Может ли дочь продать свою долю в квартире внуку, если у неё долги за эту долю, и как оформить скидку в счёт долга?

Можно ли продать долю при наличии долгов: личный долг vs обременение доли

Ключевой развилкой здесь является характер «долгов за долю». Долги дочери по оплате жилого помещения и коммунальных услуг — это её личные обязательства перед управляющей организацией (ресурсоснабжающими организациями), а не обременение самой доли. Личный долг сам по себе не запрещает собственнику распорядиться своим имуществом, включая продажу доли.

Обязанность платить за жильё закреплена за собственником:

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
— ч. 1 ст. 153 ЖК РФ

Это значит, что долг по ЖКУ — личное обязательство продавца. Он не «следует за долей» и не переходит покупателю автоматически, за одним исключением — взносы на капитальный ремонт, которые в силу прямого указания закона переходят к новому собственнику вместе с долей:

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 4.
— ст. 158 ЖК РФ, п. 3

Капитальный ремонт — единственный вид «жилищного» долга, который переходит к покупателю доли в силу закона. Все остальные долги дочери (за содержание, отопление, воду, свет) остаются исключительно на ней и не препятствуют продаже; внук, приобретая долю, не обязан гасить чужие долги по ЖКУ.

Совсем иначе обстоит дело, если на долю наложен арест (обеспечительная мера суда либо арест судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства). Арест означает прямой запрет распоряжения имуществом:

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Сделка, совершённая вопреки такому запрету, ничтожна, а Росреестр откажет в регистрации перехода права:

Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). 2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 174.1 ГК РФ, п. 1

Таким образом: если «долги за долю» — это задолженность по ЖКУ или личные займы, продажа доли допустима; долги не блокируют сделку и (кроме взносов на капремонт) не переходят к покупателю. Если на долю наложен арест — продать её невозможно до снятия ареста. При этом, если проданная доля для дочери являлась единственным пригодным для проживания жильём, арест как обеспечительная мера подлежит снятию, поскольку на такое жильё не может быть обращено взыскание (ст. 446 ГПК РФ).

Как оформить «скидку в счёт долга» при продаже доли внуку

Здесь возможны два правовых механизма, и выбор зависит от того, кому именно должна дочь.

Если дочь должна деньги самому внуку (покупателю), то налицо встречные однородные денежные требования: внук должен дочери покупную цену, а дочь должна внуку сумму долга. Такие обязательства прекращаются зачётом:

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 410 ГК РФ

Для зачёта достаточно заявления одной стороны, то есть в договоре купли-продажи либо отдельным заявлением стороны фиксируется, что обязательство внука по оплате цены прекращается зачётом в размере долга дочери. Фактически это и есть «скидка в счёт долга»: внук доплачивает только разницу между ценой доли и суммой долга.

Если долг дочери — перед третьими лицами (управляющая организация, банк, займодавец), зачёт по ст. 410 ГК РФ невозможен: отсутствует встречность требований между сторонами одной сделки (внук не является кредитором дочери). В этом случае «скидка» оформляется иначе — стороны просто согласуют в договоре цену доли ниже рыночной, что является правом сторон (свобода договора, ст. 421 ГК РФ). Никакого законодательного ограничения на продажу доли по заниженной цене между родственниками нет; важно лишь, чтобы цена была реально согласована и указана в договоре, а не прикрывала собой иную сделку.

Дополнительно при продаже доли собственнику-внуку, который уже является сособственником квартиры (по первоначальной дарственной бабушки), правило о преимущественном праве покупки не создаёт препятствий: продажа доли другому участнику долевой собственности не требует соблюдения процедуры извещения, предусмотренной для «постороннего лица». Преимущественное право призвано защищать сособственников именно от входа посторонних:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Поскольку внук — уже сособственник, продажа ему доли не требует направления извещения остальным сособственникам; договор купли-продажи доли подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации перехода права.

Вывод: «скидку в счёт долга» можно оформить либо зачётом встречных требований (если внук — кредитор дочери), либо прямым согласованием пониженной цены в договоре (если долг перед третьими лицами). Оба способа законны.

Продажа единственного жилья при наличии несовершеннолетнего ребёнка

Наличие несовершеннолетнего ребёнка само по себе не запрещает дочери продать принадлежащую ей долю, если ребёнок не является собственником этой доли. Запрет на распоряжение касается только имущества, принадлежащего самому несовершеннолетнему, а не имущества его родителя.

Согласие органа опеки и попечительства требуется в двух прямо указанных законом случаях:

1. когда отчуждается жильё, в котором проживает несовершеннолетний, находящийся под опекой/попечительством либо оставшийся без попечения родителей и о котором органу опеки известно:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

1. когда совершается сделка по отчуждению имущества, принадлежащего самому подопечному (ребёнку под опекой), его опекуном или попечителем:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Применительно к фактам вопроса: если несовершеннолетний ребёнок дочери проживает с ней (родитель не лишён прав, ребёнок не под опекой и не оставшийся без попечения), а продаётся доля, принадлежащая лично дочери, — согласие органа опеки не требуется, и продажа юридически возможна. Защитный статус единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ) не запрещает продажу, а лишь защищает его от принудительного взыскания/ареста:

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Особый случай — если покупателем доли выступает сам несовершеннолетний внук (ребёнок дочери). Если внук несовершеннолетний, сделка от его имени совершается законным представителем. Здесь возникает коллизия интересов: мать (дочь-продавец) — законный представитель покупателя-ребёнка. Закон прямо запрещает опекуну (попечителю) и его близким родственникам совершать с родителем-представителем сделки, направленные на уменьшение имущества подопечного, и допускает лишь безвозмездную передачу имущества подопечному:

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Применительно к купле-продаже доли, где продавцом является мать, а покупателем — её несовершеннолетний ребёнок, это означает: сделка, по которой ребёнок платит матери за долю (т.е. в сделке участвует имущество ребёнка), фактически недопустима к совершению матерью от имени ребёнка в силу запрета на сделки между представителем и подопечным, за исключением дарения. Безопасная конструкция — безвозмездная передача (дарение) доли ребёнку: передача имущества подопечному в дар прямо разрешена как исключение. Если же внук уже совершеннолетний — ограничений нет, обычная купля-продажа с зачётом/скидкой допустима.

Вывод: продажа дочерью её доли (единственного жилья) при наличии у неё несовершеннолетнего ребёнка допустима без согласия органа опеки, если ребёнок не является собственником этой доли и не находится под опекой. Но если покупателем выступает сам несовершеннолетний ребёнок, возмездная сделка между матерью-продавцом и ребёнком-покупателем недопустима; альтернатива — безвозмездная передача (дарение) либо сделка после достижения внуком совершеннолетия.

Денежные последствия при зачёте долга и продаже доли

Если стороны оформляют «скидку в счёт долга» (зачёт встречных требований либо уменьшение цены), денежное обязательство, по которому допущена просрочка, влечёт ответственность в виде процентов на сумму долга:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Применительно к ситуации это означает: если долг дочери перед внуком (либо иным кредитором) просрочен, на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России вплоть до дня его фактического погашения (зачёта). При зачёте встречных требований по ст. 410 ГК РФ обязательства прекращаются в момент заявления о зачёте, после чего проценты на погашенную часть долга начисляться прекращают. Поэтому при «скидке в счёт долга» сторонам следует в договоре (или заявлении о зачёте) зафиксировать дату, на которую определяется сумма долга с процентами, чтобы окончательно рассчитать размер доплаты внука.

Если же долги дочери — перед третьими лицами (УК, банк), они не входят в расчёт между дочерью и внуком: проценты по таким обязательствам остаются ответственностью дочери перед её кредиторами и не влияют на цену продаваемой доли (кроме взносов на капремонт, переходящих по ст. 158 ЖК РФ).

Вывод: денежные последствия в виде процентов по ст. 395 ГК РФ применимы к просроченным долгам дочери и учитываются при расчёте суммы зачёта/скидки; к самой сделке купли-продажи доли между сторонами они не добавляют каких-либо обязательных платежей сверх согласованной цены.

Оформление и исполнение сделки: форма договора, документы, альтернативы

Для продажи доли в праве собственности на квартиру законом установлена обязательная нотариальная форма сделки, а переход права подлежит государственной регистрации. Это прямо следует из системного регулирования сделок с долями в недвижимости (ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), на что опирается и требование о тождестве сторон при регистрации.

Порядок оформления «скидки в счёт долга» здесь следующий:

• стороны подписывают договор купли-продажи доли (нотариально удостоверенный), где прямо указывают цену, размер зачёта/скидки и сумму доплаты;
• если применяется зачёт по ст. 410 ГК РФ — к договору прилагается (или включается в него) заявление о зачёте с указанием даты прекращения обязательств;
• после этого подаётся заявление на государственную регистрацию перехода права.

Документы, которые потребуются: договор дарения, по которому дочь получила долю (подтверждает её право собственности), выписка из ЕГРН об отсутствии ареста/обременений, соглашение о расчётах (зачёте), а при наличии несовершеннолетнего покупателя — если он выступает одаряемым — соблюдение запрета возмездных сделок между родителем и ребёнком (п. 3 ст. 37 ГК РФ, уже приведённый выше).

Альтернатива при несовершеннолетнем внуке-покупателе. Поскольку возмездная сделка между матерью-продавцом и её несовершеннолетним ребёнком-покупателем недопустима (запрет сделок между представителем и подопечным, кроме дарения), законной альтернативой является безвозмездная передача доли — дарение ребёнку: передача имущества подопечному в дар прямо разрешена как единственное исключение из запрета. «Скидку в счёт долга» при этом оформить нельзя (в дарении нет цены), поэтому долг дочери либо прощается отдельно, либо остаётся на ней.

Вывод: сделка требует нотариального удостоверения и госрегистрации перехода права; «скидка в счёт долга» фиксируется либо зачётом, либо пониженной ценой; при несовершеннолетнем покупателе единственная законная альтернатива возмездной сделке — дарение доли ребёнку.