Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры дарения

Отзыв дарственной на квартиру при обоюдном согласии из-за невозможности уплаты налога: законные основания

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Заключите с дарителем письменное соглашение о расторжении договора дарения с обязательным условием о возврате квартиры.descriptionСоглашение о расторжении договора дарения
  2. 2
    Зарегистрируйте переход права собственности на квартиру к дарителю в Росреестре через МФЦ.
  3. 3
    Альтернатива: оформите обратный договор дарения квартиры в пользу дарителя и также зарегистрируйте переход права.descriptionДоговор дарения квартиры
  4. 4
    Учитывайте: возврат не аннулирует уже возникший НДФЛ 13% с подарка, если даритель не близкий родственник.
  5. 5
    После регистрации права за дарителем вы перестанете быть плательщиком налога на имущество на будущее.
  6. 6
    Обеспечьте реальность сделки, чтобы избежать риска признания её мнимой по ст. 170 ГК РФ.

Документы и доказательства

  • Договор дарения квартиры (оригинал или заверенная копия).
  • Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
  • Документы, подтверждающие родство с дарителем (для вопроса об НДФЛ).
  • Квитанции об уплате налога на имущество за период владения.
  • Паспорта сторон сделки и правоустанавливающие документы на квартиру.

  • Сроки и риски

    • Альтернатива — оформить обратное дарение (ст. 572 ГК РФ), это полноценная новая сделка без споров о судьбе имущества.
    • Не оформляйте возврат лишь для вида — есть риск признания сделки мнимой по ст. 170 ГК РФ.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь отменить дарение по ст. 578 ГК РФ — невозможность платить налоги не входит в закрытый перечень оснований.
    • Не оформляйте возврат квартиры как «отмену дарения» — это вызовет отказ в регистрации и судебный спор.
    • Не полагайтесь на устную договорённость с дарителем — без письменного соглашения и регистрации права вы останетесь собственником.
    • Не ждите, что налог на имущество перестанет начисляться до момента регистрации перехода права в Росреестре.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для составления соглашения о расторжении договора дарения с условием возврата квартиры — ошибка в формулировках лишит вас имущества без прекращения налоговой обязанности.
    • Адвокат проверит, не является ли возврат квартиры мнимой сделкой (ст. 170 ГК РФ), и подготовит позицию для Росреестра, чтобы избежать отказа в регистрации.
    • При обратном дарении (ст. 572 ГК РФ) адвокат разъяснит налоговые последствия: НДФЛ 13% с подарка не аннулируется, если даритель не близкий родственник.
    • Если Росреестр откажет в регистрации перехода права, адвокат подготовит иск в районный суд по месту нахождения квартиры и представит ваши интересы.
    • Адвокат проверит договор дарения на наличие условия об отмене дарения (п. 4 ст. 578 ГК РФ) — при его отсутствии отмена по ст. 578 ГК РФ невозможна.
    • При судебном споре адвокат докажет, что расторжение по соглашению сторон (ст. 450, 452 ГК РФ) — законный способ возврата, не являющийся отменой дарения.

  • Альтернативные пути

    • Оформите соглашение о расторжении договора дарения с условием возврата квартиры — это законный путь при обоюдном согласии.
    • Альтернатива — обратное дарение: вы безвозмездно передаёте квартиру обратно дарителю по новой сделке.
    • Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре — только после этого вы перестанете быть плательщиком налога на имущество.
    • Убедитесь, что обратная сделка реальная и безвозмездная, иначе есть риск признания её мнимой по ст. 170 ГК РФ.
    • Налог на имущество за период вашего владения останется за вами — переоформить прошлые начисления на дарителя нельзя.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является одаряемым по исполненному договору дарения квартиры: право собственности зарегистрировано за ним в ЕГРН, вследствие чего он несёт налоговые обязанности, связанные с владением недвижимостью. Даритель согласен на возврат имущества, то есть спор о праве между сторонами отсутствует. Фактическим мотивом возврата выступает невозможность одаряемого нести налоговое бремя, однако это обстоятельство не образует предусмотренного законом основания для отмены дарения.

Затронутые правоотношения:

  • Обязательственные отношения из договора дарения (гл. 32 ГК РФ). Договор исполнен, право собственности перешло к одаряемому, поэтому возврат имущества возможен не через одностороннюю отмену дарения, а через расторжение договора по соглашению сторон либо новую сделку обратного дарения.
  • Вещные правоотношения на недвижимое имущество. Право собственности одаряемого зарегистрировано в ЕГРН, следовательно, его прекращение и возникновение права у дарителя требуют государственной регистрации перехода права.
  • Налоговые правоотношения по налогу на имущество физических лиц (гл. 32 НК РФ). Плательщиком налога признаётся лицо, обладающее правом собственности на квартиру, поэтому до момента регистрации обратного перехода права налоговые начисления за период владения сохраняются за одаряемым.
  • Налоговые правоотношения по НДФЛ при получении дохода в натуральной форме (гл. 23 НК РФ). Если даритель не относится к близким родственникам или членам семьи одаряемого, у последнего возник доход, облагаемый НДФЛ, и последующий возврат квартиры этот доход не аннулирует.
  • Регистрационные правоотношения в сфере оборота недвижимости (ФЗ-218). Любой из законных способов возврата квартиры реализуется через внесение записи в ЕГРН, что определяет момент перехода права и, соответственно, момент смены плательщика налога на имущество.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Договор дарения исполнен, право собственности зарегистрировано за одаряемым. Это исключает применение ст. 578 ГК РФ, поскольку отмена дарения возможна только по исчерпывающему перечню оснований, и невозможность уплаты налогов в него не входит.
  2. Обе стороны согласны на возврат имущества. Наличие обоюдного согласия делает доступными два правовых механизма: соглашение о расторжении договора дарения с условием о возврате квартиры (ст. 450, 452, 453 ГК РФ) либо обратное дарение (ст. 572 ГК РФ).
  3. Форма и регистрация обратной сделки. Возврат недвижимости требует письменной формы и государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН; именно с момента регистрации прекращается право собственности одаряемого и возникает право собственности дарителя.
  4. Характер родства между дарителем и одаряемым. Если даритель является близким родственником или членом семьи, НДФЛ с подарка не возникал, и возврат квартиры решает проблему налога на имущество на будущее; если нет — обязанность по уплате НДФЛ с полученного в дар имущества сохраняется независимо от возврата квартиры.
  5. Реальность обратной сделки. Обратное дарение либо соглашение о расторжении должны быть безвозмездными и фактически исполненными; оформление возврата лишь для вида с целью ухода от налога создаёт риск признания сделки мнимой или притворной по ст. 170 ГК РФ и не освобождает от уже возникших налоговых обязательств.

Невозможность уплаты налогов — не основание для «отмены дарения»

Перечень оснований отмены дарения в Гражданском кодексе является исчерпывающим (закрытым), и такого основания, как «невозможность одаряемого уплатить налоги», в нём нет.

  1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения
    — ст. 578 ГК РФ, п. 1

Нормы ст. 578 ГК РФ допускают отмену дарения только в четырёх случаях: покушение одаряемого на жизнь дарителя или причинение ему телесных повреждений; угроза утраты вещи, имеющей для дарителя большую неимущественную ценность; дарение в преддверии банкротства дарителя — предпринимателя или юрлица; прямо обусловленное в самом договоре право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого.

Применительно к вашей ситуации: ни «обоюдное согласие», ни «невозможность платить налог» в этот перечень не входят. Поэтому через механизм «отмены дарения» по ст. 578 ГК РФ вернуть квартиру невозможно — суд не найдёт законного основания. Однако это не означает, что вернуть квартиру нельзя в принципе: это делается другим правовым инструментом (см. следующий блок), где обоюдное согласие как раз является определяющим условием.

Вывод: институт «отмены дарения» (ст. 578 ГК РФ) к вашей ситуации неприменим, поскольку невозможность уплаты налогов не входит в закрытый перечень оснований отмены. Достичь желаемого результата следует способом из следующего блока.

Законный способ вернуть квартиру дарителю при обоюдном согласии: соглашение о расторжении договора дарения либо обратное дарение

Поскольку право собственности на квартиру уже зарегистрировано за вами (одаряемым), вернуть её дарителю можно двумя юридически корректными путями, оба требуют воли обеих сторон.

Путь 1 — расторжение договора дарения по соглашению сторон.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим
— п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
    — п. 1 ст. 452 ГК РФ

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора
— п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ

Для фактов вашего дела это означает: стороны свободно, своей волей вправе договориться о расторжении ранее заключённого договора дарения. Соглашение о расторжении совершается в той же форме, что и сам договор дарения недвижимости, то есть в письменной форме с последующей государственной регистрацией перехода права собственности обратно к дарителю. С момента заключения (регистрации) такого соглашения обязательства сторон по дарению прекращаются. Существенный нюанс: закон не содержит прямого правила о том, как именно «возвращается» уже переданная по расторгнутому договору недвижимость, поэтому на практике соглашение о расторжении дополняется условием о возврате имущества дарителю, а переход права регистрируется в ЕГРН.

Путь 2 — обратное дарение (передарение) квартиры дарителю.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Перечень оснований прекращения обязательств не является закрытым, поэтому стороны могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства и прекратить как договорное, так и внедоговорное обязательство, а также определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ № 6 от 11.06.2020

Здесь одаряемый (вы) передаёт (дарит) квартиру обратно дарителю безвозмездно. Это полноценная новая сделка дарения, где меняются роли сторон: вы становитесь дарителем, а прежний даритель — одаряемым. Пленум ВС подтверждает: стороны вправе соглашением прекратить обязательство и определить последствия такого прекращения, если иное не установлено законом. Обратное дарение — самый прозрачный и надёжный способ, не вызывающий споров о судьбе уже переданного имущества.

Форма и регистрация (общая для обоих путей). Договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 574 ГК РФ), а права на недвижимость возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в ЕГРН. Поэтому и соглашение о расторжении (с условием возврата), и обратное дарение оформляются письменно и подаются в Росреестр (через МФЦ) вместе с заявлениями обеих сторон — в ЕГРН будет внесена запись о переходе права к дарителю.

Вывод: при обоюдном согласии вернуть квартиру дарителю можно либо соглашением о расторжении договора дарения с возвратом имущества, либо обратным дарением; оба способа требуют письменной формы и государственной регистрации перехода права в ЕГРН. Обратное дарение предпочтительнее по юридической определённости.

Налоговые последствия возврата квартиры: что происходит с налогом на имущество и НДФЛ

Важно понять, какой именно налог создал проблему, — от этого зависит, решит ли возврат квартиры вашу задачу.

Налог на имущество физических лиц (ежегодный, на собственность).

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего
— ст. 400 НК РФ

Налог на имущество платит то лицо, которое на 1 января налогового периода (календарного года) владеет квартирой. Если вы вернёте квартиру дарителю и переход права зарегистрируют в ЕГРН, то с момента прекращения вашей записи о праве собственности вы перестаёте быть плательщиком этого налога — за последующие периоды налог будет начисляться дарителю как новому собственнику. При этом за тот период, когда квартира числилась за вами в качестве собственника, налог начисляется именно вам, и его возврат (переоформление на дарителя) автоматически прошлые начисления не аннулирует.

НДФЛ с подарка (разовый, при получении в дар). Если квартира была подарена вам лицом, не являющимся вашим близким родственником или членом семьи (то есть не супругом, родителем, ребёнком, бабушкой/дедушкой, внуком, братом/сестрой), то у вас при получении дара возникает доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% (п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождает от налога дарение только между перечисленными лицами). В этом состоит ключевой налоговый риск вашей ситуации, и его надо осознавать:

последующий возврат квартиры дарителю (по любому из двух путей из предыдущего блока) не отменяет и не аннулирует уже возникший у вас доход от получения дара. Как следует из позиции Верховного Суда РФ (Обзор судебной практики № 3/2026, утв. Президиумом ВС РФ 25.03.2026), даже когда право собственности на подаренное недвижимое имущество вновь регистрируется за дарителем, налоговый орган вправе требовать с одаряемого уплаты НДФЛ с дохода, полученного в порядке дарения недвижимости от лица, не являющегося близким родственником. Иными словами, «обратная отмена» не стирает факт получения дохода в момент дарения.

Отсюда развилка, от которой зависит ваше решение:

  • если даритель — ваш близкий родственник/член семьи (супруг, родитель, ребёнок и т.д.), то НДФЛ с подарка у вас не возникал вовсе, а проблема может состоять только в ежегодном налоге на имущество — и её возврат квартиры решает (с прекращением вашей записи в ЕГРН плательщиком становится даритель);
  • если даритель — НЕ близкий родственник, то НДФЛ 13% с полученной в дар квартиры у вас возник и обязанность его уплатить (декларация 3-НДФЛ и уплата налога) сохраняется независимо от последующего возврата квартиры — вернуть квартиру дарителю от этой обязанности вас не освободит.

Вывод: возврат квартиры дарителю прекращает вашу обязанность платить налог на имущество на будущее (с момента регистрации перехода права), но не аннулирует ни налог на имущество за период вашего владения, ни НДФЛ с подарка, если даритель не является вашим близким родственником (здесь позиция ВС РФ прямо подтверждает сохранение обязанности по НДФЛ даже после возврата имущества дарителю).

Риски обратной сделки: признание мнимой или притворной

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила
— ст. 170 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это означает: если обратная передача квартиры будет оформлена лишь «для вида», без реального намерения передать право собственности (например, исключительно чтобы избежать налога, а фактически стороны сохраняют прежнее положение), такую сделку могут признать ничтожной (мнимой), либо переквалифицировать её (притворность) в ту сделку, которую стороны действительно имели в виду.

Существенный практический момент: прямое условие ч. 2 ст. 572 ГК РФ (процитировано выше) — если обратная «передача» сопровождается встречным предоставлением, она не признаётся дарением. Обратное дарение должно быть именно безвозмездным и реальным: переход права регистрируется, квартира фактически возвращается, стороны действуют добросовестно. Оформление возврата исключительно ради снятия налогового бремени без реальной передачи владения создаёт риск оспаривания и доначисления налогов, а не решает вашу задачу.

Вывод: обратная сделка (дарение или соглашение о расторжении) должна быть реальной и безвозмездной; совершение её лишь для вида с целью уйти от налога влечёт риск признания сделки мнимой (ничтожной) и не освобождает от уже возникших налоговых обязательств.

Порядок действий и подведомственность

Поскольку у сторон консенсус есть и спор о праве отсутствует, судебное разбирательство не требуется — вопрос решается во внесудебном (регистрационном) порядке.

Порядок действий:

  1. Определить, какой налог является проблемой (подробно в блоке выше): если даритель — близкий родственник, НДФЛ с подарка не возникал, и возврат решает проблему налога на имущество; если нет — возврат квартиры не снимает обязанность по уже возникшему НДФЛ.
  2. Оформить письменное соглашение: либо соглашение о расторжении договора дарения с условием о возврате квартиры дарителю, либо договор обратного дарения.
  3. Подать в Росреестр (через МФЦ) документы и заявления обеих сторон о регистрации перехода права собственности к дарителю.
  4. После внесения записи в ЕГРН собственником становится даритель — он и будет плательщиком налога на имущество за последующие периоды.

Если Росреестр откажет в регистрации (например, усмотрит пороки сделки), такой отказ и уклонение от регистрации могут быть оспорены в суде (ст. 81 ГК РФ); споры о правах на недвижимость при несогласии сторон рассматриваются районным судом общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости.

Вывод: при обоюдном согласии возврат квартиры оформляется во внесудебном порядке через Росреестр; суд (районный суд по месту нахождения недвижимости) понадобится только в случае отказа в регистрации или возникновения спора. До решения о возврате уточните, является ли даритель вашим близким родственником, — это определяет, снимает ли возврат вашу налоговую проблему полностью.

Отменить дарение по ст. 578 ГК РФ из-за невозможности уплаты налогов нельзя — такого основания в законе нет, но при обоюдном согласии вы вправе вернуть квартиру дарителю через соглашение о расторжении договора дарения (ст. 450, 452 ГК РФ) либо обратное дарение (ст. 572 ГК РФ) с регистрацией перехода права в Росреестре. При этом для возврата уже переданной квартиры необходимо прямо включить в соглашение о расторжении условие о возврате имущества, иначе применяются правила о неосновательном обогащении.

При этом важно понимать: возврат квартиры прекращает вашу обязанность платить налог на имущество только на будущее (с момента регистрации перехода права к дарителю), но не аннулирует уже возникшие налоговые обязательства — ни налог на имущество за период вашего владения, ни НДФЛ 13% с подарка, если даритель не является вашим близким родственником (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

По существу вашей ситуации

1. Почему «отмена дарения» по ст. 578 ГК РФ невозможна

Перечень оснований отмены дарения в п. 1 ст. 578 ГК РФ является закрытым и включает только четыре случая: покушение одаряемого на жизнь дарителя или причинение ему телесных повреждений; угроза безвозвратной утраты вещи, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность; дарение в преддверии банкротства дарителя; прямо обусловленное в договоре право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого. Ни «обоюдное согласие», ни «невозможность уплаты налогов» в этот перечень не входят. Суд не найдёт законного основания для отмены дарения по этому мотиву.

2. Как вернуть квартиру при обоюдном согласии

Поскольку право собственности уже зарегистрировано за вами, доступны два юридически корректных пути:

  • Соглашение о расторжении договора дарения (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ). Стороны вправе договориться о расторжении ранее заключённого договора. Соглашение совершается в той же форме, что и сам договор дарения недвижимости, — письменно, с последующей государственной регистрацией перехода права собственности обратно к дарителю. С момента заключения соглашения обязательства сторон прекращаются (п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ). На практике в соглашение включается условие о возврате имущества дарителю, поскольку по общему правилу (п. 4 ст. 453 ГК РФ) стороны не вправе требовать возвращения исполненного, если иное не установлено соглашением.

  • Обратное дарение (передарение) (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Вы безвозмездно передаёте квартиру обратно дарителю, стороны меняются ролями: вы становитесь дарителем, прежний даритель — одаряемым. Это полноценная новая сделка дарения. Пленум ВС РФ № 6 от 11.06.2020 подтверждает, что перечень оснований прекращения обязательств не является закрытым, и стороны вправе соглашением определить последствия прекращения обязательства. Обратное дарение предпочтительнее по юридической определённости, так как не вызывает споров о судьбе уже переданного имущества.

Оба способа требуют письменной формы и государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

3. Налоговые последствия возврата квартиры

  • Налог на имущество физических лиц (ст. 400 НК РФ). Плательщиком является лицо, обладающее правом собственности на квартиру. После регистрации перехода права к дарителю вы перестаёте быть плательщиком этого налога на будущее. Однако за период, когда квартира числилась за вами, налог начисляется именно вам, и автоматического переоформления прошлых начислений на дарителя не произойдёт.

  • НДФЛ с подарка (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если даритель не является вашим близким родственником (супругом, родителем, ребёнком, бабушкой/дедушкой, внуком, братом/сестрой), то при получении квартиры в дар у вас возникает доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%. Последующий возврат квартиры дарителю не отменяет и не аннулирует уже возникший доход от получения дара — обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог сохраняется независимо от возврата имущества. Если же даритель — ваш близкий родственник, НДФЛ с подарка не возникал вовсе, и проблема может состоять только в ежегодном налоге на имущество.

4. Риск признания обратной сделки мнимой

Обратная передача квартиры должна быть реальной и безвозмездной. Если сделка будет оформлена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (например, исключительно для ухода от налога), её могут признать мнимой (ничтожной) по п. 1 ст. 170 ГК РФ. Кроме того, если обратная передача сопровождается встречным предоставлением, она не признаётся дарением (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Оформление возврата исключительно ради снятия налогового бремени без реальной передачи владения создаёт риск оспаривания и доначисления налогов.

Пошаговые действия

  1. Определите, какой налог является проблемой. Если даритель — ваш близкий родственник (супруг, родитель, ребёнок, бабушка/дедушка, внук, брат/сестра), НДФЛ с подарка не возникал, и возврат квартиры решит проблему налога на имущество на будущее. Если даритель не является близким родственником, возврат квартиры не освободит вас от уже возникшей обязанности уплатить НДФЛ 13% с полученного в дар имущества.

  2. Оформите письменное соглашение — либо соглашение о расторжении договора дарения с условием о возврате квартиры дарителю, либо договор обратного дарения. Обе сделки должны быть реальными и безвозмездными.

  3. Подайте документы в Росреестр (через МФЦ) — заявления обеих сторон о регистрации перехода права собственности к дарителю вместе с оформленным соглашением или договором.

  4. После внесения записи в ЕГРН собственником становится даритель, и именно он будет плательщиком налога на имущество за последующие периоды.

  5. При отказе Росреестра в регистрации (например, при усмотрении пороков сделки) такой отказ может быть оспорен в районном суде общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. Судебное разбирательство также потребуется, если между сторонами возникнет спор о праве.