Как оформить договор дарения недвижимости дистанционно: дедушка в другом регионе дарит квартиру несовершеннолетнему внуку

Обязательность нотариальной формы договора дарения целой квартиры между гражданами

Договор дарения недвижимости (целой квартиры) между гражданами теперь подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это прямое изменение законодательства (ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ), применённое к текущему вопросу, — раньше для целой квартиры допускалась простая письменная форма, теперь она недействительна.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Для пользователя это означает: подарить квартиру через простую письменную форму (самому составить договор, подписать и сдать в МФЦ/Росреестр) в настоящее время нельзя — несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ, что подтверждается и позицией Верховного Суда в Обзоре № 4/2025 п. 52). МФЦ и Госуслуги здесь выступают лишь каналом подачи документов на регистрацию перехода права, но не заменяют удостоверение сделки у нотариуса. Поэтому единственный корректный путь — нотариальное удостоверение договора.

Дистанционное удостоверение сделки двумя нотариусами при нахождении в разных регионах

Стороны могут удостоверить договор дарения без совместного присутствия — через сделку, удостоверяемую двумя нотариусами.

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата;
— п. 1 ст. 53.1 Основ законодательства о нотариате

При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53 1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ)
— п. 3 ст. 56 Основ законодательства о нотариате

Для ситуации пользователя это ключевой механизм: дедушка (даритель) и отец (законный представитель внука-одаряемого) находятся в разных регионах, поэтому они могут обратиться к нотариусам по месту своего нахождения — каждый к своему. При этом хотя бы один из нотариусов должен работать в субъекте РФ, где находится даримая квартира (п. 3 ст. 56 Основ). Такая сделка удостоверяется двумя нотариусами через единую информационную систему нотариата: дедушка подписывает свой экземпляр у своего нотариуса, отец с внуком — у своего, одному из нотариусов (по выбору сторон) поручается подать заявление о государственной регистрации перехода права.

Закрытый перечень «удалённых» нотариальных действий (ст. 44.3 Основ) дарение не охватывает, поэтому полностью онлайн из дома (через Госуслуги с электронной подписью, без явки к нотариусу) сделка не совершается — но явка каждого в своём городе к нотариусу уже не требует поездки в чужой регион. Этот вывод согласуется с ранее установленным по смежным вопросам правилом (для удостоверения не требуется возвращаться в город нахождения недвижимости).

Кто подписывает договор от имени малолетнего внука (10 лет) и нужно ли согласие органов опеки

Поскольку внуку 10 лет (малолетний, до 14 лет), от его имени договор дарения заключает законный представитель — родитель (отец/муж пользователя) или опекун.

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Ключевой нюанс: получение дара не уменьшает, а увеличивает имущество малолетнего, поэтому предварительное разрешение органа опеки для ОДАРЕНИЯ (получения квартиры в собственность) не требуется. Запрет п. 2 ст. 37 ГК РФ касается сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, — к получению дара он не применяется. Более того, п. 3 ст. 37 ГК прямо разрешает безвозмездное получение имущества подопечным.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками
   — п. 3 ст. 37 ГК РФ

Дополнительное ограничение — запрет дарения от имени малолетних из п. 1 ст. 575 ГК РФ (дарителем здесь выступает дедушка, а не представитель внука), поэтому он также не препятствует сделке: дарит дедушка, а внук лишь получает. Соответственно, отец вправе подписать договор от имени сына у нотариуса своего города, предъявив свидетельство о рождении как и его полномочия законного представителя.

Согласие супруги дарителя, если квартира — совместная собственность

Если даримая квартира была приобретена дедушкой в браке и является совместной собственностью супругов, для её дарения требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Для ситуации пользователя это решающее неизвестное обстоятельство: если квартира нажита в браке (или на неё распространяется режим совместной собственности), дедушке необходимо нотариально удостоверенное согласие бабушки. Если квартира принадлежит дедушке единолично (получена до брака, по наследству, по договору дарения и т.п.), согласия второй супруги не требуется. Отсутствие согласия при совместной собственности даёт второму супругу право оспорить сделку в течение года со дня, когда он узнал о ней (по правилам ст. 173.1 ГК РФ), а регистратор/нотариус вправе потребовать такое согласие.

Налоговые последствия: НДФЛ при дарении от дедушки внуку

Доход, полученный одаряемым в порядке дарения, освобождается от НДФЛ, если даритель и одаряемый — близкие родственники по Семейному кодексу.

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Дедушка и внук прямо названы в перечне близких родственников (ст. 14 СК РФ), поэтому внук не уплачивает НДФЛ при получении квартиры в дар от дедушки. При этом, поскольку дарителем является физическое лицо, подоходного налога у самого дедушки при дарении также не возникает (дарение — безвозмездная передача, доход от продажи отсутствует). Практический момент: нотариус удостоверяет договор дарения и передаёт сведения о нём в ФНС в электронном виде, но обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог у одаряемого не возникает в силу освобождения для близких родственников.

Допустимость альтернативного пути через МФЦ/Госуслуги и порядок регистрации

Поскольку форма сделки строго нотариальная (блок 1), регистрация перехода права — это завершающий этап, который идёт после удостоверения договора. При сделке двумя нотариусами закон прямо предусматривает, что стороны сами выбирают нотариуса, «обязанного быть заявителем» для внесения записей в государственные реестры, — то есть один из двух нотариусов подаёт документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата;
— п. 1 ст. 53.1 Основ законодательства о нотариате

Таким образом, собственно подача документов через МФЦ или Госуслуги как самостоятельный способ оформления дарения недвижимости в настоящее время невозможна — эти каналы не могут заменить обязательное нотариальное удостоверение договора. Практическая схема для пользователя: (1) договариваетесь о едином проекте договора через нотариусов (один у дедушки, один у семьи внука — при условии, что один из них в регионе нахождения квартиры); (2) дедушка подписывает у своего нотариуса, отец — у своего от имени внука; (3) выбранный нотариус-заявитель подаёт документы на регистрацию перехода права в Росреестр; (4) право собственности внука возникает с момента государственной регистрации перехода права.

Сроки и завершение сделки: момент перехода права собственности

Договор дарения недвижимости считается заключённым с момента его нотариального удостоверения, но право собственности внука возникает только с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН. При сделке двумя нотариусами договор приравнивается к заключённому в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, а заявителем на регистрацию стороны выбирают одного из нотариусов.

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата;
— п. 1 ст. 53.1 Основ законодательства о нотариате

Срок оспаривания при пропуске согласия супруга — один год:

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ

Для ситуации пользователя это означает: завершением сделки является внесение записи о праве собственности внука в Росреестр (по заявлению выбранного нотариуса-заявителя либо через МФЦ/Госуслуги по нотариально удостоверенному договору). Особая важность согласия бабушки — если квартира совместная и её согласие не оформлено, в течение года с момента, когда она узнала о сделке, она вправе оспорить её по правилам ст. 173.1 ГК РФ, поэтому согласие лучше получить заблаговременно у нотариуса.

Документы для нотариуса и законность отказа (доказательства и обжалование)

Для удостоверения сделки нотариусам потребуются: паспорта дарителя и законного представителя одаряемого, свидетельство о рождении внука (подтверждает полномочия отца как законного представителя), правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН/свидетельство), а при совместной собственности — нотариально удостоверенное согласие супруги дарителя. Нотариус вправе отказать в удостоверении по закрытому перечню оснований (ст. 48 Основ), в частности если сделка не соответствует требованиям закона или представитель не имеет полномочий; отказ оформляется мотивированным постановлением и обжалуется в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 49 Основ).

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Применительно к ситуации пользователя: полномочия отца как законного представителя внука подтверждаются свидетельством о рождении, где он указан отцом; специальной доверенности для подписания договора дарения от имени малолетнего сына от второго родителя (матери) не требуется, поскольку оба родителя являются законными представителями и вправе действовать от имени ребёнка самостоятельно. Согласие органа опеки для ОДАРЕНИЯ не требуется (имущество увеличивается, блок 3), что снимает основной ограничительный риск для сделки с участием несовершеннолетнего.