Как переоформить дарственную на другого человека, если она уже зарегистрирована на внука

Ключевой момент: стал ли внук собственником — зависит от записи в ЕГРН

Главное, что нужно выяснить по вашей ситуации: внесена ли в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись о праве собственности внука. От этого принципиально зависит ответ — «переделать дарственную» можно без суда только если переход права ещё не завершён.

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Статья 224. Передача вещи 1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Эта норма означает для вашего случая: сам по себе подписанный договор дарения квартиры ещё НЕ делает внука собственником. При дарении недвижимости право собственности переходит к одаряемому только с момента государственной регистрации перехода права, то есть внесения записи в ЕГРН. Пока такой записи нет, собственником квартиры остаётесь вы.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Из этой нормы следует: именно запись в ЕГРН является единственным доказательством права. Если вы подали документы на регистрацию, но запись о праве внука ещё не внесена (процедура не завершена, Росреестр приостановил регистрацию, либо документы ещё в работе) — юридически внук собственником не стал, и «вступления в права» не произошло. Напротив, если запись уже внесена — внук стал собственником, и просто «аннулировать» это внесудебным путём нельзя.

Вывод по этому вопросу: судьба вашего замысла полностью определяется тем, завершена ли регистрация перехода права на внука. Проверьте выписку из ЕГРН: если собственником в ней всё ещё значитесь вы (или запись о праве внука отсутствует) — действуют бесспорные внесудебные пути (блоки 2 и 3); если собственником уже значится внук — остаётся только новый договор с его согласия либо суд (блоки 4 и 5).

Если переход права ещё не зарегистрирован: вы остаётесь собственником и можете просто подарить другому

Если запись о праве внука в ЕГРН ещё не внесена, вы по-прежнему собственник квартиры и вправе распорядиться ею заново.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Это означает: пока право собственности на внука не зарегистрировано, квартира юридически остаётся вашей, и вы вправе распоряжаться ею по своему усмотрению — в том числе заключить новый договор дарения в пользу другого лица. Никакого судебного разбирательства для этого не требуется.

То, что прежний договор дарения (в пользу внука) уже подписан, само по себе этому не препятствует: без регистрации перехода права он не породил у внука права собственности. Однако важен отказ самого внука от дара, чтобы не возникло спора об обязательстве передать квартиру именно ему.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
— ст. 573 ГК РФ, п. 1

Применение к вашей ситуации: если внук согласен на отмену (а вы пишете, что «мы хотим отменить» — то есть обе стороны согласны), ему достаточно письменно отказаться от принятия дара, после чего договор дарения считается расторгнутым. Поскольку договор был совершён в письменной (и, как правило, нотариальной) форме, отказ также оформляется письменно, а так как договор прошёл регистрационные процедуры — отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации (подаётся в Росреестр).

Вывод по этому вопросу: если переход права на внука ещё не зарегистрирован, вы можете полностью обойтись без суда: внук письменно отказывается от дара (отказ регистрируется), договор считается расторгнутым, и вы заключаете новый договор дарения в пользу нового лица, который затем регистрируется в обычном порядке.

Какими способами даритель сам может «отозвать» дарение — и почему простое «передумал» сюда не входит

Важно понимать границы: у дарителя НЕТ права в одностороннем порядке отменить уже состоявшееся дарение только потому, что он передумал. Закон предоставляет дарителю лишь два узких механизма, и оба применимы в строго ограниченных случаях.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. 2. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (пункт 1 статьи 578). 3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.
— ст. 577 ГК РФ, п. 1

Суть этой нормы: право дарителя отказаться от исполнения договора действует только в отношении договора, содержащего ОБЕЩАНИЕ ПЕРЕДАТЬ ДАР В БУДУЩЕМ, и лишь при существенном ухудшении имущественного/семейного положения или здоровья дарителя. В вашем случае дар (квартира) уже передан по договору и начата процедура перехода права — поэтому механизм ст. 577 вам не поможет: это не «отмена» уже состоявшегося дарения, а отказ от ещё не исполненного обещания.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
— ст. 578 ГК РФ, п. 1

Из этой нормы прямо следует: отменить дарение даритель вправе ТОЛЬКО по перечисленным в ней основаниям — покушение одаряемого на жизнь/здоровье дарителя или его близких, угроза безвозвратной утраты подаренной вещи большой неимущественной ценности, банкротные нарушения, либо прямое условие в договоре о пережитии дарителем одаряемого. Обычного «передумал(а)» в этом закрытом перечне оснований нет — следовательно, простое желание изменить одаряемого закон не относит к основаниям отмены дарения.

Вывод по этому вопросу: процитированный перечень ст. 578 ГК РФ исчерпывающий, и желание «переоформить на другого человека» в него не входит. Поэтому единственный бесспорный внесудебный путь — не «отмена», а либо отказ внука от дара до завершения регистрации (блок 2), либо, если внук уже стал собственником, новый договор дарения от самого внука (блок 4).

Если внук уже стал собственником: «переделать» нельзя — только новый договор с его согласия

Если запись о праве собственности внука в ЕГРН уже внесена, то собственником квартиры является внук, а не вы. В этом случае «переоформить дарственную на другого человека» одним вашим решением невозможно — распоряжаться квартирой может только её собственник.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Применение: если внук уже собственник, именно ему (а не вам) принадлежат права владения, пользования и распоряжения квартирой, включая право её отчуждать. Значит, передать квартиру новому лицу может только сам внук — по договору дарения (передарение) или иной сделке, и только по своей воле.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
— ст. 573 ГК РФ, п. 1

Из этой нормы следует, что даже на стадии до регистрации отказаться от дара вправе именно одаряемый (внук), а не даритель. Если внук согласен помочь, логика проста: он как собственник вправе подарить квартиру либо обратно вам, либо сразу третьему лицу — тогда вы затем (при необходимости) оформите дарение нужному человеку. Но это уже самостоятельные новые сделки, а не «исправление» прежней дарственной.

Вывод по этому вопросу: если внук уже зарегистрировал право собственности, дарственную «переделать» нельзя — прежний договор исполнен. Единственный бесспорный путь без суда — добровольная передача квартиры новому лицу самим внуком (передарение или обратное дарение). Без согласия внука вы не сможете ни распорядиться квартирой, ни принудить его к передаче иначе как через суд.

Когда без суда не обойтись: судебный путь и его ограничения

Суд — вынужденная мера, если договор уже исполнен (право зарегистрировано), а внук не идёт навстречу, либо если вы хотите оспорить регистрацию права как таковую.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Эта норма означает: зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено ТОЛЬКО в судебном порядке. То есть, если запись о праве внука внесена, «снять» её административно — через Росреестр или иным внесудебным путём — невозможно.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
— ст. 578 ГК РФ, п. 1

Применение: в суде вы как даритель можете требовать отмены дарения, но лишь доказав одно из перечисленных в этой норме оснований (покушение на жизнь/здоровье, угроза утраты вещи, банкротные обстоятельства, условие о пережитии). Простое нежелание дарить, изменение отношений с внуком или желание подарить другому человеку таких оснований не образуют.

Помимо отмены дарения возможен путь оспаривания самой сделки по общим правилам о недействительности, но для этого нужны доказанные пороки воли, а не изменение решения:

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими
— ст. 177 ГК РФ, п. 1

Эта норма даёт лишь узкий случай оспаривания — когда в момент сделки вы не были способны понимать значение своих действий или руководить ими (например, в силу состояния здоровья, воздействия лекарств и т.п.). Само по себе последующее «передумал» под это основание не подпадает — потребуется доказывать порок воли на момент заключения договора.

Вывод по этому вопросу: суд необходим только тогда, когда право уже зарегистрировано, а внук против. При этом «передумал» само по себе не является основанием ни для отмены дарения (ст. 578 ГК РФ), ни для признания сделки недействительной (для этого нужны пороки воли, например ст. 177 ГК РФ). Если же переход права ещё не завершён — суд вовсе не требуется (механизмы блоков 2 и 3). Дело об отмене дарения/оспаривании права рассматривается районным судом по месту нахождения недвижимости.

Налоговые последствия переоформления на нового одаряемого

При дарении квартиры новый одаряемый получает доход, который по общему правилу облагается НДФЛ, — но освобождается от налога, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Применение к новой сделке: если вы будете дарить квартиру новому лицу, то НДФЛ у этого лица не возникнет только если оно приходится вам близким родственником по ст. 14 СК РФ — супругом, родителем, ребёнком, усыновителем/усыновлённым, дедушкой/бабушкой, внуком, полнородным/неполнородным братом или сестрой. Во всех иных случаях (посторонний человек, дальний родственник, племянник и т.п.) новый одаряемый должен будет самостоятельно задекларировать доход и уплатить 13% от кадастровой стоимости квартиры (или налоговым резидентом-иностранцем — 30%).

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Это уточняет круг «близких родственников»: ваш внук в этот перечень входит, поэтому дарение в его пользу налогом не облагалось. Если новый одаряемый тоже относится к этому перечню (например, другой внук или ваш ребёнок) — налога также не будет; если же это лицо, не входящее в перечень, — у него возникнет обязанность по уплате НДФЛ.

Вывод по этому вопросу: при переоформлении квартиры на нового человека налог у него будет зависеть от степени родства с вами: близкий родственник — налога нет; иное лицо — 13% НДФЛ с кадастровой стоимости.

Сроки: когда можно оспорить сделку в суде

Если вы решите идти судебным путём (блок 5), важно помнить о сроках исковой давности — они разные в зависимости от того, оспариваете ли вы сделку как оспоримую или как ничтожную.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года
— ст. 181 ГК РФ, п. 1

Из этой нормы следует: по требованиям о недействительности НИЧТОЖНОЙ сделки (например, мнимой или притворной — когда дарение прикрывает иную сделку) срок исковой давности составляет три года, считая со дня начала исполнения сделки. По требованиям об оспоримой сделке (обман, заблуждение по ст. 178, 179 ГК РФ) срок — один год со дня, когда вы узнали или должны были узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для оспаривания.

Общий срок исковой давности 1. Общий срок исковой давности составляет три года
— ст. 196 ГК РФ, п. 2

Применение: для иных требований, где специального срока не установлено (в том числе для требования об отмене дарения по ст. 578 ГК РФ), действует общий срок исковой давности — три года. По иску по ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий) срок — один год со дня, когда вы узнали о нарушении права (либо, по практике, со дня прекращения соответствующего состояния).

Вывод по этому вопросу: при желании оспорить дарение в суде действуйте без промедления — по большинству оснований (обман, заблуждение, ст. 177 ГК РФ) срок давности всего один год; общий срок — три года. Сам факт «передумал» в эти рамки не укладывается, поскольку не является основанием для оспаривания.

Как технически оформляется новое дарение: нотариальная форма и регистрация

При переоформлении квартиры на нового человека новый договор дарения должен удовлетворять требованиям о форме.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Применение: договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Значит, новый договор дарения в пользу нового лица (равно как и обратное дарение или передарение внуком) вы должны будете оформить у нотариуса, после чего в Росреестр подаётся заявление о регистрации перехода права собственности. Право нового одаряемого возникнет только с момента регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ — блок 1).

Вывод по этому вопросу: практический алгоритм при согласии сторон: (1) если переход права на внука не завершён — внук письменно отказывается от дара (отказ регистрируется), договор считается расторгнутым; (2) заключается и нотариально удостоверяется новый договор дарения в пользу нового лица; (3) подаётся заявление в Росреестр о регистрации перехода права. Если же внук уже собственник — вместо шага (1) сам внук по своей воле дарит квартиру новому лицу или обратно вам, также через нотариуса, с последующей регистрацией.