Может ли новый собственник квартиры по договору дарения выписать прописанного человека без его согласия и без суда?

Прекращение права пользования жилым помещением при переходе права собственности по договору дарения

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Пункт 2 ст. 292 ГК РФ устанавливает императивное правило: переход права собственности на квартиру к новому собственнику сам по себе прекращает право пользования жилым помещением у членов семьи прежнего собственника, если законом не установлено иное. Договор дарения как основание перехода права собственности в полной мере подпадает под это правило. Оговорка «если иное не установлено законом» означает, что суду надлежит проверить, нет ли специальных законодательных исключений для данного зарегистрированного лица (например, если он ранее участвовал в приватизации и отказался от права собственности — ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ).

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Часть 4 ст. 31 ЖК РФ дополняет картину: даже если зарегистрированный человек приходился членом семьи прежнего собственника, прекращение семейных отношений влечёт утрату права пользования. При этом суд может сохранить право пользования на определённый срок только при наличии исключительных обстоятельств: отсутствие иного жилья и тяжёлое имущественное положение. Факт непроживания в квартире в течение длительного времени работает против сохранения такого права — лицо фактически реализовало своё право на проживание в ином месте.

Вывод: с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору дарения право пользования квартирой у зарегистрированного лица (члена семьи прежнего собственника) прекращается автоматически в силу закона. Исключением может быть только наличие в договоре дарения условия о сохранении права проживания либо специальное указание закона. Сам по себе факт регистрации (прописки) не сохраняет право пользования.

Невозможность административного снятия с регистрационного учёта без согласия гражданина или судебного решения

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; з) изменения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования, по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме с приложением документа, подтверждающего ведение гражданином кочевого и (или) полукочевого образа жизни; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 № 312) (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 11.10.2021 № 1727, от 04.09.2024 № 1223) и) прекращения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме;
— пп. «е» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 713 от 17.07.1995

Закон РФ № 5242-1 (ст. 7) и Правила № 713 (пп. «е» п. 31) содержат исчерпывающий перечень оснований для снятия гражданина с регистрационного учёта органом МВД. Снятие без заявления самого гражданина возможно лишь в случаях: признание безвестно отсутствующим, смерть, выселение или признание утратившим право пользования — на основании вступившего в силу решения суда, фиктивная регистрация. Никакого административного механизма «снятия с регистрации нового собственника» без согласия прописанного лица или без судебного решения закон не предусматривает.

Собственник не может просто прийти в МФЦ или отдел по вопросам миграции МВД и потребовать снять человека с учёта только на основании договора дарения. Отказ органа регистрационного учёта в такой ситуации будет правомерен — нет ни заявления гражданина о снятии, ни решения суда.

Вывод: снять зарегистрированного гражданина с регистрационного учёта без его согласия и без решения суда невозможно. Административный (внесудебный) порядок в описанной ситуации не предусмотрен. Единственный законный путь — обращение в суд.

Судебный порядок снятия с регистрационного учёта: иск о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Часть 1 ст. 35 ЖК РФ устанавливает двухэтапный механизм: сначала собственник требует от гражданина освободить помещение (досудебное требование), и только в случае неисполнения — обращается в суд за выселением. Однако в ситуации, когда лицо уже фактически не проживает и необходимо лишь снять его с регистрационного учёта, подаётся иск о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта. Требование о выселении при фактическом непроживании не требуется — достаточно признания утраты права.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Иски о правах на жилое помещение предъявляются по правилам исключительной подсудности — в районный суд по месту нахождения квартиры. Это подтверждено и п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 14:

1. Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого 3 помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом. Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (часть 2 статьи 15 ЖК РФ, пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ), мировым судьям в силу пункта 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду.
   — п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Вывод: надлежащий способ защиты — подача в районный суд по месту нахождения квартиры иска о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учёта. Истец — новый собственник. Ответчик — зарегистрированное лицо. При удовлетворении иска вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия ответчика с регистрационного учёта органом МВД в силу прямого указания пп. «е» п. 31 Правил № 713 и ст. 7 Закона № 5242-1.

Развилка: что зависит от статуса зарегистрированного лица и условий договора

Приведённое выше обоснование опирается на общее правило п. 2 ст. 292 ГК РФ. Однако исход дела может зависеть от обстоятельств, не названных в вопросе:

Если зарегистрированное лицо — бывший член семьи прежнего собственника, отказавшийся от приватизации. Такие лица сохраняют право пользования пожизненно (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») — тогда иск будет отклонён, и единственный способ снять с учёта — добровольное заявление самого гражданина.

Если в договоре дарения прямо предусмотрено право проживания этого лица. Договор дарения может содержать условие о сохранении права пользования за третьим лицом (ст. 572 ГК РФ не запрещает). В этом случае право пользования сохраняется на основании договора, и до истечения его срока или прекращения по соглашению иск также будет бесперспективен.

Если лицо зарегистрировано, но проживает в другом месте и не несёт расходов по содержанию. Это обстоятельство усиливает позицию истца: факт длительного непроживания и отсутствия оплаты коммунальных услуг подтверждает добровольный отказ от права пользования и отсутствие нуждаемости в жилье, что исключает применение судом отсрочки по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Вывод: при отсутствии «приватизационного иммунитета» и условий в договоре дарения, сохраняющих право проживания, перспектива удовлетворения иска — высокая. Наличие этих факторов должно быть проверено до подачи иска.

Гражданско-правовые последствия: защита прав нового собственника и возмещение расходов

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Сохранение регистрации лица, утратившего право пользования квартирой, является нарушением прав собственника, хотя и не связано с лишением владения. Ст. 304 ГК РФ даёт собственнику самостоятельное основание для судебной защиты — негаторный иск. Это позволяет требовать не только признания утратившим право пользования, но и устранения любых иных препятствий, создаваемых сохранением регистрации (например, повышенные коммунальные платежи, начисляемые по числу зарегистрированных).

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если в результате сохранения регистрации на зарегистрированное лицо продолжают начисляться коммунальные услуги (ТКО, водоотведение, отопление — где расчёт ведётся от числа прописанных) и эти расходы фактически несёт собственник, у него возникает право требовать взыскания с бывшего члена семьи неосновательного обогащения — денежных сумм, уплаченных за услуги, которыми тот фактически не пользовался, но которые начислены в связи с его регистрацией. Это требование может быть заявлено в том же судебном процессе одновременно с требованием о признании утратившим право пользования.

Вывод: новый собственник вправе в одном исковом заявлении соединить требования: (1) о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта; (2) о взыскании неосновательного обогащения в размере уплаченных коммунальных платежей, начисленных в связи с регистрацией ответчика, за период с момента перехода права собственности. Оба требования подсудны одному районному суду по месту нахождения квартиры.

Доказательства, альтернативы и исполнение судебного решения

Доказательства по иску. Для удовлетворения иска о признании утратившим право пользования истцу необходимо представить: (1) договор дарения и выписку из ЕГРН, подтверждающие переход права собственности; (2) доказательства того, что ответчик является бывшим членом семьи прежнего собственника либо вовсе не был членом семьи нового собственника; (3) доказательства длительного непроживания ответчика в квартире (акт о непроживании, составленный с участием соседей/УК/участкового, показания свидетелей, квитанции об оплате ЖКУ исключительно истцом); (4) доказательства отсутствия участия ответчика в расходах по содержанию жилья; (5) доказательства отсутствия у ответчика иного соглашения с собственником о сохранении права пользования.

Альтернативы судебному порядку. Единственная внесудебная альтернатива — добровольное снятие гражданина с регистрационного учёта по его личному заявлению. Механизм признания регистрации фиктивной (абз. 9 ст. 7 Закона № 5242-1) в данном случае неприменим: фиктивной признаётся регистрация, произведённая на основании заведомо ложных сведений или документов, а не регистрация, ставшая неактуальной после смены собственника. Таким образом, если зарегистрированное лицо не идёт на контакт, судебный порядок остаётся безальтернативным.

Исполнение решения суда. После вступления решения суда в законную силу (по истечении месяца на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано) истцу необходимо получить в суде заверенную копию решения с отметкой о вступлении в силу и обратиться с ней в орган регистрационного учёта (подразделение по вопросам миграции территориального органа МВД России). Снятие с регистрационного учёта производится на основании поданного собственником заявления с приложением копии решения суда. Присутствие ответчика не требуется. Согласно пп. «е» п. 31 Правил № 713 и ст. 7 Закона № 5242-1, вступившее в законную силу решение суда о признании утратившим право пользования является самостоятельным и достаточным основанием для снятия гражданина с регистрационного учёта.

Вывод: досудебный сбор доказательств непроживания (акты, свидетельские показания) существенно укрепляет позицию истца. Альтернативы судебному порядку нет. Исполнение — подача вступившего в силу решения в орган МВД, снятие с учёта производится без участия ответчика.