Как подарить квартиру в ипотеке, если на нее наложен арест судебными приставами из-за другого кредита: законные способы

Допустимо ли дарение при действующем аресте, и законен ли сам арест квартиры, находящейся в ипотеке

Пока на квартиру действует арест (запрет распоряжаться), подарить её невозможно и такая сделка будет ничтожной: арест в исполнительном производстве прямо включает запрет распоряжаться имуществом.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— п. 4, п. 8 ст. 80 ФЗ-229

Для фактов клиента это означает: пристав прав в том, что при действующем аресте регистрация перехода права собственности по договору дарения не будет произведена, а сделка, направленная на обход запрета, ничтожна.

Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). 2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет 1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными. Статья 176.
— п. 1 ст. 174.1 ГК РФ

Однако ключевой момент: квартира обременена ипотекой в пользу банка, а арест наложен по другому кредиту (просроченный займ). Закон прямо запрещает арест заложенного имущества по требованиям взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем. Залогодержатель (банк по ипотеке) имеет преимущество перед обычным взыскателем по потребительскому займу.

Арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3 2 . Арест имущества должника, переданного на депонирование эскроу-агенту, в том числе денежных средств, находящихся на счете эскроу, не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ) 4. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 5.
— ч. 3.1 ст. 80 ФЗ-229

Следовательно, арест на заложенную квартиру по долгу по другому кредиту, где взыскатель не имеет преимущества перед банком, наложен с нарушением закона и подлежит снятию (в том числе через суд или обжалование постановления пристава). До снятия ареста дарение юридически невозможно, поэтому первый законный шаг — добиться снятия ареста.

Вывод: подарить квартиру при действующем аресте нельзя — сделка ничтожна. Но сам арест квартиры, находящейся в ипотеке, по долгу перед взыскателем без преимущества перед банком наложен с нарушением закона (ч. 3.1 ст. 80 ФЗ-229) и подлежит снятию — это законный способ начать легальное дарение.

Требуется ли согласие банка на дарение и должно ли быть погашено ипотека

Отчуждение имущества, заложенного по ипотеке, — в том числе дарение, — допускается лишь с согласия залогодержателя (банка). Это прямо установлено и в специальном законе об ипотеке, и в ГК.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке
— п. 1 ст. 37 ФЗ-102 «Об ипотеке»

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

Следовательно, требование банка «погасить ипотеку» — это лишь один из двух возможных путей. Юридически достаточным является письменное согласие банка на отчуждение (дарение) заложенной квартиры — погашать кредит при этом не обязательно. Если же отчуждать без согласия, банк вправе оспорить сделку или потребовать досрочного погашения и обратить взыскание.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель. Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц 1.
— ст. 39 ФЗ-102 «Об ипотеке», п. 3

Для клиента это означает: погашать ипотеку он не обязан; достаточно добиться согласия банка на дарение. Однако на практике банк часто отказывает в согласии, если новый собственник (одаряемый) не соответствует кредитным требованиям или не готов принимать кредитный долг, — поэтому банк настаивает на погашении.

Вывод: обязательным условием дарения является письменное согласие банка-залогодержателя (п. 1 ст. 37 ФЗ-102, п. 2 ст. 346 ГК РФ). Погашение ипотеки — не обязательно, если банк даёт согласие на отчуждение; без согласия сделка оспорима банком по ст. 39 ФЗ-102.

Сохраняется ли ипотека после дарения и какие обязанности переходят к одаряемому

При переходе права собственности на заложенную квартиру к одаряемому по договору дарения ипотека не прекращается: одаряемый встаёт на место залогодателя и несёт все обязанности по договору об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. 3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Статья 39.
— п. 1 ст. 38 ФЗ-102 «Об ипотеке»

Эта норма согласуется с общим правилом ГК о сохранении залога при переходе прав на заложенное имущество в результате безвозмездного отчуждения. Поэтому для одаряемого получение квартиры «в ипотеке» означает, что он становится залогодателем и к нему переходит обязанность обслуживания кредита — либо он должен иметь соглашение с дарителем и банком.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. 3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Статья 39.
— п. 1 ст. 38 ФЗ-102 «Об ипотеке»

Вывод для клиента: подарив квартиру, даритель не «сбрасывает» кредитное бремя — ипотека и связанный с ней кредитный долг «переходят» с квартирой к одаряемому, если банк на это согласитсия. Это важное условие, которое надо оговорить в соглашении с родственником и банком при даче согласия на отчуждение.

Вывод: ипотека при дарении сохраняется, а одаряемый становится новым залогодателем (п. 1 ст. 38 ФЗ-102, ст. 353 ГК РФ). Погашение кредита дарителем не происходит автоматически — вопрос о том, кто будет платить по кредиту и в какой форме банк даёт согласие, должен быть урегулирован соглашением с банком.

Законный порядок дарения и защита: снятие ареста, обжалование пристава, единственное жильё

Арест снимается при окончании исполнительного производства (в том числе после погашения долга), а при незаконности ареста — через его оспаривание. Защита прав при необоснованном аресте заложенной квартиры возможна двумя способами: иск об освобождении имущества от ареста либо обжалование постановления пристава.

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— ч. 1 ст. 119 ФЗ-229, ст. 121, 122 ФЗ-229

Срок на обжалование постановления (действия) пристава — 10 дней со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления. Не пропускайте этот срок, если решите оспаривать арест.

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— ч. 1 ст. 119 ФЗ-229, ст. 121, 122 ФЗ-229

Отдельно: клиент спрашивает, нельзя ли оспорить арест тем, что квартира — единственное жильё. Это не работает для её случаев в части обращения взыскания: если квартира в ипотеке, иммунитет единственного жилья (ст. 446 ГПК) на неё не распространяется в части взыскания по ипотеке. Однако это не отменяет главного аргумента по ч. 3.1 ст. 80 ФЗ-229 о недопустимости ареста заложенной квартиры по долгу перед взыскателем без преимущества.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ;
— ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

При этом для единственного жилья, не находящегося в ипотеке, запрет обращения взыскания действует, но на арестованную по другому кредиту заложенную квартиру рассчитывать на этот иммунитет против банка нельзя.

Форма дарения: договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права собственности — государственной регистрации в Росреестре.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 1 ст. 572, п. 3 ст. 574 ГК РФ

Законный алгоритм для клиента:

1. Снять арест — погасить долг по просроченному займу, либо оспорить арест по ч. 3.1 ст. 80 ФЗ-229 (иск об освобождении от ареста / обжалование постановления пристава в 10-дневный срок).
2. Получить письменное согласие банка на дарение заложенной квартиры (либо погасить ипотеку, если банк настаивает, — но по закону это необязательно).
3. Составить нотариальный договор дарения, зарегистрировать переход права в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Вывод: законный способ подарить квартиру существует и состоит из трёх шагов: снятие ареста (через погашение долга либо оспаривание незаконного ареста заложенного имущества), согласие банка на отчуждение (погашать ипотеку не обязательно) и нотариальное удостоверение договора дарения с последующей госрегистрацией. Оспаривать арест нужно в 10-дневный срок либо иском об освобождении имущества от ареста.

Денежные последствия незаконного ареста

Если арест квартиры наложен с нарушением закона (ч. 3.1 ст. 80 ФЗ-229 — арест заложенного имущества по требованию взыскателя без преимущества перед банком) и это причинило клиенту убытки (например, невозможность завершить дарение, вынужденные расходы, сохранение задолженности по кредиту), закон прямо предусматривает право на их взыскание в судебном порядке.

Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— п. 2 ст. 119 ФЗ-229, ст. 1069 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: помимо снятия ареста, при незаконности ареста можно требовать возмещения понесённых из-за него убытков (например, проценты и пени, начисленные банком за период, пока квартира была заблокирована под арестом по чужому долгу). Специальная неустойка за просрочку по кредиту в данном споре не применяется между клиентом и приставом; применимы именно убытки по п. 2 ст. 119 ФЗ-229.

Вывод: при доказанной незаконности ареста клиент вправе взыскать причинённые им убытки по п. 2 ст. 119 ФЗ-229 наряду со снятием ареста, что компенсирует денежные потери, возникшие из-за блокировки квартиры по чужому долгу.

Сохранение ипотеки у одаряемого и последствия отчуждения без согласия банка

Сохранение ипотеки при переходе права к одаряемому подтверждается не только специальным законом об ипотеке, но и общей нормой ГК: при безвозмездном отчуждении заложенного имущества залог сохраняется, а приобретатель становится правопреемником залогодателя.

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. 2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
— п. 1 ст. 353 ГК РФ

Последствия дарения без согласия банка: банк-залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства и обращения взыскания на заложенную квартиру, а также признания сделки недействительной.

нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346); 4) иных случаях, предусмотренных законом.
— подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ

Верховный Суд прямо разъяснил: при отчуждении заложенной недвижимости без согласия залогодержателя последний вправе требовать признания сделки недействительной с применением последствий недействительности.

При отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1 статьи 37, статья 39 Закона об ипотеке, абзац первый пункта 1 статьи 1731 ГК РФ). Признание такой сделки недействительной не лишает ее приобретателя права требовать от залогодателя возмещения убытков при наличии соответствующих оснований в случаях, предусмотренных законом или договором (например, статьями 460–462 ГК РФ).
— п. 40 Пленума ВС РФ № 23 от 27.06.2023

Для клиента это значит: дарение, совершённое без согласия банка, — управляемый, но рисковый путь: оно влечёт право банка оспорить сделку и досрочно истребовать кредит с обращением взыскания на квартиру, независимо от того, на кого она оформлена. Поэтому согласие банка — обязательное звено легального способа.

Вывод: ипотека при дарении сохраняется, одаряемый становится залогодателем (ст. 353 ГК, ст. 38 ФЗ-102). Дарение без согласия банка даёт банку право оспорить сделку и потребовать досрочного погашения с обращением взыскания на квартиру (подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК, ст. 39 ФЗ-102, п. 40 Пленума ВС № 23 от 27.06.2023), поэтому согласие залогодержателя обязательно.