Действительна ли дарственная на квартиру, оформленная на территории, вошедшей в состав РФ после референдума, если продажа требует дополнительных документов?

Действительна ли дарственная, удостоверенная местным нотариусом на территории нового субъекта РФ, и требуется ли её признание

Сделка совершена на территории, присоединённой к РФ по итогам референдумов 2022 года. Действительность документов, удостоверенных нотариусами таких республик, прямо урегулирована переходными статьями федеральных конституционных законов. Ключевая норма — документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, удостоверенные нотариусами ДНР (и аналогично — ЛНР, Запорожской и Херсонской областей), признаются на территории РФ без ограничения срока действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов РФ:

На территории Российской Федерации признаются и действуют без ограничения срока действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Донецкой Народной Республики, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом либо не вытекает из самих документов или существа отношений, следующие документы, действовавшие на территории Донецкой Народной Республики на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта: 1) документы, подтверждающие гражданское состояние, трудовой (страховой) стаж, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных социальных выплат, льгот в натуральной форме, право на получение медицинской помощи, таможенные документы, выданные государственными и иными официальными органами Донецкой Народной Республики, органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины; 2) лицензии (разрешения), за исключением лицензий (разрешений) на осуществление предпринимательской деятельности, которая не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций, выданные государственными и иными официальными органами Донецкой Народной Республики, органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины;
— ст. 12 ч. 1 п. 5 ФКЗ № 6-ФКЗ от 04.10.2022 «О принятии в РФ ЛНР» (аналогично для ДНР)

Эта норма означает, что удостоверенная местным нотариусом дарственная не подлежит никакой легализации, апостилю или «признанию» — она действует сама по себе и является полноценным основанием для внесения записи в ЕГРН. Поэтому сама по себе «недействительность» дарственной — не та причина, по которой регистрирующий орган просит «что-то ещё»: правовой статус документа закреплён законом.

Главная же развилка — дата заключения договора. Если договор заключён до дня принятия в РФ (Договор о принятии ДНР/ЛНР от 30.09.2022) или в переходный период, документ подпадает под п. 5 ч. 1 ст. 12 ФКЗ и представляется для регистрации до 1 июля 2026 года:

Документы, указанные в пункте 5 части 1 настоящей статьи, выданные до дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, представляются до 1 июля 2026 года для государственной регистрации соответствующих прав, ограничений и обременений органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального конституционного закона от 15.12.2025 № 4-ФКЗ) 3. Особенности признания на территории Российской Федерации и действия документов, указанных в части 1 настоящей статьи, в том числе при совершении сделок, могут быть установлены федеральным законом. 4. На территории Донецкой Народной Республики действуют выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Донецкой Народной Республики: 1) разрешительные документы на осуществление деятельности в области охраны окружающей среды и природопользования, в том числе во внутренних морских водах, в территориальном море, на континентальном шельфе, в области охраны и использования объектов животного и растительного мира, включая документы на добывание объектов животного и растительного мира, занесенных в красные книги, содержание объектов животного мира, занесенных в красные книги, - до 1 марта 2028 года ;
— ст. 12 ч. 2 ФКЗ № 6-ФКЗ от 04.10.2022

Если же договор подписан после вступления ФКЗ в силу (04–05.10.2022), сделка уже совершалась на территории РФ, и к ней применяется российское гражданское право, действовавшее на дату сделки. На 2022 год обязательная нотариальная форма дарения недвижимости между гражданами ещё не была установлена — требование п. 3 ст. 574 ГК РФ введено лишь Федеральным законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Поскольку обязанности нотариального удостоверения в 2022 году в ГК ещё не было, а договор всё же был удостоверен нотариусом, форма во всяком случае соблюдена — договор не является ничтожным по признаку формы. Вывод: дарственная действительна независимо от того, в какой из веток (до/после дня принятия) она заключена. Требование регистрирующего органа о дополнительных документах относится не к подтверждению действительности сделки, а к процедуре регистрации ранее возникшего права перед продажей (см. следующий блок).

Что именно нужно сделать для продажи квартиры: порядок регистрации ранее возникшего права

Регистрирующий орган прав, требуя «что-то ещё», действует в рамках ст. 69 ФЗ-218: ваше право на квартиру, если оно ещё не внесено в ЕГРН, является ранее возникшим, и без регистрации этого права в ЕГРН вы не сможете зарегистрировать переход права к покупателю (зарегистрировать продажу):

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.
— ч. 3 ст. 69 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

То есть алгоритм такой: (1) сначала на основании дарственной, удостоверенной нотариусом, подать документы на государственную регистрацию вашего права собственности в ЕГРН (это та самая «недостающая процедура», которая не делает сделку недействительной, а лишь фиксирует её результат в реестре); (2) только после внесения вашей записи можно зарегистрировать договор купли-продажи новому покупателю. Именно для этого шага ст. 12 ч. 2 ФКЗ и установлена возможность представлять документы, удостоверенные нотариусами новых регионов, до 1 июля 2026 года.

Основания, по которым государственный регистратор вправе приостановить регистрацию, перечислены исчерпывающим образом в ст. 26 ФЗ-218 — как правило, это непредставление необходимых документов либо несоответствие их формы и содержания требованиям закона:

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
— ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Это означает: если регистрирующий орган требует дополнительные документы, он должен указать конкретное основание из этого перечня. «Признание» или «легализация» дарственной в перечень оснований не входит — документ уже признан законом (ст. 12 ФКЗ), и требовать его «признания заново» не требуется.

Если регистрирующий орган безосновательно приостанавливает или отказывает в регистрации, такой отказ оспаривается в суде общей юрисдикции (районный суд по месту нахождения органа регистрации), и при признании отказа незаконным регистрация осуществляется по решению суда без повторной подачи документов:

Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования). В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор прав обязан уведомить заявителя по указанному в данном заявлении адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ )
— ч. 2 ст. 27 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: заново оформлять дарственную не требуется — она действительна и является достаточным основанием для внесения вашего права в ЕГРН. От вас требуется лишь вовремя (до 1 июля 2026 года) подать заявление о регистрации вашего права в Росреестр на основании этой дарственной, после чего продажа пройдёт обычным порядком. Требование «чего-то ещё» должно быть мотивировано конкретным основанием ст. 26 ФЗ-218; безосновательный отказ/приостановление оспариваются через суд.

Налоговые последствия дарения от тёти и последующей продажи

Отдельный практический вопрос — налоги. Освобождение одаряемого от НДФЛ при получении квартиры в дар действует только для членов семьи и близких родственников. Перечень исчерпывающий: супруги, родители, дети, бабушки/дедушки, внуки, братья и сёстры:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.
— ст. 14 СК РФ

Тётя (сестра вашего родителя) в этот перечень не входит — она не является близким родственником по смыслу СК РФ. Соответственно, освобождение, предусмотренное п. 18.1 ст. 217 НК РФ, на дарение от тёти не распространяется:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Значение для вашей ситуации: (1) при получении квартиры в дар от тёти у вас возникал налоговый доход в размере кадастровой стоимости — с него полагался НДФЛ 13% (если дарение уже подпадало под действие российского налогового законодательства по дате сделки); (2) при последующей продаже квартиры доход от продажи также облагается НДФЛ, если не истёк минимальный срок владения:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Срок владения по общему правилу составляет пять лет и исчисляется со дня государственной регистрации вашего права в ЕГРН. Поскольку ваше право ещё не зарегистрировано, пятилетний срок для продажи, по сути, ещё не начал течь — это дополнительный аргумент в пользу скорейшей регистрации права, а не переоформления дарственной.

Вывод: налоговые обязательства у вас есть — они не отменяют действительности дарственной, но влияют на итоговую выгоду от продажи. Рекомендуется своевременно задекларировать (форма 3-НДФЛ) и уплатить НДФЛ с дара от тёти, если он не был уплачен, а при расчёте налогов от продажи учесть пятилетний минимальный срок владения. Сам факт неуплаты налога не делает сделку дарения или ваше право собственности недействительными.