Сколько стоит договор безвозмездного пользования квартирой для временной регистрации родственника и нужно ли заверять у нотариуса

Какой договор нужен и как он называется

Термина «безвозмездный наём» в ГК РФ нет. Бесплатное предоставление жилья другому лицу оформляется договором безвозмездного пользования (договором ссуды) по главе 36 ГК РФ. Именно его паспортный стол требует как документ, подтверждающий право временного проживания родственника.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
— п. 1 ст. 689 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: вы (собственник) — «ссудодатель», а родственник — «ссудополучатель». Он получает квартиру во временное пользование бесплатно и обязан вернуть её в том состоянии, в котором получил (с учётом нормального износа). Платы в договоре нет и быть не должно — если предусмотреть деньги, это уже будет договор найма (аренды) с иными налоговыми и правовыми последствиями.

Вывод: нужен договор безвозмездного пользования жилым помещением (ссуды), а не «безвозмездный наём». Составляется он в простой письменной форме и подписывается обеими сторонами.

Форма договора и нужна ли госрегистрация

Для договора ссуды специальной обязательной письменной формы закон не требует, но разумно и достаточно заключить его в простой письменной форме — тем более что по смыслу Правил регистрации документ-основание предъявляется в регистрирующий орган. На срок менее года и между гражданами договор безвозмездного пользования недвижимостью государственной регистрации не требует (регистрация обременения по договору ссуды жилья законом прямо не установлена).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом
— ст. 609 ГК РФ, п. 1

К ссуде по общему правилу применяются нормы об аренде, но обязанность госрегистрации недвижимости установлена только для аренды «если иное не установлено законом»; для безвозмездного пользования жилым помещением иное как раз установлено — обязательной регистрации договора ссуды жилья закон не предусматривает, поэтому ваш договор между двумя гражданами в Росреестре регистрировать не нужно.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Это означает, что если договор вы почему-то решили не оформлять письменно (например, ограничились устной договорённостью), при споре вы не сможете ссылаться на свидетельские показания о его условиях — только на письменные доказательства. Поэтому письменная форма для вас — не формальность, а защита на случай конфликта.

Вывод: достаточно простой письменной формы, подписанной обеими сторонами; регистрация договора в ЕГРН не требуется.

Нужно ли заверять у нотариуса и сколько это стоит

Нотариальное удостоверение договора безвозмездного пользования жильём законом не предусмотрено. Оно обязательно лишь в двух случаях — когда об этом прямо сказано в законе либо когда стороны сами о нём договорились.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон
— п. 2 ст. 163 ГК РФ

Договор ссуды квартиры ни под одну из норм об обязательной нотариальной форме (ст. 609, 651 ГК РФ и др.) не подпадает. Следовательно, заверять его у нотариуса не требуется — достаточно подписать вдвоём. Нотариуса можно привлечь по желанию, если хочется дополнительной гарантии, но это не обязанность.

По стоимости: самостоятельное составление и подписание — бесплатно. Регистрация по месту пребывания в МВД/МФЦ сама по себе бесплатна, госпошлиной не облагается. Если вы добровольно обращаетесь к юристу за составлением договора — это услуга по свободной договорной цене; если решите удостоверить договор у нотариуса — оплата производится по нотариальному тарифу плюс услуги правового и технического характера, и точный размер нужно уточнять у конкретного нотариуса, поскольку величина платы за конкретное нотариальное действие определяется в соответствии со ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

Вывод: заверять у нотариуса не нужно — достаточно простой письменной формы с подписями обеих сторон. Сделать договор можно бесплатно самому по образцу; платить — только если вы сами выбираете услуги юриста или нотариуса, это ваша свободная опция, а не требование закона.

Какие документы нужны для регистрации по месту пребывания

Регистрация по месту пребывания в квартире, не являющейся местом жительства гражданина, оформляется на срок по взаимному соглашению с собственником жилого помещения.

Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению: с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними членами их семей, в том числе с временно отсутствующими членами их семей, при условии проживания в домах государственного или муниципального жилого фонда; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2008 № 220) с собственниками жилых помещений
— п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Для этого в орган регистрационного учёта (МВД/МФЦ) подаётся заявление по установленной форме, а вместе с ним — документ, являющийся основанием для временного проживания. Именно в этом качестве при предоставлении жилья по договору выступает договор безвозмездного пользования: регламент МВД прямо указывает представить копию «документа, являющегося основанием для временного проживания».

42.2. Копию документа, являющегося основанием для временного проживания в заявленном им жилом помещении
— подп. 42.2 Административного регламента, утв. Приказом МВД России от 31.12.2017 № 984

Это означает: договор ссуды — самый надёжный и прямо предусмотренный регламентом документ-основание, который подтвердит согласие собственника и право родственника проживать. Нотариального удостоверения регламент для этого документа не требует. Обратите внимание: если согласие собственника оформлено заявлением, а не договором, в регламенте предусмотрено и «согласие собственника» как отдельная составляющая пакета (например, подп. 41.2, 42.3), поэтому в МФЦ вам либо примут договор ссуды, либо заявление о согласии — но проще подать и то, и другое, чтобы паспортный стол не отказал по формальному поводу.

Вывод: договор безвозмездного пользования является законным документом-основанием для временной регистрации; нотариальная форма для него не требуется, а сама регистрация бесплатна.

Что прописать в договоре (обязательное содержание)

Обязательного «утверждённого» бланка договора безвозмездного пользования жильём закон не содержит, но для надёжности и беспрепятственного приёма в МВД/паспортном столе в нём стоит указать:

1. Стороны — ФИО, дата рождения, паспортные данные собственника (ссудодателя) и родственника (ссудополучателя), адреса регистрации.
2. Предмет — точное описание квартиры: адрес, площадь, кадастровый номер (из выписки ЕГРН), реквизиты правоустанавливающего документа собственника.
3. Указание на безвозмездность — прямо прописать, что плата за пользование не взимается (иначе договор могут переквалифицировать в наём).
4. Срок — на какой период предоставляется жильё. По правилам, применяемым к ссуде, договор без срока считается бессрочным:

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора
— абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ

Поэтому либо укажите конкретный срок, либо осознанно оставьте договор бессрочным — но тогда родственник получает право пользоваться квартирой до вашего отказа с предупреждением за месяц (см. следующий блок).

1. Права и обязанности — кто оплачивает коммунальные услуги и текущий ремонт, состав лиц, которые вправе проживать вместе с ссудополучателем (например, его несовершеннолетние дети), обязанность вернуть квартиру по окончании срока.
2. Порядок расторжения — право отказа от договора (ст. 699 ГК РФ).
3. Условие о регистрации — согласие собственника на регистрацию родственника по месту пребывания на срок действия договора.
4. Подписи и дата обеих сторон; желательно — акт приёма-передачи квартиры и ключей.

Поскольку существенных условий, кроме предмета и безвозмездности, закон жёстко не ограничивает, прописывайте всё, что вам важно, — договор между гражданами действует в рамках свободы договора.

Вывод: договор можно составить самому по образцу, включив перечисленные пункты; обязательного нотариального или «казённого» бланка нет.

Срок, окончание и как вернуть квартиру (риски собственника)

Срок пользования определяется договором; если срок прямо не указан — договор считается бессрочным, и каждая сторона вправе отказаться от него с предупреждением за один месяц (если иной срок извещения не согласован).

Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. 2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи
— ст. 699 ГК РФ, п. 1

Для вас это означает: даже бесплатно вселив родственника, вы сохраняете контроль — по бессрочному договору достаточно письменно известить ссудополучателя за месяц, чтобы прекратить право пользования. По окончании срока или после отказа родственник обязан вернуть квартиру; если он этого не сделает — вы вправе требовать выселения в судебном порядке.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника
— п. 1 ст. 35 ЖК РФ

Дополнительно учитывайте ответственность за проживание без регистрации: собственник, допустивший проживание гражданина без регистрации дольше установленного срока, подлежит административному штрафу.

Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации 1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических
— ч. 1 ст. 19.15.1 КоАП РФ

То есть регистрация по месту пребывания — не только требование паспортного стола, но и способ избежать штрафа для вас как собственника, поэтому оформлять её в интересах обеих сторон.

Вывод: срок договора (или осознанное условие о бессрочности) нужно зафиксировать; по окончании права пользования родственник обязан освободить жильё, а при отказе — выселение через суд. Проживание без регистрации свыше установленного срока влечёт штраф, в том числе для собственника.