Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры дарения

Можно ли переоформить доли детей из подаренной квартиры обратно при покупке дома

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратное дарение долей детей вам — это новая сделка, а не отмена прежней, и она законна.
  2. 2
    Если дети несовершеннолетние, сначала получите разрешение органа опеки на отчуждение их долей.
  3. 3
    Удостоверьте у нотариуса договоры дарения долей от детей вам и доли в доме детям.
  4. 4
    Зарегистрируйте переход права собственности по каждому договору в Росреестре.
  5. 5
    Если дом куплен в браке на общие средства: При покупке дома в браке получите нотариальное согласие супруга дочери на дарение долей.
  6. 6
    НДФЛ с дарения близким родственникам платить не нужно, госпошлина нотариусу — со скидкой 50%.

Документы и доказательства

  • Нотариально удостоверенные договоры дарения долей в вашей квартире детям (подтверждают основание возникновения их права).
  • Документы на приобретаемый дом (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН) для подтверждения предоставления детям равноценных долей.
  • Если дети несовершеннолетние: Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних (если дети младше 18 лет).
  • Если дом куплен в браке на общие средства: Нотариально удостоверенное согласие супруга дочери на дарение долей в доме (если дом куплен в браке на общие средства).
  • Свидетельства о рождении детей и документы о родстве (подтверждают статус близких родственников для льгот по НДФЛ и госпошлине).
  • Проекты новых договоров дарения долей (от детей вам и от вас детям в доме) для нотариуса и Росреестра.

  • Сроки и риски

    • Если дети несовершеннолетние, до сделки получите разрешение органа опеки и попечительства.
    • НДФЛ с дарения долей вам и детям не возникнет, так как вы близкие родственники.
    • Госпошлина за нотариальное удостоверение договоров дарения для вас составит 50 процентов.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте возврат долей как отмену прежнего дарения — это новая сделка, отмена по ст. 578 ГК РФ здесь неприменима.
    • Не заключайте договоры дарения долей без нотариуса — несоблюдение формы влечет ничтожность сделки.
    • Не отчуждайте доли несовершеннолетних детей без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
    • Не дарите доли в доме без нотариального согласия супруга дочери, если дом куплен в браке на общие средства.
    • Не пытайтесь скрыть сделку от Росреестра — переход права собственности подлежит обязательной регистрации.
    • Не рассчитывайте на отмену дарения из-за неблагодарности — для возврата долей нужна именно новая сделка дарения.

  • Когда нужен адвокат

    • Если дети несовершеннолетние и орган опеки отказывает в разрешении: Обратное дарение долей — юридически сложная сделка: нужен адвокат, если дети несовершеннолетние и орган опеки отказывает в разрешении.
    • Если супруг дочери не даёт нотариального согласия: Адвокат обязателен, если супруг дочери не даёт нотариального согласия на дарение долей в доме — он может оспорить сделку в суде.
    • Без юриста высок риск ничтожности сделки из-за ошибок в нотариальной форме договора дарения долей — это лишит вас права собственности.
    • Если орган опеки потребует доказать, что доли в доме не ухудшают положение детей: Привлекайте адвоката, если орган опеки потребует доказать, что доли в доме не ухудшают положение детей — нужна правовая аргументация.
    • Адвокат нужен для сопровождения одновременных сделок: дарение долей дома детям и обратное дарение долей квартиры вам — снизит риски.
    • Если возник спор о стоимости долей при получении разрешения опеки: Обратитесь к адвокату, если возник спор о стоимости долей при получении разрешения опеки — это требует судебной практики.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент (мать, бабушка) являлась единственным собственником квартиры. Впоследствии она безвозмездно передала детям доли в праве собственности на эту квартиру по нотариально удостоверенным договорам дарения. В настоящее время дочь клиента продаёт квартиру и приобретает дом; планируется, что дети получат доли в приобретаемом доме, а ранее подаренные им доли в квартире будут возвращены клиенту, в результате чего клиент вновь станет единственным собственником квартиры. Юридически значимым является то, что «возврат» долей — это не отмена прежнего дарения, а новая самостоятельная сделка дарения в обратную сторону, что законом допускается.

Затронутые правоотношения:

  • Дарение недвижимости (ст. 572 ГК РФ). Обратная передача долей от детей к матери оформляется как новый договор дарения, а не как отмена ранее совершённого дарения, поскольку основания для отмены по ст. 578 ГК РФ отсутствуют и не требуются.
  • Форма сделки и государственная регистрация (п. 3 ст. 574, п. 3 ст. 163 ГК РФ, ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Договор дарения недвижимости между гражданами и сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению; несоблюдение формы влечёт ничтожность сделки.
  • Налогообложение дарения (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, ст. 14 СК РФ). Дарение недвижимости между близкими родственниками, к которым относятся мать и дети, бабушка и внуки, освобождено от НДФЛ; для близких родственников также предусмотрена льгота по госпошлине за нотариальное удостоверение договора дарения.
  • Охрана имущественных прав несовершеннолетних (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Если одаряемые дети являются несовершеннолетними, отчуждение их долей путём обратного дарения требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства, поскольку такая сделка уменьшает имущество подопечного.
  • Режим совместной собственности супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если дочь состоит в браке и дом приобретается на общие средства супругов, распоряжение домом, включая дарение долей в нём детям, требует нотариально удостоверенного согласия её супруга.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Возраст детей, получивших доли в квартире. Если они несовершеннолетние, обратное дарение их долей возможно только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства; если совершеннолетние — они распоряжаются долями самостоятельно, и разрешение опеки не требуется.
  • Равноценность встречного предоставления несовершеннолетним. Для получения разрешения органа опеки необходимо, чтобы дети взамен долей в квартире получили равноценное имущество — доли в приобретаемом доме, не ухудшающие их имущественное положение.
  • Семейное положение дочери и источник средств на покупку дома. Если дом приобретается в браке на общие средства, он является совместной собственностью супругов, и для дарения долей детям требуется нотариально удостоверенное согласие супруга дочери; если дом приобретается на личные средства дочери либо она не состоит в браке, такое согласие не требуется.
  • Родственная связь между дарителями и одаряемыми. Мать, дети и внуки относятся к близким родственникам по ст. 14 СК РФ, поэтому все сделки дарения в описанной схеме освобождены от НДФЛ.
  • Соблюдение нотариальной формы и регистрации. Все договоры дарения долей и переход права собственности подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации в Росреестре; без этого сделки не порождают правовых последствий.

Да, вернуть подаренные доли можно — но это новая сделка дарения, а не «отмена» прежней

Юридически «возврат» подаренных детям долей оформляется как новая самостоятельная сделка дарения в обратную сторону: дети (или внуки) дарят свои доли в вашей квартире вам. Закон это прямо допускает, поскольку дарение — это безвозмездная передача вещи в собственность одаряемому, а кто именно выступает дарителем и одаряемым законом не ограничено.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Важное различие: это не отмена прежнего дарения по ст. 578 ГК РФ. Отмена дарения возможна только в прямо предусмотренных законом исключительных случаях (покушение на жизнь дарителя, умышленное причинение ему вреда и др.):

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения
— п. 1 ст. 578 ГК РФ

В вашей ситуации таких оснований нет и не требуется — обратное дарение долей совершается как отдельный договор по воле обеих сторон, по общим правилам дарения. Прежний договор дарения (мать → детям) остаётся действительным и не отменяется; вы просто заключаете новый договор (дети → мать), в результате которого вы снова становитесь единственным собственником.

Единственный нюанс формы: договор дарения недвижимости между гражданами, а также сделка по отчуждению доли в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению
— п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 12/2026 от 01.07.2026, о ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Практический вывод: обратное дарение долей возможно и законно; оформляется нотариально удостоверенным договором дарения доли от каждого ребёнка (внука) в вашу пользу с последующей государственной регистрацией перехода права в Росреестре — после чего вы вновь станете единственным собственником квартиры.

Налоговые последствия: обе сделки не облагаются НДФЛ

Дарение недвижимости (в том числе доли) облагается НДФЛ только если оно совершено между лицами, не являющимися членами семьи и (или) близкими родственниками.

По общему правилу, закрепленному в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками
— п. 6 Обзора практики ВС РФ от 21.10.2015, о п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Иными словами, между близкими родственниками и членами семьи дарение недвижимости полностью освобождено от налога. Мать и дети, а также бабушка и внуки относятся к числу близких родственников (супруги, родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры — ст. 14 СК РФ).

семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами), - на 50 процентов за удостоверение договоров дарения недвижимого имущества между указанными лицами
— ст. 333.38 НК РФ о льготе по госпошлине при дарении близким родственникам; близкие родственники по ст. 14 СК РФ

Поэтому обе операции в вашей ситуации не облагаются НДФЛ: (1) дарение матерью долей детям при первоначальном оформлении; (2) обратное дарение детьми долей матери. Равно как и дарение дочерью долей детям в новом доме — при условии, что одаряемые приходятся дарителю детьми, внуками либо иными близкими родственниками из перечня ст. 14 СК РФ.

Дополнительно для близких родственников предусмотрена льгота — уплата госпошлины за нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости в размере 50 процентов (ст. 333.38 НК РФ). Если же одаряемый не является близким родственником дарителя, доход от дарения дома/доли подлежит НДФЛ по общему правилу.

Если дети несовершеннолетние: обратное дарение их долей требует разрешения органа опеки

Это ключевое условие, которое зависит от возраста «детей», получивших доли. Если на момент обратного дарения они несовершеннолетние (или недееспособные), их законные представители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного — в том числе дарение.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Поскольку обратное дарение долей означает уменьшение имущества несовершеннолетнего, оно возможно только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. На практике орган опеки разрешает такую сделку, как правило, при условии, что взамен дети получают равноценное (не худшее) имущество — например, доли в приобретаемом доме равной или большей стоимости, то есть их жилищные и имущественные права не ухудшаются.

Поэтому последовательность должна быть выстроена так, чтобы интересы несовершеннолетних были защищены: сначала (или одновременно, но с согласованием с опекой) детям оформляются доли в новом доме, а затем — с разрешения опеки — их доли в вашей квартире возвращаются вам. Без разрешения органа опеки обратное дарение долей несовершеннолетних будет ничтожным (нарушение п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Если же все «дети», получившие доли в вашей квартире, уже совершеннолетние, разрешение органа опеки не требуется — они распоряжаются своими долями самостоятельно.

Развилка по возрасту является решающей: от того, совершеннолетние ли одаряемые, зависит, нужно ли вовлекать орган опеки и в каком порядке выстраивать сделки.

Если дочь состоит в браке: оформление долей в новом доме может потребовать согласия супруга

Если дом покупается дочерью в период брака на общие средства, он по общему правилу является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ). В этом случае распоряжение домом (в том числе выделение или дарение долей в нём детям) одним из супругов требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие супруга

Это правило важно для схемы, которую вы описываете. Если дом оформляется в собственность дочери, а она состоит в браке и дом приобретён на общие средства супругов, то для дарения долей дома детям потребуется нотариально удостоверенное согласие её супруга. Без такого согласия супруг вправе в течение года оспорить сделку в суде (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если же дом покупается на личные средства дочери (например, вырученные от продажи её добрачного/подаренного имущества) либо дочь не состоит в браке, либо супруг сам участвует в дарении — вопрос согласия супруга не возникает. Это обстоятельство напрямую влияет на состав документов, необходимых для оформления долей детям в новом доме.

Таким образом, схема в целом законна: детям можно оформить доли в новом доме (безвозмездным дарением от дочери, а при её браке — с согласия супруга), а доли в вашей квартире дети возвращают вам обратным дарением. Обе сделки нотариальные, одновременно регистрируются в Росреестре; налог при этом не уплачивается (дарение между близкими родственниками), а при несовершеннолетних дополнительно требуется разрешение органа опеки, обусловленное тем, что дети получают равноценные доли в новом доме вместо прежних долей в вашей квартире.

Да, вы можете снова стать единственным собственником своей квартиры — для этого дети должны подарить вам свои доли обратно, а взамен им оформляются доли в новом доме. Это не отмена прежнего дарения, а новая самостоятельная сделка дарения, которая законом допускается (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Развёрнутый вывод

1. Возврат долей в вашей квартире — это новое дарение, а не отмена прежнего

Обратное дарение долей оформляется как самостоятельный договор дарения от каждого ребёнка (внука) в вашу пользу. Прежний договор дарения (мать → детям) остаётся действительным и не отменяется — отмена дарения по ст. 578 ГК РФ возможна только в исключительных случаях (покушение на жизнь дарителя, умышленное причинение вреда), которых в вашей ситуации нет и не требуется. Вы просто заключаете новый договор (дети → мать), в результате которого право собственности на доли переходит обратно к вам.

2. Форма сделки — обязательное нотариальное удостоверение

Договор дарения недвижимости между гражданами, а также сделка по отчуждению доли в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). После нотариального удостоверения переход права собственности регистрируется в Росреестре.

3. Налоговые последствия — НДФЛ не уплачивается

Дарение недвижимости между близкими родственниками полностью освобождено от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Мать и дети, а также бабушка и внуки относятся к числу близких родственников (ст. 14 СК РФ). Поэтому ни первоначальное дарение долей детям, ни обратное дарение долей вам, ни дарение долей в новом доме детям не облагаются налогом. Дополнительно для близких родственников предусмотрена льгота — уплата госпошлины за нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости в размере 50 процентов (ст. 333.38 НК РФ).

4. Если дети несовершеннолетние — требуется разрешение органа опеки

Если на момент обратного дарения дети не достигли 18 лет, их законные представители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе дарение (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Обратное дарение долей означает уменьшение имущества несовершеннолетнего, поэтому оно возможно только с разрешения органа опеки. На практике орган опеки может потребовать предоставления равноценного имущества, но это не следует из процитированных норм. Если все дети уже совершеннолетние, разрешение органа опеки не требуется — они распоряжаются своими долями самостоятельно.

5. Если дочь состоит в браке — может потребоваться согласие супруга

Если дом приобретается дочерью в период брака на общие средства, он является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ). В этом случае для дарения долей дома детям потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга дочери (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без такого согласия супруг вправе в течение 1 года оспорить сделку в суде. Если дом покупается на личные средства дочери (например, вырученные от продажи её добрачного или подаренного имущества), либо дочь не состоит в браке, либо супруг сам участвует в дарении — согласие супруга не требуется.

Пошаговые действия

  1. Определите возраст детей, получивших доли в вашей квартире. Если все они совершеннолетние — переходите к шагу 3. Если есть несовершеннолетние — начните с шага 2.

  2. Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетних для получения предварительного разрешения на отчуждение их долей в вашей квартире. Представьте документы, подтверждающие, что взамен дети получают доли в приобретаемом доме (проект договора дарения долей дома, документы о стоимости дома). Без этого разрешения сделка обратного дарения будет ничтожной.

  3. Оформите дарение долей в новом доме детям. Если дочь состоит в браке и дом приобретён на общие средства супругов — получите нотариально удостоверенное согласие её супруга на дарение долей (п. 3 ст. 35 СК РФ). Договор дарения долей дома подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

  4. Оформите обратное дарение долей в вашей квартире. Каждый ребёнок (или его законный представитель — при несовершеннолетних с разрешения опеки) заключает с вами нотариально удостоверенный договор дарения своей доли в вашу пользу.

  5. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр по обоим договорам (дарение долей дома детям и обратное дарение долей квартиры вам). Сделать это можно одновременно.

  6. После регистрации вы становитесь единственным собственником своей квартиры, а дети — собственниками долей в новом доме. НДФЛ при этом не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), госпошлина за нотариальное удостоверение договоров дарения между близкими родственниками уплачивается в размере 50 процентов (ст. 333.38 НК РФ).