Как переоформить квартиру, купленную с маткапиталом, на старшего сына: доли, дарение и риски для младшего ребенка

Обязанность выделить доли всем членам семьи — можно ли дарить квартиру старшему сыну «как есть»

Квартира куплена с использованием средств материнского капитала, поэтому на неё распространяется прямое требование закона об оформлении в общую собственность всех членов семьи. В части 4 статьи 10 ФЗ № 256-ФЗ закреплено:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификата, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев: а) после перечисления Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу либо организации, осуществляющим отчуждение жилого помещения...
— п. 15.1 Правил, утв. Пост. Правительства РФ № 862 от 12.12.2007

Это означает, что в вашей ситуации обязанными участниками общей собственности являются: вы (лицо, получившее сертификат), ваш муж (супруг) и оба сына — и старший (22 года), и младший (11 лет). Закон не делает исключения для совершеннолетних детей: круг субъектов определён исчерпывающе — «дети (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)». Тот факт, что в выписке из ЕГРН вы значитесь единственным собственником, а старший сын уже совершеннолетний и имеет регистрацию в доме мужа, не отменяет этой обязанности.

Вывод: подарить всю квартиру одному старшему сыну, не выделив предварительно доли всем членам семьи, нельзя — это прямо нарушит ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ. Сначала необходимо исполнить обязательство о выделении долей (либо подтвердить, что оно уже должно было быть исполнено), и только после этого станет возможным дальнейшее распоряжение долями.

Срок исполнения обязательства и что делать при его пропуске

Срок выделения долей установлен пунктом 15.1 Правил — в течение 6 месяцев. Точка отсчёта зависит от того, как приобреталась квартира:

Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев: а) после перечисления Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу либо организации, осуществляющим отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, - после снятия обременения с жилого помещения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.03.2023 № 471) б) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 09.04.2024 № 441) б 1 ) после ввода в эксплуатацию дома блокированной застройки - в случае реконструкции дома блокированной застройки;
— п. 15.1 Правил, утв. Пост. Правительства РФ № 862 от 12.12.2007

В вашем случае критично, когда именно перечислены средства маткапитала продавцу. Если это «просто» покупка за счёт маткапитала (без ипотеки/обременения), то отсчёт — с даты перечисления средств СФР продавцу. Если квартира покупалась в ипотеку с последующим погашением маткапиталом, отсчёт — после полной выплаты кредита и погашения регистрационной записи об ипотеке (подп. «в» п. 15.1). Поскольку покупка состоялась в 2023 году, вероятность того, что 6-месячный срок уже истёк, высока.

Пропуск срока не освобождает от обязанности: требование ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ о выделении долей остаётся в силе, а неисполнение создаёт риск претензий со стороны Социального фонда России (СФР) и риск оспаривания последующих сделок с квартирой. Восстановить порядок можно, фактически исполнив обязательство сейчас — заключив соглашение о выделении долей и зарегистрировав права.

Вывод: если срок выделения долей уже истёк, оформлять дарение всё равно нужно только после фактического выделения долей всем членам семьи. Если срок ещё не истёк (например, обременение снято недавно), у вас есть законная возможность сначала надлежащим образом исполнить обязательство, а затем распорядиться долями.

Режим имущества супругов: нужно ли согласие мужа на сделку

Квартира, приобретённая в период брака, по общему правилу является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чьё имя она оформлена:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Поскольку квартира куплена в браке и право оформлено только на вас, она сохраняет режим общего имущества супругов (если не доказано, что приобреталась за личные средства). Распоряжение ею требует нотариально удостоверенного согласия второго супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Это означает, что даже после выделения долей для любого распоряжения квартирой (включая дарение доли старшему сыну) потребуется нотариально удостоверенное согласие мужа. Без него сделка рискует быть признанной недействительной по иску мужа в течение года со дня, когда он узнал о ней.

Вывод: на сделку по отчуждению квартиры/доли вам потребуется нотариально удостоверенное согласие мужа (п. 3 ст. 35 СК РФ), иначе муж вправе оспорить сделку в суде.

Защита прав младшего сына (11 лет): дарение доли ребёнка только с разрешения опеки

Младшему сыну 11 лет, он несовершеннолетний. Если ему будет выделена доля в квартире, то дарение/отчуждение этой доли (например, в пользу старшего брата) будет сделкой, уменьшающей имущество несовершеннолетнего, и допустимо только с предварительного разрешения органа опеки:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению)... и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Последствие совершения сделки без разрешения опеки прямо урегулировано:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Из этого следует: пока младшему сыну 11 лет, подарить его долю старшему брату без предварительного разрешения органа опеки и попечительства нельзя — такая сделка влечёт риск расторжения и возврата имущества. Орган опеки выдаёт разрешение на отчуждение доли ребёнка, как правило, только при условии одновременного (или предварительного) предоставления ему равнозначной доли/жилья взамен либо явной выгоды для ребёнка — иначе последствия сделки уменьшают его имущество, и опека вправе отказать.

Вывод: если цель — сосредоточить квартиру у старшего сына, то доля младшего (несовершеннолетнего) сына не может быть отчуждена без предварительного разрешения органа опеки, а опека выдаст его только при условии, что имущественное положение ребёнка не ухудшится (например, ему будет выделено равноценное жильё взамен).

Форма сделки и порядок оформления: нотариальное удостоверение и регистрация

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
— п. 1, 3 ст. 574 ГК РФ

Кроме того, если передаётся не вся квартира, а доля в праве общей долевой собственности (что неизбежно после выделения долей всем членам семьи), сделка отчуждения доли подлежит нотариальному удостоверению в силу ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Исключение из правила о нотариальном удостоверении доли действует только в одном случае — «при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Если все члены семьи одновременно, одной сделкой, отчуждают свои доли старшему сыну, нотариальное удостоверение формально не требуется — однако с учётом ст. 574 ГК РФ (дарение недвижимости между гражданами) договор дарения всё равно подлежит нотариальному удостоверению.

Право собственности одаряемого возникает с момента государственной регистрации перехода права (ст. 131, ст. 223 ГК РФ), которую осуществляет Росреестр.

Вывод: договор дарения квартиры (или доли в ней) должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации перехода права в Росреестре. Дарение доли несовершеннолетнего дополнительно требует разрешения опеки, а дарение — нотариального согласия мужа.

Налоговые последствия дарения квартиры старшему сыну

Дарение между близкими родственниками (мать — сын) освобождается от НДФЛ у одаряемого:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками. При получении от физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, доходов в денежной и натуральной формах в порядке дарения в тех случаях, когда такие доходы не освобождены от налогообложения, гражданин обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог в бюджет ( подпункт 7 пункта 1 , пункт 2 статьи 228 Кодекса). Следовательно, передача в дар упомянутого в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ имущества, например, квартиры, гражданину другим физическим лицом, не являющимся членом семьи и (или) родственником налогоплательщика, образует объект налогообложения. Облагаемым налогом доходом в этом случае по существу выступает вменяемая гражданину выгода в виде экономии на расходах по созданию (приобретению) соответствующего имущества. В ряде случаев суды соглашаются с доводами налоговых органов о том, что при дарении имущества налоговая база должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости такого имущества, в качестве надлежащего источника сведений о которой принимается отчет независимого оценщика.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ (Обзор ВС РФ от 21.10.2015)

Старший сын (22 года) — ваш близкий родственник первой степени (ребёнок). Поэтому получение им квартиры или доли в порядке дарения от вас не облагается НДФЛ — налоговая база у него не возникает, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. У дарителя (вас) доход при безвозмездной передаче также не возникает.

Для отчуждения доли мужа и доли самого себя тоже налога не будет только при условии, что стороны — члены семьи/близкие родственники. Если же, например, муж (супруг — приравнен к члену семьи) дарит долю старшему сыну, это также дарение в кругу семьи и освобождается от налога.

Вывод: дарение квартиры/долей от матери (и отца) старшему сыну не облагается НДФЛ в силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ, поскольку стороны являются близкими родственниками.