Возможно ли отменить дарение и вернуть квартиру из-за её продажи одаряемым
Ст. 578 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым даритель вправе отменить дарение: покушение на жизнь дарителя/его близких и причинение телесных повреждений (п. 1), угроза безвозвратной утраты подаренной вещи, имеющей для дарителя большую неимущественную ценность (п. 2), дарение в предбанкротном состоянии (п. 3), а также прямо указанное в договоре право отменить дарение в случае, если даритель переживёт одаряемого (п. 4). Продажа одаряемым подаренной квартиры ни в одно из этих оснований не входит.
- Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
— ст. 578 ГК РФ, п. 1
Для вашей ситуации это означает следующее. Обычная продажа подаренной квартиры, даже прямо вопреки условию договора, не является законодательным основанием для отмены дарения по ст. 578 ГК РФ. Исключение — если бы в самом договоре дарения была отдельно оговорена отмена при продаже (отменительное условие о возврате), но и тогда главным препятствием станет п. 5 ст. 578: дарение может быть отменено с возвратом вещи только если вещь сохранилась в натуре у одаряемого к моменту отмены. Поскольку квартиру одаряемый уже перепродал, у него она в натуре не сохранилась, и сам одаряемый возвратить её в натуре физически не может. Требование о возврате купленной-проданной квартиры адресовалось бы уже новому собственнику, и его судьба решается не правилами об отмене дарения, а правилами об истребовании имущества от добросовестного приобретателя (см. отдельный блок ниже).
Вывод: отменить дарение и вернуть квартиру по основанию её продажи одаряемым невозможно: продажа не входит в исчерпывающий перечень ст. 578 ГК РФ, а п. 5 этой статьи допускает возврат вещи только если она сохранилась в натуре, чего после перепродажи нет.
Юридическая природа условия о запрете продажи: вещное или обязательственное
С момента регистрации перехода права собственности на подаренную квартиру (ст. 223 ГК РФ) одаряемый стал единственным собственником. Как собственник он вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению — в том числе отчуждать его.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
— п. 2 ст. 223 ГК РФ
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ
Запрет на продажу, вписанный в договор дарения, не является ограничением вещного права на квартиру в смысле ст. 209 ГК РФ — он не регистрируется как обременение в ЕГРН и не умаляет полномочий собственника. Такой запрет — это обязательственное (договорное) условие между дарителем и одаряемым. Оно не делает дарение возмездным: дарение остаётся безвозмездным, поскольку одаряемый ничего не передаёт дарителю взамен — само обещание не продавать не является встречным предоставлением.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
Поскольку условие о запрете продажи носит обязательственный характер, его нарушение не делает сделку купли-продажи с покупателем недействительной и не возвращает квартиру дарителю. Одаряемый, нарушив договор, отвечает перед дарителем по обязательству (персоналия — между ними), но квартира уже вышла из их правоотношений.
Вывод: условие о запрете продажи — обязательственное (договорное), а не вещное ограничение. Оно не лишало одаряемого полномочий собственника распорядиться квартирой, поэтому продажа не является недействительной сделкой и сама по себе не даёт права отменить дарение.
Что реально можно взыскать при нарушении условия о запрете продажи (убытки) и защита до продажи
Поскольку запрет продажи — договорное (негативное) обязательство одаряемого, его нарушение в принципе может дать дарителю право на возмещение убытков по ст. 15, 393 ГК РФ, если такое нарушение реально причинило дарителю ущерб (например, договором предусмотрена неустойка за продажу, либо поведение одаряемого лишило дарителя чего-то ценного).
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— ст. 15 ГК РФ, п. 1
В случае нарушения должником обязательства по воздержанию от совершения определенного действия (негативное обязательство) кредитор независимо от возмещения убытков вправе требовать пресечения соответствующего действия, если это не противоречит существу обязательства. Данное требование может быть предъявлено кредитором и в случае возникновения реальной угрозы нарушения такого обязательства.
— п. 6 ст. 393 ГК РФ
Ключевой момент ст. 393 п. 6: пресечение негативного обязательства (требование прекратить действие — не продавать) даритель вправе предъявить лишь тогда, когда нарушение ещё может быть пресечено — то есть пока квартира не перепродана («требование о пресечении действия» при реальной угрозе). Если квартира уже перепродана и право собственности покупателя зарегистрировано — пресекать уже нечего: действие совершено, обязательство по воздержанию нарушено, и защита сводится к взысканию убытков, а не к возврату имущества.
[применение к вашим фактам:] На момент вашего вопроса квартира уже продана/перепродана третьему лицу. Возможность пресечения утрачена. Остаётся лишь иск о взыскании убытков (только если есть договорное основание — например, неустойка за продажу, и доказан ущерб), но не возврат квартиры и не её «отмена».
Вывод: при уже состоявшейся перепродаже средство защиты — возмещение убытков по ст. 15/393 ГК РФ (лишь при договорно установленной неустойке и доказанном ущербе), а не возврат квартиры. Требовать «запретить продавать» по ст. 393 п. 6 можно было только до продажи.
Возможен ли возврат квартиры от нового покупателя (виндикация)
Если бы вы (даритель) всё же пытались вернуть квартиру от лица, купившего её у одаряемого, применялись бы правила ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— п. 1 ст. 302 ГК РФ
Ключевое условие п. 1 ст. 302 — имущество должно было выбыть из владения собственника помимо его воли (утеряно, похищено и т.п.). В вашей ситуации квартира выбыла из вашего владения по вашей воле — вы сами подарили её одаряемому и передали ему владение, а он в момент продажи был законным собственником. Поэтому вы не относитесь к числу лиц, перечисленных в п. 1 ст. 302, и не можете истребовать квартиру от покупателя. Более того, у покупателя вообще отсутствует «отчуждатель, не имевший права отчуждать»: одаряемый-собственник имел право распоряжаться (ст. 209), его налоговые/договорные ограничения в отношениях с вами на покупателя-третье лицо не распространяются.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
— п. 2 ст. 223 ГК РФ
[применение к вашим фактам:] Переход права собственности к покупателю зарегистрирован, покупатель приобрёл квартиру возмездно от собственника. Признать сделку недействительной и вернуть квартиру нельзя. Единственный сценарий, в котором вопрос о недействительности встал бы, — если бы сам договор дарения или купли-продажи был признан недействительным по общим основаниям (ст. 168, 170, 179 ГК РФ), но простого факта нарушения запрета на продажу здесь недостаточно.
Вывод: от добросовестного покупателя, купившего квартиру у собственника-одаряемого, вернуть квартиру нельзя: она выбыла по вашей воле, а покупатель приобрёл её от лица, имевшего право распоряжаться (ст. 209, 302, 223 ГК РФ).
Сроки и последствия: исковая давность и оспаривание сделок
Если бы вы всё же решили добиваться недействительности сделок (что, как показано, по факту одной лишь продажи невозможно), применимы сроки ст. 181 ГК РФ: для ничтожной сделки — 3 года с начала её исполнения, для оспоримой — 1 год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об основаниях недействительности.
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
— ст. 181 ГК РФ, п. 1
[применение к вашим фактам:] Сам по себе срок ещё мог бы не быть пропущен для оспаривания договора дарения/купли-продажи по общим основаниям (ст. 168, 170, 179 ГК). Однако это не спасает исход: единственное ваше законное основание — отмена дарения по ст. 578 ГК РФ — не применимо к просто продаже, а возврат от добросовестного покупателя исключён (ст. 302). Требование об отмене дарения как таковое не является «оспариванием сделки» в смысле ст. 181, поэтому сроки по нему исчисляются из ст. 196 ГК (общий трёхлетний), но и оно бесперспективно по существу, т.к. квартиры в натуре у одаряемого нет (п. 5 ст. 578).
Вывод: возможность ссылаться на сроки исковой давности не меняет итога — по существу требования о возврате квартиры нет, т.к. отсутствует правовое основание (ст. 578), а имущество не сохранилось в натуре у одаряемого (п. 5 ст. 578).
