Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры дарения

Можно ли провести дарение квартиры по доверенности, оформленной по загранпаспорту, если квартира оформлена по старому российскому паспорту?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте, что в доверенности ваши ФИО и дата рождения совпадают с данными мужа в ЕГРН.
  2. 2
    Убедитесь, что одаряемый по договору — не вы лично, иначе сделка оспорима.
  3. 3
    Если квартира совместно нажита, получите нотариальное согласие супруги на дарение.
  4. 4
    Подготовьте документы, подтверждающие, что владелец по старому паспорту и доверитель — одно лицо.
  5. 5
    Удостоверьте договор дарения у нотариуса, доверенность не заменяет это требование.
  6. 6
    Если доверенность составлена на иностранном языке: Приложите копию загранпаспорта мужа и нотариальный перевод доверенности, если она на иностранном языке.

Документы и доказательства

  • Нотариальная доверенность мужа с указанием данных загранпаспорта и полномочий на дарение конкретной квартиры.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру для подтверждения правообладателя и отсутствия обременений.
  • Если квартира является совместно нажитым имуществом супругов: Нотариально удостоверенное согласие супруги на дарение, если квартира является совместно нажитым имуществом.
  • Если доверенность составлена на иностранном языке: Нотариально заверенный перевод доверенности на русский язык, если она составлена на иностранном языке.

  • Сроки и риски

    • Сделка возможна, но при одаряемом — третьем лице: дарение самому себе по доверенности оспоримо (п. 3 ст. 182 ГК РФ).
    • Приложите копию старого паспорта или справку о замене, чтобы снять вопросы регистратора о тождестве собственника.
    • Договор дарения подлежит обязательному нотариальному удостоверению — доверенность его не заменяет.
    • Супруг вправе оспорить сделку без его согласия в течение года с момента, когда узнал о ней.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь оформить дарение квартиры на себя лично — сделка представителя с самим собой запрещена и оспорима.
    • Не игнорируйте режим совместной собственности: если квартира нажита в браке, без нотариального согласия супруги сделку не проводите.
    • Не заверяйте договор дарения без нотариуса — нотариальная форма обязательна, доверенность её не заменяет.
    • Не скрывайте расхождение паспортных данных: заранее подготовьте документы, подтверждающие, что собственник в ЕГРН и доверитель — одно лицо.
    • Не действуйте по доверенности, если в ней не совпадают ФИО и дата рождения с записью ЕГРН — регистрацию приостановят.
    • Не полагайтесь на устные заверения: проверьте, что доверенность нотариально удостоверена и переведена, если составлена за рубежом.

  • Когда нужен адвокат

    • Сделка возможна: доверенность по загранпаспорту действительна, если ФИО и дата рождения совпадают с ЕГРН.
    • Обратитесь к юристу для проверки доверенности на предмет полномочий и правильности оформления.
    • Адвокат поможет, если одаряемым по договору будете вы сами — сделка оспорима.
    • Если квартира является совместно нажитым имуществом супругов: Нужен юрист, если квартира совместно нажита: потребуется нотариальное согласие супруга.
    • Привлеките адвоката при отказе Росреестра: он оспорит приостановление в суде.
    • Консультация юриста нужна для подготовки документов, подтверждающих тождество собственника.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, что в доверенности указаны ФИО и дата рождения мужа, точно совпадающие с записью в ЕГРН.
    • Если одаряемый — вы, сделка по такой доверенности невозможна: оформите дарение на третье лицо.
    • Приложите копию старого паспорта мужа или справку о его замене для снятия вопросов регистратора.
    • При наличии перевода доверенности на русский язык заверьте его нотариально для подачи в Росреестр.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Доверитель — гражданин РФ, постоянно проживающий за рубежом, не имеющий действующего внутреннего паспорта; его личность при удостоверении доверенности установлена по заграничному паспорту гражданина РФ. Из этого следует, что доверенность выдана надлежащим лицом, а отсутствие внутреннего паспорта не порочит её действительность, поскольку обязанность иметь внутренний паспорт распространяется только на граждан, проживающих на территории РФ.

  2. Квартира зарегистрирована в ЕГРН за доверителем по реквизитам старого внутреннего паспорта; в доверенности указаны только реквизиты заграничного паспорта. Из этого следует, что формальное расхождение реквизитов документов, удостоверяющих личность, не меняет правообладателя: идентификация собственника в ЕГРН осуществляется по ФИО и дате рождения, а не по серии и номеру паспорта.

  3. Доверенность нотариально удостоверена и выдана на совершение дарения квартиры, то есть на сделку, требующую нотариальной формы и государственной регистрации перехода права. Из этого следует, что соблюдено требование п. 1 ст. 185.1 ГК РФ о нотариальной форме доверенности на распоряжение зарегистрированным в реестре правом.

  4. Представителем назначена супруга доверителя. Из этого следует необходимость проверки двух самостоятельных ограничений: запрета сделки представителя в отношении себя лично (п. 3 ст. 182 ГК РФ) и режима общего имущества супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ), если квартира является совместно нажитым имуществом.

  5. Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Из этого следует, что наличие нотариальной доверенности не заменяет нотариальное удостоверение самого договора дарения.

Затронутые правоотношения:

  • Представительство при совершении сделки с недвижимостью — доверенность выдана на распоряжение правом, зарегистрированным в ЕГРН, поэтому к её форме применяется обязательное нотариальное удостоверение; несоблюдение формы влекло бы ничтожность полномочия представителя.

  • Идентификация правообладателя в ЕГРН — запись о праве привязана к лицу, а не к конкретному паспорту; смена или замена документа, удостоверяющего личность, не изменяет принадлежность права и не требует внесения исправлений в ЕГРН.

  • Режим имущества супругов — если квартира приобретена в браке по возмездной сделке, она является общим имуществом, и её дарение одним супругом через представителя требует нотариального согласия другого супруга; отсутствие согласия даёт супругу право оспорить сделку.

  • Ограничения полномочий представителя — представитель не вправе совершать сделку в отношении себя лично; если одаряемым выступает сама представитель, сделка оспорима по иску доверителя с презумпцией нарушения его интересов.

  • Форма сделки дарения недвижимости — договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению; несоблюдение этого требования влечёт ничтожность договора и приостановление регистрации.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Совпадение ФИО и даты рождения доверителя в доверенности и в записи ЕГРН о правообладателе — это основной идентифицирующий признак, позволяющий регистратору установить, что распоряжение совершает именно собственник, несмотря на разные реквизиты паспортов.

  2. Нотариальное удостоверение доверенности — соблюдение обязательной формы доверенности на распоряжение зарегистрированным правом; без этого доверенность не могла бы служить основанием для регистрации перехода права.

  3. Установление личности доверителя по заграничному паспорту гражданина РФ — заграничный паспорт прямо отнесён к документам, по которым нотариус устанавливает личность, поэтому отсутствие внутреннего паспорта не является пороком доверенности.

  4. Личность одаряемого — если одаряемым является сам представитель, сделка совершена с нарушением п. 3 ст. 182 ГК РФ и может быть признана недействительной; если одаряемый — третье лицо, запрет не действует.

  5. Правовой режим квартиры — если квартира является совместно нажитым имуществом, требуется нотариальное согласие супруги на дарение; если квартира является личной собственностью доверителя, такое согласие не требуется.

  6. Соблюдение нотариальной формы договора дарения — сам договор дарения недвижимости между гражданами должен быть нотариально удостоверен; наличие доверенности не освобождает от этого требования.

Действительность доверенности, удостоверенной по загранпаспорту гражданина РФ

Доверенность на дарение квартиры действительна и пригодна для сделки, несмотря на то, что в ней указаны реквизиты только заграничного паспорта, а не внутреннего российского паспорта.

Заграничный паспорт гражданина РФ прямо отнесён к документам, допускающим установление личности при совершении нотариального действия:

  1. паспорт гражданина Российской Федерации, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации; 5) дипломатический или служебный паспорт; 6) удостоверение личности моряка; 7) паспорт гражданина СССР образца 1974 г. с указанием гражданства Российской Федерации или с вкладышем, свидетельствующим о наличии гражданства Российской Федерации, выданным по достижении гражданином 45-летнего возраста; 8) удостоверение беженца; 9) свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории Российской Федерации по существу; 10) свидетельство о предоставлении временного убежища на территории Российской Федерации; 11) документ, удостоверяющий личность на период рассмотрения заявления о признании гражданином Российской Федерации или о приеме в гражданство Российской Федерации; 12) паспорт иностранного гражданина или иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина; 13) копия заключения территориального органа федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере миграции об установлении личности иностранного гражданина, заверенная в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (для иностранного гражданина, незаконно находящегося на территории Российской Федерации и не имеющего действительного документа, удостоверяющего личность); 14) документ, выданный иностранным государством и признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность лица без гражданства, разрешение на временное проживание, вид на жительство или иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации или признаваемые в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документов, удостоверяющих личность лица без гражданства; 15) иной документ, предусмотренный законодательством Российской Федерации
    — п. 10 Регламента, утв. Приказом Минюста России № 156 от 30.08.2017

Это означает, что нотариус (в том числе за рубежом — консульское должностное лицо или иностранный нотариус) правомерно установил личность доверителя по загранпаспорту, и отсутствие внутреннего паспорта у гражданина, постоянно проживающего за рубежом, не порочит доверенность. Внутренний паспорт обязаны иметь лишь граждане, достигшие 14 лет и проживающие на территории РФ (п. 1 Положения о паспорте, утв. ПП № 828) — к лицу, живущему за рубежом, это требование не применяется, поэтому отсутствие у мужа действующего внутреннего паспорта само по себе не препятствие.

Форма доверенности определяется правом страны места её совершения, а для недвижимости, внесённой в российский реестр, — российским правом:

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Требуемая нотариальная форма соблюдена, поскольку доверенность удостоверена нотариально (пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ — если удостоверял консул РФ; либо иностранным нотариусом с апостилем/легализацией, если удостоверял нотариус государства пребывания). Сама по себе сделка дарения недвижимости через представителя требует именно нотариальной доверенности:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Вывод по вопросу: доверенность, в которой личность доверителя зафиксирована по заграничному паспорту гражданина РФ, юридически действительна; указание только данных загранпаспорта (без внутреннего) не делает её ничтожной и не препятствует её использованию для государственной регистрации перехода права.

Несовпадение документа в ЕГРН (старый паспорт) и в доверенности (загранпаспорт) при регистрации

Ключевой вопрос — не создаст ли регистратор препятствий из‑за того, что квартира оформлена по «старому» внутреннему паспорту, а доверенность выдана по загранпаспорту. Препятствия возникают не из‑за несовпадения номеров паспортов, а из‑за идентификации правообладателя.

Правообладатель в ЕГРН идентифицируется по фамилии, имени, отчеству и дате рождения (а также СНИЛС при наличии), а не по номеру и серии паспорта, указанным при первичной регистрации права. Реквизиты документа, удостоверяющего личность, не являются элементом, индивидуализирующим собственника: смена паспорта (в том числе замена внутреннего на загранпаспорт, достижение 20/45 лет, утрата) не влечёт изменения записи о праве. Поэтому если ФИО и дата рождения в доверенности и в записи ЕГРН совпадают, оснований для приостановления по мотиву «иной правообладатель» нет.

Требования к документам, представляемым на регистрацию, и основания приостановления:

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон
— п. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами
— п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Расхождение в реквизитах документа, удостоверяющего личность (в записи ЕГРН — старый номер, в доверенности — загранпаспорт), не является «противоречием между заявленными и зарегистрированными правами»: право зарегистрировано за тем же лицом (совпадают ФИО и дата рождения). Для устранения любых сомнений регистратора целесообразно приложить нотариально заверенный перевод доверенности (если она на иностранном языке) и, при необходимости, подтвердить тождество лица (например, справкой о замене паспорта, копией старого паспорта или выпиской). Это снижает риск приостановки по пп. 7 п. 1 ст. 26 ФЗ‑218 («форма и содержание документа не соответствуют требованиям»).

Вывод по вопросу: провести регистрацию перехода права по такой доверенности возможно; несовпадение реквизитов удостоверяющего документа (старый паспорт в ЕГРН / загранпаспорт в доверенности) само по себе не является законным основанием для отказа, если ФИО и дата рождения доверителя совпадают с данными правообладателя в ЕГРН. Рекомендуется заранее приложить документы, подтверждающие тождество лица, чтобы исключить приостановление.

Риски и ограничения сделки дарения по доверенности

Даже при действительной доверенности сделка может не состояться или быть оспорена по следующим основаниям, которые зависят от конкретных обстоятельств.

Запрет сделки представителя с самим собой. Если одаряемым по договору дарения является сам представитель (в вашем случае — вы, назначенная представителем), действует прямой запрет:

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Если вы по доверенности подарите квартиру самой себе, сделка совершена с нарушением п. 3 ст. 182 ГК РФ и может быть признана судом недействительной по иску доверителя (мужа), при этом нарушение его интересов предполагается, пока не доказано иное. Если же одаряемое лицо — третье лицо (например, общий ребёнок), то этот запрет не действует, и представитель вправе подписывать договор дарения в пользу третьего лица по доверенности.

Согласие супруга. Если квартира приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом, дарение является сделкой по распоряжению общим имуществом, требующей нотариального согласия второго супруга (вас, если квартира общая):

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Если же квартира — личная собственность мужа (приобретена до брака, получена в дар/по наследству), нотариальное согласие супруги не требуется.

Нотариальная форма договора дарения недвижимости. С 13 декабря 2024 г. (ФЗ № 459‑ФЗ) договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Это означает, что сам договор дарения квартиры должен быть удостоверен нотариусом; подписание его представителем по нотариальной доверенности не освобождает от нотариального удостоверения договора. При несоблюдении этого требования регистрация будет приостановлена, а сделка — ничтожна.

Вывод по вопросу: сделка по доверенности возможна, но: (1) если одаряемый — сам представитель, сделка запрещена и оспорима; (2) если квартира совместно нажитая — необходимо ваше нотариальное согласие как супруги на дарение; (3) договор дарения недвижимости между гражданами должен быть нотариально удостоверен.

Да, провести сделку дарения квартиры по такой доверенности возможно. Заграничный паспорт гражданина РФ является надлежащим документом для удостоверения личности при совершении нотариального действия, а несовпадение реквизитов паспорта в ЕГРН и доверенности само по себе не является прямо названным в п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ основанием для приостановления, если совпадают ФИО и дата рождения собственника.

Доверенность, удостоверенная по загранпаспорту, юридически действительна. Согласно п. 10 Регламента, утв. Приказом Минюста России № 156 от 30.08.2017, заграничный паспорт гражданина РФ прямо отнесён к документам, допускающим установление личности при совершении нотариального действия. Отсутствие внутреннего паспорта у гражданина, постоянно проживающего за рубежом, не порочит доверенность, поскольку обязанность иметь внутренний паспорт распространяется только на граждан, проживающих на территории РФ (п. 1 Положения о паспорте, утв. ПП № 828). Форма доверенности соответствует требованиям п. 1 ст. 1209 ГК РФ и п. 1 ст. 185.1 ГК РФ — доверенность на распоряжение зарегистрированными правами (дарение недвижимости) нотариально удостоверена.

Несовпадение реквизитов документа, удостоверяющего личность (в ЕГРН — старый внутренний паспорт, в доверенности — загранпаспорт), само по себе не является прямо названным в п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ основанием для приостановления, но может вызвать вопросы регистратора, которые рекомендуется снять дополнительными документами. Правообладатель в ЕГРН идентифицируется по ФИО и дате рождения, а не по номеру паспорта. Согласно п. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ, документы должны отражать информацию, необходимую для регистрации, а основания для приостановления по п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ (отсутствие права, ненадлежащее лицо, противоречия в правах) в данном случае отсутствуют, если ФИО и дата рождения в доверенности совпадают с данными правообладателя в ЕГРН.

Однако необходимо учитывать следующие ограничения:

  • Запрет сделки представителя с самим собой. Если вы как представитель будете одаряемым по договору дарения (то есть подарите квартиру самой себе), такая сделка нарушает п. 3 ст. 182 ГК РФ и может быть признана судом недействительной по иску доверителя. Если одаряемый — третье лицо (например, общий ребёнок), запрет не действует.

  • Согласие супруга. Если квартира является совместно нажитым имуществом, для её дарения требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если квартира — личная собственность мужа (приобретена до брака, получена в дар или по наследству), согласие не требуется.

  • Нотариальная форма договора дарения. Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Подписание договора представителем по доверенности не освобождает от нотариального удостоверения самой сделки.

Пошаговые действия

  1. Проверьте доверенность. Убедитесь, что доверенность нотариально удостоверена (консулом РФ или иностранным нотариусом с апостилем/легализацией), содержит полномочие на дарение конкретной квартиры и данные доверителя (ФИО, дата рождения), совпадающие с ЕГРН. Если доверенность на иностранном языке — целесообразно сделать нотариально заверенный перевод.

  2. Определите одаряемого. Если одаряемый — вы сами, сделка по такой доверенности невозможна (п. 3 ст. 182 ГК РФ). В этом случае мужу необходимо либо оформить доверенность на другое лицо, либо совершить сделку лично. Если одаряемый — третье лицо, переходите к следующему шагу.

  3. Получите нотариальное согласие супруга (при необходимости). Если квартира совместно нажитая, оформите нотариально удостоверенное согласие второго супруга на дарение (п. 3 ст. 35 СК РФ).

  4. Подготовьте документы, подтверждающие тождество собственника. Для исключения приостановки регистрации приложите копию старого паспорта (если сохранилась), справку о замене паспорта или иной документ, подтверждающий, что в ЕГРН и в доверенности указано одно и то же лицо.

  5. Удостоверьте договор дарения у нотариуса. Обратитесь к нотариусу по месту нахождения квартиры или по месту жительства одной из сторон для нотариального удостоверения договора дарения.

  6. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр. Представьте: нотариально удостоверенный договор дарения, доверенность (с переводом при необходимости), согласие супруга (если требуется), документы, подтверждающие тождество собственника, заявление о регистрации перехода права.

  7. При приостановлении или отказе Росреестра — получите письменное уведомление с указанием оснований (п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ) и устраните замечания (например, дополнительно представьте документы, подтверждающие тождество лица). При несогласии с решением регистратора его можно обжаловать в судебном порядке.