Как мужу оформить договор дарения квартиры жене: налоги, документы и пошаговая инструкция в Екатеринбурге

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении квартиры супруге

Дарение — это безвозмездная сделка:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Поскольку квартира передаётся жене безвозмездно, у дарителя (мужа) никакого дохода не возникает, и НДФЛ он не уплачивает. У одаряемой (жены) формально возникает доход в натуральной форме (получение недвижимости), однако этот доход прямо освобождён от налогообложения, так как супруги относятся к членам семьи и близким родственникам:

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Поскольку даритель и одаряемая — супруги, состоящие в зарегистрированном браке (это прямо названо в норме: «супругами»), полученная женой квартира не облагается НДФЛ, заявлять вычет или подавать декларацию 3-НДФЛ в связи с дарением не требуется.

Вывод: налог (НДФЛ) при дарении квартиры мужем жене не возникает ни для дарителя, ни для одаряемой. Единственное условие — на момент сделки стороны должны состоять в зарегистрированном браке; если брак расторгнут или не зарегистрирован (сожительство), освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ не действует и жена обязана будет задекларировать и уплатить НДФЛ со стоимости квартиры.

Форма сделки: обязательное нотариальное удостоверение договора дарения

До недавнего времени договор дарения целой квартиры между гражданами можно было заключить в простой письменной форме. Однако с 23 декабря 2024 года действует новая редакция пункта 3 статьи 574 ГК РФ (изменена Федеральным законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ), которая установила обязательную нотариальную форму:

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это означает, что договор дарения квартиры между мужем (дарителем, единственным собственником) и женой (одаряемой) обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Договор в простой письменной форме, заключённый после вступления новой редакции в силу, будет считаться ничтожным (несоблюдение нотариальной формы влечёт недействительность сделки по правилам п. 3 ст. 163 ГК РФ), и Росреестр откажет в регистрации перехода права.

Кроме того, сам договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации — переход права собственности регистрируется в ЕГРН, и именно с момента такой регистрации у жены возникает право собственности (ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Нотариус также вправе сам направить документы на регистрацию в электронном виде, что ускоряет процедуру.

Вывод: договор дарения квартиры между супругами должен быть нотариально удостоверен (это обязательное требование с конца 2024 года); к нотариусу супруги обращаются вместе, после чего идёт государственная регистрация перехода права в Росреестре. За нотариальное удостоверение уплачивается нотариальный тариф по ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате (за удостоверение договора дарения супругу — 0,3% суммы договора, но не более установленного предела, плюс услуги правового и технического характера по тарифам региона — Свердловской области).

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности

За государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру (для физических лиц) уплачивается госпошлина. С 1 января 2025 года размер пошлины изменён (Федеральный закон от 31.07.2025 № 275-ФЗ) и зависит от кадастровой стоимости квартиры:

в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей; в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента кадастровой стоимости объекта недвижимости или ее части, соответствующей размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически значимого действия, но не менее 0,02 процента цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на соответствующие объект недвижимости или долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, и не более 500 000 рублей; для организаций, за исключением организаций, указанных в абзаце восьмом настоящего подпункта: (в ред.
— пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Применительно к квартире мужа это означает два варианта:

• если кадастровая стоимость квартиры ≤ 20 000 000 рублей (типичный случай для большинства квартир в Екатеринбурге) — госпошлина за регистрацию перехода права составит 4000 рублей;
• если кадастровая стоимость > 20 000 000 рублей — пошлина составит 0,02% кадастровой стоимости, но не более 500 000 рублей.

Пошлина уплачивается лицом, обращающимся за регистрацией (обычно её оплачивает одаряемая — жена, как выгодоприобретатель по сделке). При подаче документов через МФЦ дополнительная плата за услуги МФЦ не взимается (приём и выдача документов бесплатны).

Вывод: основная обязательная плата за регистрацию — госпошлина 4000 рублей (при кадастровой стоимости квартиры до 20 млн руб.); при более дорогой квартире — 0,02% кадастровой стоимости, максимум 500 000 руб. Помимо этого будут расходы на нотариальное удостоверение (см. блок о форме сделки).

Налог на имущество физических лиц: с какого момента платит жена

Плательщиком налога на имущество физических лиц (в том числе за квартиру) является именно собственник:

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса
— ст. 400 НК РФ

После регистрации перехода права собственности собственницей квартиры станет жена, и именно ей ФНС начнёт начислять налог на имущество за эту квартиру — начиная с месяца возникновения права собственности. Для квартир ставка налога устанавливается муниципалитетом, но не может превышать базовые пределы:

1. 0,1 процента в отношении: жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом; (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) гаражей и машино-мест, в том числе расположенных в объектах налогообложения, указанных в подпункте 2 настоящего пункта; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) 2) 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378 2 настоящего Кодекса, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378 2 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 2 1 ) 2,5 процента в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей, за исключением объектов незавершенного строительства, проектируемым назначением которых является многоквартирный дом;
   — пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ

То есть за квартиру в Екатеринбурге применяется ставка, установленная решением Екатеринбургской городской Думы (в пределах 0,1% от кадастровой стоимости). Налог исчисляется налоговым органом и доводится до плательщика уведомлением.

Вывод: дополнительного «налога на дарение» нет, но после оформления сделки обязанность по уплате ежегодного налога на имущество за квартиру перейдёт от мужа к жене. До момента регистрации права налогоплательщиком остаётся муж.

Пошаговый порядок и перечень документов

Шаг 1. Нотариус. Супруги вместе обращаются к нотариусу, который удостоверяет договор дарения квартиры. Необходимы: паспорта обоих; документ-основание права собственности мужа (договор приватизации и/или выписка из ЕГРН, подтверждающая его единоличное право собственности); свидетельство о заключении брака (подтверждает статус супругов для целей налоговой льготы, хотя само освобождение от НДФЛ действует и без его предъявления нотариусу — статус супругов очевиден). Кадастровую стоимость нотариус запрашивает сам.

Шаг 2. Подача на регистрацию. После удостоверения договора подаётся заявление о государственной регистрации перехода права собственности — через МФЦ или напрямую в Росреестр (нотариус вправе направить документы в электронном виде сам). Представляются договор дарения, паспорта, заявление, квитанция об уплате госпошлины.

Шаг 3. Регистрация и выдача выписки. Срок регистрации — 7 рабочих дней с даты приёма в Росреестре (при подаче через МФЦ — 9 рабочих дней); при нотариальном удостоверении и подаче нотариусом в электронном виде — сокращённый срок (до 1–3 рабочих дней). Право собственности жены возникает с момента внесения записи в ЕГРН; подтверждается выпиской из ЕГРН.

Шаг 4. Налог на имущество. Никаких заявлений в ФНС не требуется: сведения о новом собственнике Росреестр передаёт налоговым органам автоматически.

Прописанных в квартире нет, обременений нет, поэтому согласие кого-либо помимо супругов (например, органов опеки) не требуется. Разрешение второго супруга на дарение также не требуется: квартира приватизирована на мужа и является его личной собственностью.

Вывод: процедура состоит из двух обязательных этапов — нотариальное удостоверение договора дарения и последующая государственная регистрация перехода права в Росреестре; налог на доходы не возникает, из обязательных платежей — нотариальный тариф и госпошлина 4000 руб. (при кадастровой стоимости квартиры до 20 млн руб.).