Как переоформить квартиру с родителей на сына без больших налогов: дарение или продажа, если квартира куплена в браке

Правовой режим квартиры, купленной супругами в браке

Квартира куплена матерью и отчимом в период брака без брачного договора, поэтому она — общая совместная собственность обоих супругов независимо от того, на чьё имя оформлена.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Это означает, что у матери и отчима возникли равные доли в праве на квартиру, и распоряжение ею в пользу ребёнка затрагивает права обоих супругов.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Поскольку доли признаются равными (если договором не установлено иное), при переходе права к ребёнку передача касается и доли матери, и доли отчима — от этого зависит и налоговая квалификация (см. следующий блок), и необходимость участия обоих дарителей. Если право оформлено на имя обоих супругов, оба выступают дарителями и нотариальное согласие одного из них не требуется (согласие по п. 3 ст. 35 СК РФ нужно лишь когда сделку по общей собственности совершает один из супругов). Если же формально собственником в ЕГРН значится только один супруг, для отчуждения квартиры потребуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Вывод: квартира — общая совместная собственность матери и отчима с равными долями; распорядиться ею в пользу ребёнка должны оба супруга (либо один из них с нотариальным согласием другого). Это исходная точка для выбора налоговой схемы.

Налог при дарении от матери и от отчима: кто освобождается

Ключевой налоговый вопрос — облагается ли подаренная ребёнку квартира НДФЛ. Правило установлено п. 18.1 ст. 217 НК РФ: доход в натуральной форме от дарения освобождается от налога, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники.

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Перечень близких родственников и членов семьи для целей освобождения определён Семейным кодексом: родители и дети, дедушка/бабушка и внуки, братья и сёстры, усыновители и усыновлённые.

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.
— абз. 2 ст. 14 СК РФ

Применяя эти нормы к ситуации:

• Мать → ребёнок: даритель и одаряемый — «родители и дети», а значит доход ребёнка от дарения её доли освобождается от НДФЛ (налог не возникает).
• Отчим → пасынок/падчерица: отчим не входит в перечень ст. 14 СК РФ (близкими родственниками отчим не является — у него нет ни кровного родства, ни усыновления). Поэтому если отчим подарит «свою» долю ребёнку напрямую, у ребёнка возникнет доход в размере кадастровой/рыночной стоимости доли, облагаемый НДФЛ по ставке 13%, и обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог.

Вывод: дарение от матери налогом не облагается, а прямое дарение от отчима ребёнку — облагается НДФЛ у ребёнка. Поэтому прямая сделка «отчим → пасынок» невыгодна именно налогово, и её нужно заменить на безналоговую двухшаговую схему (следующий блок).

Как передать квартиру без налога: оптимальные схемы и формы

Цель — переоформить квартиру на ребёнка без возникновения НДФЛ. Поскольку доля отчима не может быть подарена ребёнку напрямую без налога, применяются две безналоговые схемы.

Схема 1 — «через жену» (двухшаговая):
Шаг 1: отчим дарит свою долю жене (матери). Отчим и мать — супруги, а супруги прямо названы в п. 18.1 ст. 217 НК РФ (цитата > доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;

— п. 18.1 ст. 217 НК РФ) — доход жены от дарения доли освобождается от налога.
Шаг 2: мать, став титульным собственником всей квартиры либо единоличным собственником своей доли, дарит квартиру ребёнку — дарение «родитель → ребёнок» также освобождено от налога.

Схема 2 — «соглашение о разделе имущества супругов»:
Вместо дарения доли может быть заключено нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества супругов, по которому квартира переходит в личную собственность матери. Раздел совместной собственности супругов не является ни реализацией, ни дарением в смысле НК РФ, поэтому налога не возникает вовсе. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

После этого мать дарит квартиру ребёнку — налог отсутствует (даритель и одаряемый — родитель и ребёнок, > доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;

— п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Важная развилка про отчима: если отчим когда-либо усыновил ребёнка, он становится «усыновителем» в смысле ст. 14 СК РФ (входит в перечень, > близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.

— абз. 2 ст. 14 СК РФ) — тогда дарение доли отчимом ребёнку напрямую освобождено от налога и двухшаговая схема не нужна.

Форма сделок (требование скорости оформить так или иначе через нотариат):
С 13.12.2024 действует правило, что договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Кроме того, если оформляется передача доли в праве общей собственности, сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

То есть «просто договор дарения» в простой письменной форме более невозможен — и дарение, и соглашение о разделе, и отчуждение доли обязательно заверяются нотариусом. Нотариус сам направит документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр, что ускоряет оформление и исключает самостоятельную подачу заявления.

Вывод: для безналоговой передачи применяется двухшаговая схема «отчим дарит долю жене → мать дарит квартиру ребёнку» либо «соглашение о разделе → дарение матерью». Обе требуют нотариуса, что с учётом подачи через нотариуса не замедляет, а упрощает регистрацию. Если отчим — усыновитель ребёнка, достаточно прямого дарения.

Альтернатива — продажа: почему она менее выгодна, чем дарение

Клиент спрашивает, не выгоднее ли оформить через продажу. Здесь два препятствия.

1. Налог у продавца. Доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ, только если объект находился в собственности не менее минимального предельного срока владения:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Если на момент продажи минимальный срок владения ещё не истёк (а он не может считаться истёкшим автоматически — зависит от даты покупки, которую нужно уточнить), продавец (мать и/или отчим) платит НДФЛ 13% с дохода от продажи. Срок владения в 5 лет — общее правило; существуют исключения (в частности, 3 года), но их применимость зависит от конкретных оснований приобретения и состава жилья, поэтому перед продажей дату покупки необходимо проверить.

2. Нельзя занизить цену: правило 70% кадастровой стоимости. Ответ на вопрос «как оценить, чтобы налог не набежал» — занизить цену до символической суммы не получится: для целей НДФЛ доход от продажи принимается равным кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, если договорная цена меньше этой величины:

случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, или чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость этого объекта, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответственно кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или кадастровой стоимости, определенной на дату его постановки в течение налогового периода на государственный кадастровый учет.
— п. 5 ст. 217.1 НК РФ

3. Потеря вычета покупателем. Если ребёнок «купит» квартиру у родителей за деньги, имущественный налоговый вычет при покупке ему не предоставляется, поскольку сделка совершена между взаимозависимыми лицами (родители и дети — взаимозависимые):

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105 1 настоящего Кодекса.
— п. 5 ст. 220 НК РФ

Вывод: продажа (особенно до истечения минимального срока владения) менее выгодна, чем дарение от матери: у продавца может возникнуть НДФЛ по правилу 70% кадастровой стоимости (> случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, или чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость этого объекта, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответственно кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или кадастровой стоимости, определенной на дату его постановки в течение налогового периода на государственный кадастровый учет.

— п. 5 ст. 217.1 НК РФ), а ребёнок-покупатель в любом случае не получит имущественный вычет (> Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105 1 настоящего Кодекса.
— п. 5 ст. 220 НК РФ). Безвозмездное дарение от матери налогом не облагается вовсе (> доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ), поэтому оно предпочтительнее продажи.