса;
— подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ

Для НДС безвозмездное оказание услуг признаётся реализацией. Однако ИП на УСН и ПСН, как правило, НДС не исчисляют (кроме отдельных случаев), а безвозмездное пользование помещением со стороны физлица-ссудодателя не облагается НДС у ссудодателя-гражданина.

Вывод по налогам: сам факт получения помещения в безвозмездное пользование не создаёт у ИП обязанности платить НДС (ИП на УСН/ПСН к тому же освобождены от НДС в общем случае). Доходом ИП-невестки будет арендная плата, получаемая от третьих лиц: на УСН — по ставке «доходы» или «доходы минус расходы», на ПСН — в рамках патента, если аренда недвижимости включена в патентную деятельность. У свёкра-физлица дохода от безвозмездной передачи нет (он ничего не получает). Если же фактически невестка платит свёкру — у свёкра возникает НДФЛ с этих сумм (и риск переквалификации по ст. 170 ГК РФ, см. блок 3). Точный режим ИП (УСН/ПСН/ОСНО) — решающий факт, от которого зависит налог.

Форма и регистрация, решающие факты и развилки

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

По п. 1 ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат ограничения прав на недвижимость и иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами. Право безвозмездного пользования недвижимым помещением относится к таким обременениям, поэтому при сроке договора год и более его следует внести в ЕГРН; при сроке менее года регистрация не требуется, но обязательна письменная форма одного документа.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель: использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи; не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию; существенно ухудшает состояние вещи; без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу. 2. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования: при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора; если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь; при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.
— п. 1 ст. 698 ГК РФ

Ключевые неизвестные факты и развилки:

• Если срок договора менее года: достаточно письменной формы одного документа, регистрация в Росреестре не требуется.
• Если срок год и более: договор ссуды недвижимостью подлежит государственной регистрации как обременение (ст. 131 ГК РФ).
• Если в договоре нет условия о праве сдачи в аренду/субаренду: невестка обязана получить письменное согласие свёкра — иначе он вправе требовать досрочного расторжения (п. 1 ст. 698 ГК РФ), и на неё ложится риск по ст. 696 ГК РФ.
• Если невестка фактически платит свёкру: договор переквалифицируют в аренду (п. 2 ст. 170 ГК РФ), у свёкра возникает НДФЛ, а при сроке год и более аренда подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Вывод: схема законна при трёх условиях: (1) в договоре ссуды прямо закреплено право невестки передавать помещение в аренду/субаренду либо получено письменное согласие свёкра; (2) пользование реально безвозмездное — либо стороны сразу оформляют аренду; (3) при сроке договора год и более договор регистрируется в Росреестре. Условие о регистрации подтверждено ст. 131 ГК РФ; отнесение ссуды недвижимостью к регистрируемым обременением при сроке свыше года и её порядок рекомендуется уточнить у регистратора Росреестра. Статус «не ИП» у свёкра препятствием не является, а риск переквалификации связан исключительно с фактической платностью, а не с тем, что невестка сдаёт помещение за деньги третьим лицам.