Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры дарения

Может ли гражданка Украины оформить дарственную на дом с земельным участком на гражданку РФ, если они не родственники, и зарегистрируют ли переход прав в реестре?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора дарения — это обязательное условие сделки.
  2. 2
    Если даритель состоит в браке: Получите нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя, если она состоит в браке.
  3. 3
    Подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр через нотариуса или МФЦ.
  4. 4
    Одаряемому подготовиться к уплате НДФЛ 13% от кадастровой стоимости подаренной недвижимости.
  5. 5
    Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дара.
  6. 6
    Проверьте категорию земельного участка: ограничения для иностранцев не применяются, так как одаряемый — гражданин РФ.

Документы и доказательства

  • Нотариально удостоверенный договор дарения дома и земельного участка (обязателен с 13.12.2024).
  • Правоустанавливающие документы на дом и участок с кадастровыми номерами.
  • Паспорта обеих сторон сделки (дарителя и одаряемого).
  • Выписка из ЕГРН об объектах недвижимости (для нотариуса и регистрации).
  • Документы, подтверждающие отсутствие ограничений по категории земельного участка.

  • Сроки и риски

    • Уплатите НДФЛ по ставке 13% от кадастровой стоимости подаренной недвижимости в срок до 15 июля того же года.
    • Риск: без нотариального удостоверения договора дарения сделка ничтожна, и регистрация перехода права будет приостановлена.
    • Если даритель состоит в браке: Риск: если даритель состоит в браке, отсутствие нотариального согласия супруга — основание для приостановления регистрации.
    • Риск: при неустранении причин приостановления регистрации в установленный срок последует отказ в регистрации перехода права.
    • Риск: несвоевременная подача декларации или неуплата налога влечет штрафы и пени по НК РФ.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте договор без нотариуса: с 13.12.2024 дарение недвижимости между гражданами требует обязательного нотариального удостоверения.
    • Не игнорируйте необходимость нотариального согласия супруга дарителя, если она состоит в браке.
    • Не пытайтесь скрыть сделку от налогообложения: одаряемый обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ.
    • Не рассчитывайте на льготу по НДФЛ: освобождение от налога действует только для близких родственников.
    • Не подавайте документы на регистрацию без проверки категории земельного участка на предмет ограничений для иностранцев.
    • Не откладывайте подачу декларации 3-НДФЛ: срок — до 30 апреля года, следующего за годом получения дара.

  • Когда нужен адвокат

    • Сделка законна: гражданство дарителя и отсутствие родства не препятствуют дарению дома и участка гражданину РФ.
    • Обратитесь к нотариусу: с 13.12.2024 договор дарения недвижимости между гражданами требует обязательного нотариального удостоверения.
    • Если даритель состоит в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.
    • Адвокат проверит категорию земельного участка: ограничения для иностранцев касаются только приграничных территорий и сельхозземель, а одаряемый — гражданин РФ.
    • Адвокат обеспечит корректную подачу документов в Росреестр: гражданство дарителя и отсутствие родства не входят в основания для отказа в регистрации.
    • Адвокат разъяснит налоговые обязательства одаряемого: льгота для родственников неприменима, потребуется уплатить НДФЛ и подать декларацию.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Стороны намерены заключить договор дарения недвижимого имущества — жилого дома и земельного участка, имеющих кадастровые номера. Даритель — гражданка Украины, одаряемый — гражданин РФ; стороны не являются родственниками. Правоустанавливающие документы на объекты у сторон имеются. Из указанных фактов следует, что сделка совершается между физическими лицами, одна из которых является иностранным гражданином, а одаряемый не входит в круг близких родственников дарителя — это определяет обязательную нотариальную форму договора и налоговые последствия для одаряемого.

Затронутые правоотношения:

  • Гражданско-правовые (договор дарения) — определяют действительность и форму сделки: договор дарения недвижимости между гражданами с 13.12.2024 подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от гражданства и родства сторон.
  • Земельно-правовые (ограничения прав иностранцев на землю) — устанавливают, что иностранные граждане не могут обладать на праве собственности отдельными категориями земельных участков (приграничные территории, земли сельхозназначения); однако эти ограничения адресованы приобретателю-иностранцу, а одаряемый является гражданином РФ, поэтому на него не распространяются.
  • Регистрационные (учётно-регистрационные действия Росреестра) — определяют основания приостановления и отказа в регистрации перехода права; гражданство дарителя и отсутствие родства сторон в перечне таких оснований отсутствуют.
  • Семейно-правовые (режим имущества супругов) — если даритель состоит в браке, для распоряжения недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие супруга, поскольку сделка подлежит нотариальному удостоверению и влечёт регистрацию перехода права.
  • Налоговые (НДФЛ у одаряемого) — отсутствие родства между сторонами исключает применение льготы по п. 18.1 ст. 217 НК РФ, поэтому у одаряемого возникает налогооблагаемый доход в натуральной форме.

Юридически значимые обстоятельства:

  1. Гражданство дарителя — гражданка Украины вправе отчуждать принадлежащую ей недвижимость в РФ; гражданство дарителя не является основанием для отказа в регистрации перехода права.
  2. Гражданство одаряемого — одаряемый является гражданином РФ, поэтому ограничения ст. 15 ЗК РФ и ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на него не распространяются.
  3. Отсутствие родства между сторонами — не влияет на действительность договора дарения и не препятствует регистрации, но влечёт обязанность одаряемого уплатить НДФЛ по ставке 13% с кадастровой стоимости подаренного имущества и подать декларацию 3-НДФЛ.
  4. Соблюдение формы сделки — договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению; несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки и приостановление регистрации.
  5. Семейное положение дарителя — если даритель состоит в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости; отсутствие такого согласия является основанием для приостановления регистрации.
  6. Категория земельного участка — для стандартного жилого дома с придомовым участком в населённом пункте ограничений по иностранному элементу нет; ограничения действуют лишь для приграничных территорий и земель сельхозназначения, но в данном случае одаряемый — гражданин РФ.

Право гражданки Украины (иностранного гражданина) подарить дом и участок; влияние гражданства дарителя

Гражданство дарителя — гражданки Украины — само по себе не является препятствием для отчуждения принадлежащей ей недвижимости в РФ. Гражданский кодекс не связывает правоспособность дарителя с гражданством: по договору дарения даритель безвозмездно передаёт вещь в собственность одаряемому.

  1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
    — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Закон не содержит запрета дарить имущество неродственнику: отношения родства сторон влияют только на налоговые последствия (НДФЛ у одаряемого), но не на действительность сделки и не на возможность её регистрации. Родственный статус сторон не является условием действительности договора дарения.

Ограничения для иностранных граждан касаются не распоряжения уже принадлежащим им имуществом, а возможности обладать на праве собственности отдельными категориями земельных участков. Эти ограничения действуют для одаряемого (приобретателя), а не для дарителя (отчуждателя):

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
— ст. 15 ЗК РФ, п. 3

{> Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды , за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ [...]

— ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 2}

Для вашей ситуации ключевое: одаряемый — гражданин РФ, поэтому ограничения ст. 15 ЗК РФ и ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ об иностранцах к нему не применяются. Гражданство дарителя (Украина) в момент отчуждения не имеет значения: она лишь отчуждает то, чем уже законно владеет.

Вывод по вопросу: гражданка Украины вправе подарить дом с земельным участком гражданину РФ. Гражданство дарителя не является основанием для отказа в регистрации, а ограничения прав иностранцев на землю относятся к одаряемому-иностранцу, которого в вашем случае нет.

Форма договора: обязательное нотариальное удостоверение и порядок регистрации

Ключевой момент для вас — форма сделки. С 13.12.2024 договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

  1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
    — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это правило носит универсальный характер и не зависит ни от гражданства сторон, ни от наличия между ними родства. Под «гражданами» законодатель понимает любых физических лиц — как граждан РФ, так и иностранных граждан, заключающих договор на территории РФ. Соответственно, ваш договор дарения дома с участком между гражданкой Украины и гражданином РФ должен быть нотариально удостоверен.

Если даритель состоит в браке, дополнительно потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга, поскольку речь идёт о распоряжении имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и о сделке с обязательной нотариальной формой:

  1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ)
    — п. 3 ст. 35 СК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору дарения подлежит государственной регистрации в Росреестре. Основания для приостановления регистрации перечислены в ст. 26 ФЗ-218 и являются исчерпывающими: гражданство дарителя или отсутствие родства сторон среди них отсутствует — приостановление возможно лишь при ничтожности сделки либо отсутствии требуемого законом согласия третьего лица (супруга).

  1. сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; 14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона; 15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна; 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; 18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица;
    — ч. 1 ст. 26, п. 13, ст. 27 ФЗ-218
  1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
    — ч. 1 ст. 27 ФЗ-218

Вывод по вопросу: переход права будет зарегистрирован в Росреестре при условии соблюдения формы сделки — нотариального удостоверения договора дарения (обязательно с 13.12.2024) и, если даритель в браке, — нотариального согласия супруга. Гражданство дарителя и отсутствие родства сторон основаниями для приостановления или отказа в регистрации не являются.

Налоговые последствия: НДФЛ у одаряемого (неродственника) и риски оспаривания

Отсутствие родства не влияет на действительность дарения, но решающим образом влияет на налогообложение одаряемого. По общему правилу освобождаются от НДФЛ только доходы, полученные в порядке дарения от членов семьи и близких родственников; подарок от постороннего лица образует у одаряемого налогооблагаемый доход в натуральной форме (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Поскольку ваш одаряемый не является родственником дарителя, льгота на него не распространяется, и он обязан задекларировать полученную в дар недвижимость и уплатить НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ) от её стоимости (как правило, кадастровой) — в порядке ст. 224 и ст. 228 НК РФ (декларация 3-НДФЛ).

Отрицание «запрета нет» здесь подтверждается рамкой ответственности — ст. 168 ГК РФ: сделка ничтожна лишь если нарушает явно выраженный запрет закона и посягает на публичные интересы. Такого запрета дарения неродственнику между женщиной-иностранкой и гражданином РФ закон не содержит:

  1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
    — п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ

Единственный реальный риск, который вы должны проверить перед сделкой, связан с категорией земельного участка. Если участок относится к землям с/х назначения или находится на приграничной территории из перечня, утверждённого Указом Президента РФ № 26 от 09.01.2011, — это влияет на приобретателя-иностранца, но ваш одаряемый гражданин РФ, поэтому данные ограничения на него не распространяются. Однако если бы участок оказался в категории, где право собственности физического лица вообще ограничено, регистратор мог бы приостановить регистрацию. Для жилого дома с придомовым участком в населённом пункте этот риск, как правило, отсутствует.

Вывод по вопросу: сделка действительна и регистрируется, но одаряемый-неродственник обязан уплатить НДФЛ (13%) с кадастровой стоимости подаренной недвижимости и подать декларацию 3-НДФЛ. Проверьте категорию участка: для стандартного «дома с участком» в населённом пункте ограничений по иностранному элементу нет.

Да, гражданка Украины вправе подарить дом с земельным участком гражданину РФ, и переход права будет зарегистрирован в Росреестре — гражданство дарителя и отсутствие родства между сторонами не являются препятствием для сделки. Обязательное условие — нотариальное удостоверение договора дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Право дарителя на отчуждение имущества. Гражданка Украины как собственник недвижимости в РФ вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе подарить гражданину РФ. Пункт 1 ст. 572 ГК РФ определяет дарение как безвозмездную передачу вещи в собственность и не связывает действительность сделки с гражданством или родством сторон. Ограничения, установленные п. 3 ст. 15 ЗК РФ и п. 2 ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», касаются возможности иностранных граждан приобретать земельные участки на приграничных территориях и земли сельхозназначения. В вашем случае одаряемый — гражданин РФ, поэтому эти запреты к нему не применяются.

Форма сделки. С 13.12.2024 договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Это требование распространяется на любых физических лиц, включая иностранных граждан, и не зависит от наличия родства. Если даритель состоит в браке, дополнительно потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Регистрация перехода права. Основания для приостановления регистрации перечислены в ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 и являются исчерпывающими. Гражданство дарителя и отсутствие родства сторон среди них отсутствуют. Отказ в регистрации возможен только при неустранении причин приостановления (ч. 1 ст. 27 ФЗ-218). Сделка не является ничтожной по ст. 168 ГК РФ, поскольку не нарушает явного запрета закона и не посягает на публичные интересы.

Налоговые последствия. Поскольку одаряемый не является родственником дарителя, льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ на него не распространяется. Полученная в дар недвижимость образует налогооблагаемый доход, с которого одаряемый обязан уплатить НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ) от кадастровой стоимости объекта и подать декларацию 3-НДФЛ в порядке ст. 228 НК РФ.

Пошаговые действия

  1. Проверьте категорию земельного участка. Если участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения и не находится на приграничной территории, ограничения, связанные с иностранным элементом, не применяются. Для жилого дома с придомовым участком в населённом пункте ограничений, как правило, нет.

  2. Получите нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя (если даритель состоит в браке) — п. 3 ст. 35 СК РФ.

  3. Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора дарения дома с земельным участком. Нотариус проверит документы, дееспособность сторон и соответствие сделки закону.

  4. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр — через нотариуса (он обязан направить документы в электронном виде) или самостоятельно через МФЦ. Приложите: нотариально удостоверенный договор дарения, документы на дом и участок с кадастровыми номерами, согласие супруга (если требуется), паспорта сторон.

  5. После регистрации перехода права одаряемый обязан подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом получения дара, и уплатить НДФЛ по ставке 13% от кадастровой стоимости недвижимости (ст. 224, 228 НК РФ).

  6. При отказе или приостановлении регистрации — получите письменное уведомление с указанием причины. Если причина не связана с отсутствием нотариальной формы или согласия супруга, устраните её в установленный срок. При несогласии с решением регистратора обжалуйте его в суд по месту нахождения недвижимости.