Как фонду оформить пожертвование квартиры от застройщика и передать её многодетной семье: порядок действий и документы

Допустимость дарения квартиры от застройщика фонду и квалификация сделки

Первый вопрос — не нарушает ли передача квартиры от застройщика (коммерческой организации) фонду (некоммерческой организации) запреты, установленные для дарения. Запреты дарения содержатся в ст. 575 ГК РФ.

Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей:
— п. 1 ст. 575 ГК РФ

Запрет, закреплённый в ст. 575 ГК РФ, касается, во-первых, дарения от имени недееспособных лиц, во-вторых — дарения отдельным категориям (работникам образовательных, медицинских и социальных организаций), в-третьих — дарения государственным и муниципальным служащим и, наконец, дарения между коммерческими организациями. Ваш фонд — некоммерческая организация (общественно полезный фонд), поэтому дарение от коммерческой организации (застройщика) некоммерческой организации (фонду) под запрет ст. 575 ГК РФ не подпадает и допустимо.

Существо сделки определяет п. 1 ст. 572 ГК РФ:

Статья 572. Договор дарения 1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Ключевой признак дарения — безвозмездность. Если в соглашении с застройщиком будет встречное обязательство фонда (например, оплата, оказание услуг, встречная передача имущества, реклама застройщика на возмездной основе), договор дарением не признаётся, а квалифицируется как иная (возмездная) сделка со всеми вытекающими последствиями (вплоть до применения правил о притворности). Поэтому важно, чтобы квартира передавалась фонду именно безвозмездно, без условий о каком-либо встречном предоставлении фонда.

Поскольку фонд — общественно полезный фонд, имущество, поступившее фонду, является его собственностью и должно использоваться на уставные цели. Это прямо следует из ст. 123.18 ГК РФ:

Имущество, переданное фонду его учредителями (учредителем), является собственностью фонда. Учредители фонда не имеют имущественных прав в отношении созданного ими фонда и не отвечают по его обязательствам, а фонд не отвечает по обязательствам своих учредителей. 2. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе. Ежегодно фонд обязан опубликовывать отчеты об использовании своего имущества.
— п. 1 ст. 123.18 ГК РФ (имущество фонда)

Передача квартиры многодетной семье в поддержку семьи и многодетности — прямо названная в законе цель благотворительной деятельности (п. 1 ст. 2 Закона № 135-ФЗ):

социальной поддержки и защиты граждан, включая улучшение материального положения малообеспеченных, социальную реабилитацию безработных, инвалидов и иных лиц, которые в силу своих физических или интеллектуальных особенностей, иных обстоятельств не способны самостоятельно реализовать свои права и законные интересы; подготовки населения к преодолению последствий стихийных бедствий, экологических, промышленных или иных катастроф, к предотвращению несчастных случаев; участия в ликвидации чрезвычайных ситуаций и их последствий, профилактике и тушении пожаров, проведении аварийно-спасательных работ, а также оказания помощи пострадавшим в результате стихийных бедствий, экологических, промышленных или иных катастроф, социальных, национальных, религиозных конфликтов, жертвам репрессий, беженцам и вынужденным переселенцам; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 340-ФЗ) содействия укреплению мира, дружбы и согласия между народами, предотвращению социальных, национальных, религиозных конфликтов; поддержки, укрепления и защиты семьи, многодетности, сохранения традиционных семейных ценностей, популяризации института брака; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 265-ФЗ)
— п. 1 ст. 2 Закона № 135-ФЗ

А застройщик в этой схеме выступает благотворителем, который вправе определять цели и порядок использования своего пожертвования:

1. Благотворители - лица, осуществляющие благотворительные пожертвования в формах: 1) бескорыстной (безвозмездной или на льготных условиях) передачи в собственность имущества, в том числе денежных средств и (или) объектов интеллектуальной собственности; 2) бескорыстного (безвозмездного или на льготных условиях) наделения правами владения, пользования и распоряжения любыми объектами права собственности; 3) бескорыстного (безвозмездного или на льготных условиях) выполнения работ, предоставления услуг. 3. Благотворители вправе определять цели и порядок использования своих пожертвований.
   — п. 2, 3 ст. 5 Закона № 135-ФЗ

Вывод по вопросу: дарение квартиры от застройщика фонду правомерно и не подпадает под запреты ст. 575 ГК РФ, поскольку фонд — некоммерческая организация. Сделка должна быть строго безвозмездной. Чтобы у фонда не возникло проблем, цель передачи (передача квартиры многодетной семье) рекомендуется зафиксировать в договоре дарения как целевое назначение пожертвования — застройщик как благотворитель вправе определить цель использования дара, а фонд обязан использовать имущество строго по уставным целям.

Форма договора и обязательная государственная регистрация перехода права

Ваше «предварительное соглашение» с застройщиком — это ещё не переход права собственности. Правовое значение имеет основной договор дарения, а затем — государственная регистрация перехода права.

Право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ):

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения
   — п. 1 ст. 131 ГК РФ

Момент возникновения права собственности определяется п. 2 ст. 223 ГК РФ:

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Это означает, что до государственной регистрации перехода права в ЕГРН фонд собственником квартиры не станет — даже если договор дарения подписан и подписан акт приёма-передачи. Только с даты внесения записи в ЕГРН фонд приобретает право собственности и сможет распоряжаться квартирой.

Специальное правило Закона № 218-ФЗ подтверждает: регистрация перехода права проводится при условии, что право на объект уже зарегистрировано за отчуждателем:

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ
— ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ

Отсюда вытекает обязательное предварительное условие: застройщик должен быть собственником квартиры по данным ЕГРН (объект должен быть введён в эксплуатацию, а право собственности застройщика — зарегистрировано). Если на квартиру право застройщика ещё не зарегистрировано (объект не достроен или не введён в эксплуатацию), регистрация перехода права к фонду невозможна.

О форме договора дарения (ст. 574 ГК РФ): для недвижимости договор дарения подлежит нотариальному удостоверению, когда даритель и одаряемый — граждане (п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции ФЗ № 459-ФЗ). В нашем случае дарителем является юридическое лицо (застройщик), а затем — юридическое лицо (фонд), поэтому нотариальная форма обязательной не является: достаточно простой письменной формы в виде одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация самого договора дарения по действующему закону не требуется — регистрируется именно переход права собственности.

Зарегистрированное право — единственное доказательство его существования (ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ):

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ

Документы для регистрации перехода права к фонду: заявление о государственной регистрации перехода права (подаётся совместно застройщиком и фондом — через МФЦ или в электронной форме для юридических лиц), договор дарения (подлинник), правоустанавливающий документ застройщика на квартиру, доверенности на представителей при необходимости. Поскольку обе стороны сделки — юридические лица, заявление и документы подаются преимущественно в электронной форме. После регистрации фонд получает выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Вывод по вопросу: для возникновения права собственности у фонда обязательны два последовательных действия — подписание договора дарения (простая письменная форма, нотариус не требуется, так как даритель — юрлицо) и государственная регистрация перехода права в Росреестре. Без регистрации фонд не становится собственником и не вправе передать квартиру дальше.

Передача квартиры многодетной семье: второе дарение, регистрация и налоговые последствия

После того как право собственности фонда зарегистрировано, фонд как полноправный собственник вправе распорядиться квартирой, в том числе безвозмездно передать её семье. Это второй, самостоятельный договор дарения — теперь уже от фонда (юридическое лицо) физическим лицам (членам многодетной семьи). Ограничений на такое последующее распоряжение подаренным имуществом закон не содержит: фонд использует имущество на уставные цели, а передача квартиры многодетной семье соответствует уставной благотворительной деятельности (ст. 123.18 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Закона № 135-ФЗ — цитаты выше).

Порядок оформления второго перехода идентичен первому: договор дарения (простая письменная форма; нотариальное удостоверение потребуется, только если одаряемый — гражданин и договор заключается именно «между гражданами»; при дарителе-юрлице обязательной нотариальной формы нет), затем подача заявления о государственной регистрации перехода права от фонда к семье, и регистрация в ЕГРН. Право собственности семьи возникает с момента регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Отдельное внимание — налоговые последствия для семьи (НДФЛ). Правило об освобождении от НДФЛ при дарении недвижимости действует только для дарения между физическими лицами — членами семьи и близкими родственниками. Разъяснение Верховного Суда РФ:

По общему правилу, закрепленному в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками. При получении от физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, доходов в денежной и натуральной формах в порядке дарения в тех случаях, когда такие доходы не освобождены от налогообложения, гражданин обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог в бюджет ( подпункт 7 пункта 1 , пункт 2 статьи 228 Кодекса). Следовательно, передача в дар упомянутого в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ имущества, например, квартиры, гражданину другим физическим лицом, не являющимся членом семьи и (или) родственником налогоплательщика, образует объект налогообложения.
— п. 6 Обзора практики ВС РФ от 21.10.2015

Из этого следует важный нюанс. Освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ применяется к доходам, получаемым от физических лиц в порядке дарения. В вашей схеме дарителем квартиры семье выступает фонд — юридическое лицо, а не физическое лицо, поэтому льгота п. 18.1 ст. 217 НК РФ (дарение между близкими родственниками) к такому случаю формально не применяется. Получение семьёй квартиры от юридического лица может быть квалифицировано как доход в натуральной форме, облагаемый НДФЛ, — за исключением случаев, когда оно подпадает под специальное освобождение (например, адресная социальная помощь нуждающимся гражданам, оказываемая в порядке, установленном законом, либо иные льготные основания).

Соответственно, чтобы избежать спора с налоговым органом, следует заранее определить налоговый статус передачи. Если семья относится к категории малоимущих/социально незащищённых и квартира передаётся ей как адресная социальная помощь в рамках благотворительной программы фонда, основания для освобождения по иным пунктам ст. 217 НК РФ могут иметься — их применимость зависит от конкретного статуса семьи и оформления программы помощи; этот вопрос целесообразно подтвердить, сверившись с актуальной редакцией ст. 217 НК РФ и разъяснениями ФНС по конкретному основанию освобождения.

Вывод по вопросу: передача квартиры от фонда многодетной семье оформляется самостоятельным договором дарения с последующей государственной регистрацией перехода права в Росреестре; право собственности семьи возникает с момента регистрации. Однако, поскольку даритель — юридическое лицо, освобождение от НДФЛ, предусмотренное для дарения между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), к этому случаю не применяется автоматически: передачу следует оформлять как адресную социальную помощь в рамках благотворительной программы фонда и до сделки проверить конкретное основание освобождения семьи от НДФЛ, чтобы не возложить на семью налоговое бремя.

Риски: банкротство застройщика и отмена дарения, порядок действий фонда

Несмотря на законность схемы, есть существенный риск, связанный с финансовым состоянием застройщика. Поскольку дарителем выступает юридическое лицо, действуют специальные правила об отмене дарения, совершённого в преддверии банкротства (п. 3 ст. 578 ГК РФ):

Статья 578. Отмена дарения 1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
— ст. 578 ГК РФ, п. 3

Это означает: если застройщик в течение шести месяцев до объявления банкротом совершит безвозмездную передачу квартиры «за счёт средств, связанных с его предпринимательской деятельностью», такое дарение может быть отменено судом по требованию заинтересованного лица (кредиторов, конкурсного управляющего), а квартира — истребована обратно для расчётов с кредиторами. Для фонда это практический риск: полученная квартира может быть возвращена. Поэтому перед принятием дара рекомендуется проверить состояние застройщика (отсутствие исполнительных производств, процедур банкротства в отношении него).

Тот же риск сохраняется и на втором этапе: если фонд успеет передать квартиру семье, а затем суд отменит первое дарение, возникнет вопрос о судьбе квартиры у добросовестной семьи (применимы правила об истребовании имущества, ст. 302 ГК РФ). Поэтому юридически устойчивее проводить всю цепочку после проверки платёжеспособности застройщика и при отсутствии признаков банкротства.

Итоговый порядок действий фонда (по шагам):

1. Проверить, что застройщик — собственник квартиры по ЕГРН, а квартира — конкретный, индивидуально-определённый объект (зарегистрированный, введённый в эксплуатацию). Проверить отсутствие обременений, арестов, исполнительных производств и признаков банкротства застройщика.
2. Согласовать с застройщиком безвозмездный характер сделки и зафиксировать в договоре дарения целевое назначение — последующая передача квартиры многодетной семье (застройщик вправе определять цель пожертвования по ст. 5 Закона № 135-ФЗ).
3. Заключить договор дарения в простой письменной форме (нотариус не обязателен, так как даритель — юридическое лицо).
4. Подать в Росреестр (через МФЦ или в электронной форме) заявление о государственной регистрации перехода права совместно с застройщиком, приложив договор дарения и правоустанавливающие документы. Дождаться регистрации и получить выписку из ЕГРН на имя фонда.
5. После возникновения права собственности у фонда — оформить передачу квартиры семье как адресную помощь в рамках благотворительной программы (утвердить решение о передаче на уровне органов управления фонда), заключить с семьёй договор дарения и зарегистрировать переход права в Росреестре.
6. До передачи семье определить налоговый статус (основание освобождения семьи от НДФЛ) и отразить получение/выбытие имущества в учёте и отчётности фонда об использовании имущества (ст. 123.18 ГК РФ обязывает фонд ежегодно публиковать отчёт).

Вывод по вопросу: цепочка «застройщик → фонд → многодетная семья» реализуется двумя последовательными договорами дарения, каждый с обязательной государственной регистрацией перехода права. Главные риски — возможное оспаривание дарения при банкротстве застройщика (п. 3 ст. 578 ГК РФ) и вопрос НДФЛ для семьи при получении недвижимости от юридического лица; оба риска снимаются проверкой состояния застройщика до сделки и оформлением передачи семьи как адресной социальной помощи с подтверждённым основанием освобождения от налога.

Сроки и завершение оформления: регистрация и фактическая передача квартиры

Право собственности на недвижимость у приобретателя возникает только с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ — цитата приведена выше), а зарегистрированное право является единственным доказательством его существования (ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ). Поэтому документом, подтверждающим право собственности фонда, а затем — и семьи, служит выписка из ЕГРН, выдаваемая по итогам каждой регистрации перехода права.

Что касается сроков: государственная регистрация прав проводится в сроки, установленные Законом № 218-ФЗ (общий срок регистрации составляет семь рабочих дней с даты приёма заявления и документов Росреестром, а при подаче через МФЦ — девять рабочих дней; ограничения и приостановление регистрации возможны по основаниям, предусмотренным законом). Точный срок зависит от способа подачи и отсутствия оснований для приостановления.

Для регистрации перехода права требуется, чтобы квартира была учтена как индивидуально-определённый объект недвижимости (стояла на кадастровом учёте с кадастровым номером) и чтобы право застройщика на неё было зарегистрировано (ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ — цитата приведена выше). Фактическая передача квартиры (составление передаточного акта, передача ключей) на момент возникновения права собственности не влияет: права и обязанности по договору дарения возникают из договора, а вещное право — с момента регистрации. Передаточный акт, однако, полезно оформить для фиксации состояния квартиры и момента фактической передачи (для целей последующего содержания и коммунальных платежей).

Вывод по вопросу: каждая из двух передач квартиры завершается государственной регистрацией перехода права в Росреестре с выдачей выписки из ЕГРН новому собственнику; право возникает именно с даты регистрации, а не с даты подписания договора или акта приёма-передачи. Фактическую передачу (акт, ключи) рекомендуется оформлять отдельно, но она не заменяет и не отменяет обязательность регистрации.