Оформили дарственную на долю квартиры через нотариуса, а в МФЦ сказали, что на квартиру наложен арест: что делать?

Действителен ли договор дарения и перешло ли право собственности, если арест наложен до регистрации

Ключевой момент: при дарении доли в праве собственности на квартиру право собственности у одаряемого возникает не с подписания договора, а с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: пока Росреестр не внёс запись о праве одаряемого, собственником доли формально остаётся даритель, а пристав вправе наложить арест на то, что числится за должником в реестре. Но само по себе это не делает сделку недействительной — договор дарения, заключённый и нотариально удостоверенный до наложения ареста, действителен.

Важное следствие — даже если арест наложен на имущество должника после заключения договора, но до регистрации, сделка по распоряжению этим имуществом (дарение), совершённая в период действия запрета, не лишает одаряемого возможности защитить свои права, поскольку кредитор, в пользу которого наложен арест, имеет преимущество лишь на то имущество, которое на момент ареста действительно принадлежало должнику.

Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете
— п. 2 ст. 174.1 ГК РФ

Для клиента: если одаряемый не знал и не мог знать о запрете (аресте) на момент подписания дарственной — что крайне вероятно, поскольку арест был наложен уже после удостоверения договора у нотариуса — его права подлежат защите, а сделка не может быть признана ничтожной в обороте против него. Вывод: договор дарения действителен, а право собственности одаряемого подлежит защите и регистрации после снятия ареста/освобождения доли от ареста.

Почему арест заблокировал регистрацию и законно ли это

Арест на имущество должника включает запрет распоряжаться имуществом, а постановление о наложении ареста на недвижимость направляется приставом в регистрирующий орган.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Получив постановление (акт) о наложении ареста или запрете совершать определённые действия с недвижимостью, Росреестр обязан приостановить регистрационные действия, а если причина не устранена в срок — отказать в регистрации.

в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации , за исключением случаев, установленных федеральными законами
— п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона
— п. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Для клиента это значит: отказ/приостановление Росреестра по основанию наличия ареста — формально законная мера, но она законна лишь постольку, поскольку арест действительно распространяется на имущество, подлежащее регистрации. Если арест наложен на долю, которую даритель уже отчуждил, или на имущество, которое на момент ареста перестало принадлежать должнику, — арест в части этой доли не законен и подлежит снятию.

Вывод: Росреестр правомерно приостановил регистрацию при поступлении сведений об аресте, но арест в отношении подаренной доли подлежит снятию (освобождению от ареста), после чего регистрация должна быть проведена.

Порядок снятия ареста: обжалование постановления пристава или иск об освобождении имущества от ареста

Существуют две основные правовые ветки защиты одаряемого/дарителя, и выбор зависит от того, кто является должником по исполнительному производству.

Ветка А — иск об освобождении имущества от ареста (основная). Лица, не принимавшие участия в деле (в том числе одаряемый, чьи права затрагивает арест доли), вправе предъявить иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи). Иск предъявляется к должнику и взыскателю.

Заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю
— п. 2 ст. 442 ГПК РФ

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи
— п. 1 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ

Законодательство допускает освобождение от ареста имущества, которое не принадлежит должнику, в том числе выбывшего из владения должника до наложения ареста. Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 прямо закрепляет, что для лиц, не участвующих в исполнительном производстве, исковой порядок установлен и для требования об отмене установленного приставом запрета на распоряжение имуществом, включая запрет на совершение регистрационных действий.

Исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права (далее по тексту – имущество), от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве)
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ № 50 от 17.11.2015

Такие дела рассматриваются районным судом в порядке искового производства. Для клиента: если должником по исполнительному производству является даритель, а доля была подарена до ареста, одаряемый вправе подать в районный суд иск об освобождении доли от ареста (исключении из описи), привлёкши в качестве ответчиков должника (дарителя) и взыскателя. Срок на такой иск законом не ограничен — он заявляется, пока имущество не реализовано.

Вывод: основной и надёжный способ — иск об освобождении доли от ареста в районный суд (к должнику и взыскателю).

Ветка Б — обжалование постановления пристава о наложении ареста. Оспаривание постановления пристава относится к административному судопроизводству (глава 22 КАС РФ) и применяется, если допущено нарушение закона при самом производстве ареста (например, арест наложен на имущество, не принадлежащее должнику — когда принадлежность очевидна).

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде
— ч. 1 ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ

Обращение в суд в этой ветке ограничено 10-дневным сроком с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении прав.

жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Для клиента: 10-дневный срок жёсткий и исчисляется с момента, когда одаряемый/даритель узнал об аресте (обычно — при обращении в МФЦ). Пропуск срока — основание отказа. Поэтому здесь важно не затягивать.

Вывод: оспаривание постановления пристава — быстрая, но срочная альтернатива (10-дневный срок, административный иск по КАС РФ); иск об освобождении имущества от ареста — основной способ, сроком не ограничен, но требует искового производства.

Денежные последствия: возмещение убытков при затягивании регистрации

Если регистрация затягивается из-за незаконного ареста либо незаконного отказа/бездействия органа, одаряемый вправе требовать возмещения убытков.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, включая реальный ущерб и упущенную выгоду.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— п. 2 ст. 15 ГК РФ

Применительно к исполнительному производству заинтересованные лица вправе предъявить иск о возмещении убытков, причинённых в результате совершения исполнительных действий.

Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения
— п. 2 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ

Отдельно закон предусматривает возмещение за счёт казны Российской Федерации убытков, причинённых незаконным отказом в государственной регистрации прав, уклонением от регистрации либо внесением в реестр незаконных данных — по вине регистрирующего органа.

Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации
— п. 9 ст. 8.1 ГК РФ

Для клиента: если пристав наложил арест на уже подаренную долю (то есть на имущество, ему не принадлежащее, но он его не проверил) либо Росреестр незаконно отказывает/уклоняется от регистрации — одаряемый вправе взыскать убытки (реальный ущерб — дополнительные расходы, упущенную выгоду — например, невозможность продать/использовать долю). Зарегистрированное после снятия ареста право защищается от виндикации: право добросовестного приобретателя, зарегистрированное в ЕГРН, может быть оспорено только в судебном порядке, а истребование от добросовестного приобретателя возможно лишь в исчерпывающих случаях (выбытие имущества помимо воли собственника).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Для клиента: после регистрации права собственности на долю одаряемый становится законным правообладателем; претензии к доле кредиторов дарителя будут возможны только через оспаривание сделки в установленном порядке, но добросовестный одаряемый, не знавший об аресте, защищён.

Вывод: одаряемый вправе взыскать убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду) с причинителя — пристава/ФССП (по ст. 119 ФЗ-229) либо с казны РФ за незаконные действия Росреестра (п. 9 ст. 8.1 ГК РФ), а после регистрации его право собственности защищено от виндикации.