Как оформить дарение квартиры внуку, если она в совместной собственности супругов и доли не определены?

Какая форма сделки и какой документ оформляется у нотариуса

Правоотношение квалифицируется как договор дарения: оба супруга безвозмездно передают квартиру внуку в собственность.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Поскольку предметом дарения выступает недвижимое имущество (квартира) и обе стороны сделки — граждане, для такого договора законом установлена обязательная нотариальная форма.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это правило введено Федеральным законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ и действует для договоров, заключаемых после его вступления в силу: договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Раньше (до этой редакции) дарение недвижимости могло оформляться в простой письменной форме с последующей государственной регистрацией перехода права — теперь это недопустимо.

Последствие несоблюдения нотариальной формы закреплено непосредственно в ГК.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Именно поэтому у нотариуса оформляется сам договор дарения квартиры (а не какое-либо согласие или доверенность): договор подписывают оба супруга-дарителя и внук-одаряемый, нотариус удостоверяет эту сделку, проверив законность, дееспособность сторон и наличие права на распоряжение квартирой. После удостоверения нотариус сам направляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр.

Вывод: единственно правильный документ для оформления у нотариуса — нотариально удостоверенный договор дарения квартиры, стороной-дарителем в котором выступают оба супруга совместно; именно он обязателен по п. 3 ст. 574 ГК РФ, а при несоблюдении нотариальной формы договор ничтожен.

Нужно ли выделять доли и требуется ли отдельное «согласие супруга»

Квартира находится в общей совместной собственности супругов, доли не определены. Режим такого имущества установлен СК РФ.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, по общему правилу осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается.

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. 2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. 4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
— п. 1 ст. 253 ГК РФ

Поскольку обе стороны-дарители (оба супруга) совместно подписывают один и тот же договор дарения, выделять доли и оформлять отдельное нотариальное согласие супруга не требуется — согласие выражено самим фактом участия обоих супругов в сделке на стороне дарителя. Требование п. 3 ст. 35 СК РФ о нотариально удостоверенном согласии другого супруга рассчитано на случай, когда сделку по распоряжению общим имуществом совершает один из супругов:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Здесь такой случай отсутствует: распоряжение совершают оба супруга вместе, поэтому отдельный документ о согласии не нужен.

Отдельно отметим специальную норму о долях: нотариальное удостоверение обязательно для сделок по отчуждению именно долей в праве общей (долевой) собственности.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Это требование к рассматриваемой сделке не применяется, поскольку квартира отчуждается целиком, а не долями, и режим собственности — совместный (не долевой). Если бы супруги сначала выделили доли и дарили их, нотариальная форма всё равно была бы обязательна — но уже по иному основанию и с дополнительными формальностями. В данном случае выделение долей не требуется и лишь усложнило бы оформление.

Вывод: поскольку оба супруга выступают дарителями по одному договору, отдельное нотариальное согласие супруга и выделение долей не нужны — достаточно одного нотариально удостоверенного договора дарения всей квартиры, заключённого обоими супругами с внуком.

Налоговые последствия дарения внуку и регистрация перехода права

Для целей НДФЛ доход одаряемого, полученный в порядке дарения, освобождается от налогообложения, если даритель и одаряемый — близкие родственники по Семейному кодексу.

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— подп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ

Внук прямо назван в перечне близких родственников: «дедушкой, бабушкой и внуками».

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Следовательно, поскольку одаряемый — внук дарителей (дедушка/бабушка), полученная им в дар квартира не облагается НДФЛ: доход освобождается от налогообложения, декларацию 3-НДФЛ внуку подавать не требуется именно в силу подп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ. Исключение (обязанность уплатить налог) возникло бы только при дарении лицу, не являющемуся близким родственником, — здесь такого нет.

Переход права собственности на основании нотариально удостоверенного договора дарения подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ). При нотариальной форме сделки запись в реестр может быть внесена по заявлению любой стороны, в том числе через нотариуса, который вправе самостоятельно подать документы на регистрацию в электронном виде, что существенно ускоряет процедуру.

Вывод: при дарении квартиры внуку налог на доходы физических лиц не уплачивается (освобождение по подп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ для сделок между дедушкой/бабушкой и внуком); окончательное оформление завершается государственной регистрацией перехода права собственности на внука в Росреестре, которую нотариус может провести самостоятельно.

Сроки, документы, альтернативы и исполнение сделки

Документы для нотариуса. Для удостоверения договора дарения сторонам понадобятся: паспорта всех участников; документы-основания права собственности супругов на квартиру (выписка из ЕГРН и/или правоустанавливающий документ); свидетельство о браке (подтверждение режима совместной собственности); документы, подтверждающие родство дедушки/бабушки с внуком (свидетельства о рождении) — для применения налогового освобождения; при несовершеннолетнем одаряемом могут дополнительно потребоваться документы законного представителя. Точный перечень нотариус уточнит при записи на сделку, исходя из конкретных правоустанавливающих документов.

Исполнение договора. Поскольку дарение здесь совершается в форме договора (консенсуальная сделка, в отличие от реальной передачи дара), право собственности переходит к внуку не в момент подписания, а после государственной регистрации перехода права в ЕГРН. Фактическая передача квартиры (вручение ключей и передача во владение) для действительности договора дарения недвижимости не требуется — она не является условием перехода права.

Сроки регистрации. Государственная регистрация прав проводится в срок, установленный ФЗ № 218-ФЗ; при подаче нотариусом в электронной форме срок сокращён по сравнению с общим. Запись в реестр вносится по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса, что прямо следует из уже приведённого положения п. 3 ст. 8.1 ГК РФ (запись по нотариальной сделке может быть внесена по заявлению любой стороны, в том числе через нотариуса).

Альтернативы. Передать квартиру внуку можно и иначе — например, путём завещания (переход права только после смерти, с обязанностью уплаты госпошлины наследником в ином размере) либо выделения долей супругов с последующим дарением каждой доли (дополнительные формальности и та же обязательная нотариальная форма по ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Приобретение внуком квартиры по договору купли-продажи, напротив, повлекло бы обязанность уплаты НДФЛ у продавцов при владении менее минимального срока. Поэтому именно нотариально удостоверенный договор дарения всей квартиры от обоих супругов внуку — наиболее простой способ, одновременно освобождающий внука от налога.

Вывод по альтернативам и процедуре: оптимален один нотариально удостоверенный договор дарения всей квартиры; право собственности внука возникнет с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН (нотариус вправе подать документы на регистрацию самостоятельно, что сокращает срок), выделение долей и отдельное согласие супруга не требуются.