Как оформить дарственную на деньги от продажи квартиры родителей, чтобы супруг не претендовал на долю при покупке новой квартиры

Деньги, полученные в дар от родителей, — личная собственность супруга, а не общее имущество

По общему правилу нажитое в браке имущество — совместная собственность, но из него прямо исключено полученное в дар:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

То же правило воспроизведено в ГК РФ:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 256 ГК РФ

Применение к вашей ситуации. Денежные средства, которые родители подарили вам от продажи своей квартиры, получены вами по безвозмездной сделке (дарение) в период брака. Пункт 1 ст. 36 СК РФ прямо относит такое имущество к собственности каждого из супругов и исключает его из общего имущества, перечисленного в п. 1 ст. 34 СК РФ. Само по себе то, что деньги переведены риэлтором на вашу карту (а не из рук родителей) и до сих пор лежат на ней, не меняет их правовой природы — источник средств безвозмездная сделка с родителями. Супруга не приобретает на эти деньги никаких прав, независимо от того, на какой из ваших карт они находятся.

Вывод: подаренные родителями деньги являются исключительно вашей личной собственностью, в раздел общего имущества супругов не входят, и супруга не может претендовать на них ни при каких условиях, в том числе при разводе.

Квартира, купленная на подаренные личные средства, остаётся личной собственностью супруга даже при покупке в браке

Суды, включая Верховный Суд РФ, прямо разрешили ситуацию, полностью совпадающую с вашей — квартира приобретена в браке на деньги, полученные супругом в дар от матери, выручившей их от продажи своей квартиры:

Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности. Вместе с тем судом такое юридически значимое обстоятельство, как использование для приобретения спорной квартиры средств, принадлежавших лично П., ошибочно было оставлено без внимания. 29 Делая вывод о том, что спорная квартира относится к совместно нажитому имуществу супругов, суд исходил из отсутствия в договоре о ее покупке условий о распределении долей в квартире. При этом суд не учел, что полученные П. в дар денежные средства в размере 1 750 000 руб. и потраченные на покупку квартиры являлись личной собственностью П., поскольку совместно в период брака с истцом не приобретались и не являлись общим доходом супругов. Внесение этих средств для покупки квартиры не меняет их природы личного имущества П. Таким образом, доли сторон в праве собственности на квартиру подлежали определению пропорционально вложенным личным денежным средствам ответчика и совместным средствам сторон. Это судебными инстанциями учтено не было и повлекло за собой вынесение незаконных судебных постановлений. Определение № 45-КГ16-16 Разрешение споров, связанных с жилищными отношениями 11. На реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. А.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2017, утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017

Разъяснение для вашего дела. Ваша ситуация дословно соответствует фабуле, рассмотренной ВС РФ в п. 10 Обзора № 2/2017: родители подарили вам деньги от продажи их квартиры, и на них планируется покупка новой квартиры. ВС РФ указал, что внесение личных подаренных средств для покупки квартиры «не меняет их природы личного имущества», и такая квартира не становится совместной собственностью супругов; доли определяются пропорционально вложенным личным и совместным средствам. Следовательно, если квартира будет куплена полностью на подаренные деньги и будет оформлена на ваше имя, супруга не сможет претендовать на неё.

Развилки, которые важно учесть:

• Если на покупку пойдут и общие средства (зарплата, совместные накопления) либо квартира будет куплена в ипотеку с общим долгом супругов — на соответствующую часть (и на долю, погашаемую общими средствами/ипотекой) может распространиться режим совместной собственности. Тогда доля супруги определяется пропорционально вложенным общим средствам (как в Обзоре ВС).
• Трассировка средств — решающий фактор. Чтобы суд признал квартиру личной, деньги должны перейти на счёт продавца квартиры напрямую с вашей карты, на которой лежат подаренные средства, желательно отдельной от общих доходов. Смешение подаренных денег с зарплатой на одном счёте и оплата покупки с общего счёта затруднит (но не исключит) доказывание личного характера средств.
• Позиция ВС прямо основана на абз. 4 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998 и п. 1 ст. 36 СК РФ: имущество, купленное на личные средства одного из супругов, не является общим.

Вывод: квартира, полностью приобретённая на подаренные вам от родителей личные средства и оформленная на ваше имя, не входит в совместную собственность супругов, и супруга не вправе претендовать на долю в ней. Для надёжности сохраняйте всю цепочку документов: договор дарения денег от родителей, платёжные документы риэлтора, выписки по счёту, договор купли-продажи новой квартиры с указанием источника средств.

Дарение от родителей освобождено от НДФЛ: налог платить и декларацию подавать не нужно

В соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом . Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). В силу действия пункта 1 статьи 229 и подпункта 7 пункта 1 статьи 228 Кодекса налоговая декларация представляется физическими лицами, получавших от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению. Таким образом, налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию при получении доходов, полученных в порядке дарения от членов семьи и (или) близких родственников в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ (разъяснение в письме ФНС России № ЕД-3-3/1975@ от 05.06.2012)

Применение к вашей ситуации. Ваши родители — это близкие родственники (родители и дети прямо названы в п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Дарение денежных средств от них вам не подлежит обложению НДФЛ, и подавать налоговую декларацию (3-НДФЛ) по этой сделке не требуется (если у вас нет иных доходов, подлежащих декларированию). Ограничение об освобождении «недвижимости, транспортных средств, акций, долей, паев» к денежным средствам не относится, поэтому деньги в дар от родителей полностью налогом не облагаются.

Вывод: налог с полученных в дар от родителей денег платить не нужно, декларацию подавать не требуется. Каких-либо налоговых обязательств по данной сделке у вас не возникает.

Как оформить дарственную и максимально защититься: форма и дополнительные гарантии

Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. 3. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
— п. 1 ст. 574 ГК РФ

Применение к вашей ситуации. Дарение денег физическим лицом (вашими родителями, не юрлицом) с реальной передачей средств может быть совершено устно, нотариального удостоверения не требует (оно обязательно лишь для дарения недвижимости — п. 3 ст. 574 ГК РФ). Тем не менее для целей доказывания при будущем потенциальном споре с супругой рекомендуется оформить письменный договор дарения денежных средств между родителями и вами, в котором указать: сумму, что деньги являются даром (безвозмездная сделка), что они выручены от продажи принадлежавшей родителям квартиры и предназначены для приобретения жилья в вашу личную собственность. Договор служит доказательством безвозмездного характера получения средств по ст. 572 ГК РФ. Нотариальное удостоверение такого договора не обязательно, но по желанию возможно (повышает доказательственную силу).

Дополнительные правовые гарантии от претензий супруги.

Режим раздельной собственности на покупаемую квартиру можно прямо закрепить брачным договором — это самая надёжная защита:

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
— п. 1 ст. 42 СК РФ

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Применение. Самый надёжный способ гарантированно исключить притязания супруги на покупаемую квартиру — заключить брачный договор, которым установить раздельный режим собственности в отношении именно этой будущей квартиры и/или подтвердить, что она приобретается на личные средства мужа и принадлежит ему. Он заключается в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением (п. 2 ст. 41 СК РФ). Альтернативно/дополнительно, если квартира уже будет куплена смешанно — нотариальное соглашение о разделе имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ). Брачный договор может касаться и уже имеющегося, и будущего имущества (включая будущую квартиру), поэтому его можно заключить и до покупки.

Вывод: оформите (1) письменный договор дарения денег от родителей, (2) для наибольшей надёжности — брачный договор у нотариуса о раздельном режиме покупаемой квартиры, и (3) ведите покупку так, чтобы подаренные средства прослеживались от дарственной до оплаты квартиры (оплата с отдельного/личного счёта, на имя покупателя — вас). Такая комбинация делает притязания супруги практически необоснованными и защищает вас и в период брака, и при разводе.