Дарение долей квартиры между близкими родственниками: нужно ли нотариальное удостоверение, если отец и сын дарят свои доли дочери в одном договоре?

Обязательность нотариального удостоверения договора дарения долей квартиры, заключённого между гражданами

Ключевая норма — п. 3 ст. 574 ГК РФ в действующей редакции (ФЗ № 459-ФЗ от 13.12.2024). Она устанавливает безусловное правило: всякое дарение недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению, без каких-либо исключений для близких родственников или для случая, когда дарение осуществляют несколько дарителей по одной сделке.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это означает следующее для вашей ситуации. Договор, по которому отец и сын дарят свои доли дочери, — это договор дарения недвижимого имущества (долей в праве на квартиру), заключённый между гражданами. Он подпадает под п. 3 ст. 574 ГК РФ напрямую, и привязка дарителей к одаряемому (двое дарителей → один одаряемый, при этом дочь — близкий родственник дарителей) правила не меняет: ни родство, ни многосторонность сделки, ни то, что отчуждаются доли, а не целая квартира, от обязательного нотариального удостоверения не освобождают.

Важное уточнение: существующее прежде исключение ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (пп. 1 — «сделки при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке») здесь не спасает сделку. Оно было рассчитано на случаи, когда за рамками ст. 42 нет иного требования о нотариальной форме — например, при купле-продаже квартиры целиком всеми сособственниками по одной сделке. Но дарение недвижимости между гражданами с 13.12.2024 вне зависимости от специальных правил о долях требует нотариуса в силу самого п. 3 ст. 574 ГК РФ, который самостоятелен и исключений не содержит.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Из пп. 1 ч. 1.1 ст. 42 прямо следует, что даже для сделок с долями обязательность нотариальной формы — правило, а отчуждение всеми участниками по одной сделке — лишь одно из поименованных исключений. Но поскольку дарение между гражданами дополнительно прямо урегулировано п. 3 ст. 574 ГК РФ как сделка, подлежащая нотариальному удостоверению, именно норма ГК действует в данном случае в полном объёме, и регистрирующий орган на его основании вправе не принять простой письменный договор.

Вывод: Нотариальное удостоверение договора дарения долей квартиры от отца и сына дочери обязательно. Составить договор в простой письменной форме и подать на регистрацию без нотариуса нельзя — такой договор будет ничтожен, и Росреестр откажет в регистрации перехода права. Один трёхсторонний договор (два дарителя — один одаряемый) допустимо заключить, но удостоверить его у нотариуса необходимо.

Последствия несоблюдения нотариальной формы договора дарения

Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт недействительность (ничтожность) сделки, что прямо закреплено п. 3 ст. 163 ГК РФ.

1. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 3 ст. 163 ГК РФ

Практический смысл для сторон: договор дарения, подписанный без нотариуса, юридически не порождает права собственности у одаряемой — она не станет единственным собственником квартиры, а отец и сын сохранят свои доли. Переход права на основании ничтожной сделки зарегистрирован быть не может: регистрация перехода права производится только по нотариально удостоверенному договору. Если стороны всё же попытаются сдать простой письменный договор в МФЦ, Росреестр вернёт документы без рассмотрения либо вынесет отказ в регистрации.

Кроме того, удостоверяя сделку, нотариус проверит законность, дееспособность сторон и полномочия, что дополнительно защищает интересы каждой из сторон от последующего оспаривания. Заключение сделки в обход нотариуса не порождает для одаряемой надлежащего титула и создаёт риск судебного спора о признании сделки ничтожной.

Вывод: Договор дарения долей, не удостоверенный нотариально, ничтожен в силу п. 3 ст. 163 ГК РФ: право собственности у дочери не возникнет, регистрация перехода невозможна. Единственный юридически верный путь — нотариальное удостоверение трёхстороннего договора дарения.

Режим доли отца: необходимость согласия супруги (квартира приобретена в браке)

Отдельный аспект — указание в вопросе, что квартира «приобретена в браке». Если доля отца сформирована из имущества, нажитого в браке, и не является его личным имуществом, то она обременена режимом совместной собственности супругов, и отец не вправе распорядиться ей без нотариально удостоверенного согласия супруги.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Разъяснение применительно к фактам: поскольку дарение недвижимости требует обязательной нотариальной формы (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доля отца подпадает под первую и вторую категории п. 3 ст. 35 СК РФ (распоряжение имуществом, права на которое подлежат регистрации, и сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма). Следовательно, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруги отца на дарение его доли дочери. Согласия не потребуется, только если будет подтверждено, что доля отца является его личным имуществом (получена до брака, в дар, по наследству или в результате раздела, закрепляющего её за ним) — но по умолчанию имущество, приобретённое в браке, является общим.

Отсутствие такого согласия создаёт риск: супруга вправе в течение года со дня, когда узнала о сделке, требовать признания договора дарения недействительным. Доли сына и дочери (как её собственные) такому режиму не подчиняются, поскольку дочь сама является одаряемой, а сын распоряжается своей долей.

Вывод: Если квартира приобретена в браке и доля отца является общим имуществом супругов, для дарения его доли дочери необходимо получить нотариально удостоверенное согласие его супруги. Без него сделка может быть признана недействительной по иску супруги. Если доля отца — его личное имущество, такого согласия не требуется.

Правовая природа сделки и порядок регистрации перехода права

Дарение долей отца и сына дочери — это договор дарения, квалифицируемый по ст. 572 ГК РФ: обе стороны-дарителя безвозмездно передают дочери-одаряемой принадлежащие им доли в собственность.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Существенный признак — безвозмездность: если договором предусмотрена встречная передача (например, выплата денег дарителям), он дарением не признаётся и к нему применяются иные правила (последствия ч. 2 ст. 170 ГК РФ). В вашем случае ситуация описывается именно как дарение, поэтому безвозмездность является ключевым условием, которое нотариус также проверит при удостоверении.

После нотариального удостоверения договора переход права регистрируется в Росреестре, причём заявление о регистрации на основании нотариально удостоверенной сделки подаёт сам нотариус (как правило, в электронном виде), что ускоряет процедуру и освобождает стороны от самостоятельного обращения в МФЦ.

нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости. (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 518-ФЗ)
— п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ

Применительно к вашей ситуации: стороны заключают один трёхсторонний договор дарения (отец и сын — дарители, дочь — одаряемая), удостоверяют его у нотариуса, после чего нотариус направляет заявление о государственной регистрации перехода права в орган регистрации прав. Регистрация перехода права собственности на доли осуществляется на основании этого нотариально удостоверенного договора.

Вывод: Сделка является договором дарения (безвозмездная передача долей). После его нотариального удостоверения заявление о регистрации перехода права подаёт сам нотариус, в связи с чем стороны не вправе обойти нотариальную форму, подав документы напрямую через МФЦ в простой письменной форме.