Подарили дом по дарственной, но земельный участок не включили в договор: как оформить землю и можно ли подарить дом без участка

Можно ли подарить дом без земельного участка, если и дом, и участок принадлежали дарителю

Закон прямо отвечает на ваш вопрос: отчуждение (в том числе дарение) здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится только вместе с земельным участком.

1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 370-ФЗ) Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
   — п. 4 ст. 35 ЗК РФ

К дарению как способу отчуждения это правило применяется в полном объёме: термины «отчуждение» в п. 4 ст. 35 ЗК РФ не делают различия между куплей-продажей, дарением или меной — любое возмездное или безвозмездное отчуждение. Поэтому подарить дом и оставить землю у брата, если и дом, и участок принадлежали именно ему, нельзя: такая сделка противоречит императивной норме и не подлежит государственной регистрации.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Часть. (Утратила силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ)
— ст. 273 ГК РФ

Ст. 273 ГК РФ фиксирует обратный, защитный для вас механизм: если дом принадлежал собственнику участка, то при переходе права на дом к новому лицу автоматически (в силу закона) переходит и право на участок, занятый домом и необходимый для его использования. То есть «само собой» земля за домом следует не по вашему заблуждению, а по прямому правилу закона — но только при условии, что участок принадлежал дарителю на праве собственности.

сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. Поскольку на момент внесения последнего выкупного платежа компания стала собственником земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, и она приобрела соответствующие полномочия по распоряжению этим участком, у арендатора появилось право требовать от арендодателя осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и 62 необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст.
— п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 (приведён в п. 11 Обзора ВС РФ № 3/2016)

Это значит: если брат был собственником и дома, и участка, то договор, в котором предмет ограничен только домом, а земля «осталась» за братом, по смыслу этих разъяснений является ничтожным в силу закона — регистратор не зарегистрирует переход права на дом без одновременного перехода права на участок. Раздельно дом и участок, принадлежащие одному лицу, в обороте не выступают.

Вывод по вопросу: подарить дом без земли, когда и дом, и участок принадлежат дарителю-брату, нельзя — закон требует отчуждения «вместе с земельным участком», а сделка на один только дом ничтожна и не регистрируется. Земля не «остаётся» у брата автоматически — её обязательно нужно включить в предмет сделки.

Как исправить договор: дополнительное соглашение или новая дарственная

Поскольку сделка пока на регистрацию фактически не прошла (вам отказали/говорят о несоответствии), ситуация исправима двумя путями — оба требуют согласия обеих сторон (вашего и брата).

Путь 1 — дополнительное соглашение о включении земельного участка в предмет дарения. Изменить договор стороны вправе своим соглашением.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 450 ГК РФ, п. 1

Соглашение об изменении договора должно быть облечено в ту же форму, что и сам изменяемый договор.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Для договора дарения недвижимости между гражданами законом установлена нотариальная форма.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Следовательно, дополнительное соглашение, добавляющее в предмет дарения земельный участок, должно быть нотариально удостоверено (как и сам договор дарения дома), и — поскольку это сделка, изменяющая условия сделки с недвижимостью, — влечёт регистрацию перехода права уже на оба объекта (дом + участок).

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165 1 . Юридически значимые сообщения 1.
— п. 2 ст. 164 ГК РФ

Путь 2 — расторгнуть прежний договор и заключить новую дарственную на дом и участок вместе. Это надёжнее с точки зрения Росреестра, поскольку исключает сомнения в судьбе «забытого» участка: новый договор сразу фиксирует предмет «жилой дом + земельный участок (с кадастровым номером)». Новая дарственная также подлежит нотариальному удостоверению.

Практический порядок действий:

1. Уточнить у брата, у него ли в собственности именно участок под домом (выписка из ЕГРН) и есть ли кадастровый номер участка.
2. Если участок у брата в собственности — оформить нотариально либо допсоглашение о дарении участка, либо новую дарственную на дом+участок.
3. Подать заявление в Росреестр (через МФЦ или нотариуса) о регистрации перехода права на оба объекта одновременно.
4. Если брат состоит в браке, а дом был приобретён в браке — потребуется нотариальное согласие его супруги на дарение (ст. 35 СК РФ); без него сделка может быть оспорена.

Вывод по вопросу: переделывать с нуля дарственную не обязательно — достаточно нотариально оформленного дополнительного соглашения о включении участка, но надёжнее оформить новую дарственную на дом и участок вместе и зарегистрировать переход права на оба объекта.

Развилка: если участок НЕ принадлежит брату на праве собственности

Вы написали «земля осталась у брата», но это может означать и то, что участок у брата не в собственности, а, например, в аренде, или он вовсе не оформлен. От этого зависит принципиально иное решение.

Если участок под домом является для вас чужим (не собственность брата), то правило «дом и участок продаются вместе» из п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ не применяется — оно действует только когда дом и участок принадлежат одному лицу. В этом случае действует другое правило: приобретатель дома получает право пользования частью участка на тех же условиях, что были у прежнего собственника дома.

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ) 4. Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287 3 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
   — п. 1 ст. 271 ГК РФ

Этой норме корреспондирует п. 1 ст. 35 ЗК РФ: при переходе права на здание, находящееся на чужом участке, новый собственник приобретает право использования части участка, занятой домом, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник (например, если дом стоял на арендованном участке — вы вправе пользоваться им на тех же условиях аренды).

Что это означает для вас практически:

• Если участок у брата в собственности — действует вывод блоков 1–2: дом без земли подарить нельзя, нужно включать участок в сделку (допсоглашение или новая дарственная, нотариально, с одновременной регистрацией перехода права на оба объекта).
• Если участок у брата в аренде или он не оформлен — дарение одного дома допустимо, и вы получаете право пользования соответствующим участком по п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 2 ст. 271 ГК РФ; но оформлять «полное» право на землю вам придётся отдельно (выкуп/переоформление аренды, а при неразграниченной земле — предоставление участка в общем порядке).

Вывод по развилке: прежде чем выбирать способ исправления, надо установить по выписке из ЕГРН, в чьей именно собственности (или на каком праве) находится участок. От этого зависит, нужно ли включать участок в дарственную или достаточно права пользования; при собственности брата — включать обязательно.

Налоговые последствия и основания для приостановки регистрации

Налог (НДФЛ). Дарение дома (а также участка) между братьями не облагается налогом: близкие родственники по СК РФ — в том числе полнородные и неполнородные братья и сёстры — прямо указаны в перечне освобождённых.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);"; в абзаце втором пункта 28 слова ", и не подлежащих обложению налогом на наследование или дарение в соответствии с действующим законодательством" исключить. Статья 3 1 Установить, что по наследству, открывшемуся до 1 января 2006 года: с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 12 декабря 1991 года № 2020-I "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"; с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выдаются начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается. (Статья 3 1 дополнена Федеральным законом от 31.12.2005 № 201-ФЗ ) Статья 4 Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2006 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования. Президент Российской Федерации В.Путин Москва, Кремль 1 июля 2005 года № 78-ФЗ
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

То есть ни вам, ни брату НДФЛ с дарения платить не нужно — доход, полученный вами в порядке дарения от брата, освобождён от налогообложения в силу закона. (Для справки: братья и сёстры названы близкими родственниками в ст. 14 СК РФ.)

Почему регистрирующий орган приостановит/откажет, если оставить как есть. Если вы подадите на регистрацию договор, предметом которого является только дом, а участок остаётся у брата-собственника, регистратор обязан приостановить регистрацию, поскольку представленный документ не соответствует требованиям законодательства (нарушен императив п. 4 ст. 35 ЗК РФ), а сделка в этой части ничтожна.

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
— п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Дополнительно к п. 5 ч. 1 ст. 26 действует п. 12 и п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ: регистрация приостанавливается, если сделка является ничтожной. Именно поэтому оставлять «дом у вас, земля у брата» без исправления нельзя — регистрация перехода права на дом не состоится, а зарегистрированное в обход правила право впоследствии может быть оспорено.

Госпошлина. За регистрацию права на недвижимость, переходящую в порядке дарения, уплачивается госпошлина (по действующим ставкам за регистрацию права собственности физлица на жилой дом/земельный участок). При включении участка в предмет сделки пошлина уплачивается за регистрацию права на каждый объект (дом и участок).

Вывод по вопросу: налог с дарения между братьями не платится; но регистрация дома без участка приостанавливается/отклоняется как по основанию несоответствия документа закону, так и по основанию ничтожности сделки. Единственный законный путь — включить участок в предмет и зарегистрировать переход права на оба объекта одновременно.