Как оформить дарственную на квартиру лежачей маме на сына на дому: вызов нотариуса, документы и стоимость

Форма договора дарения квартиры и обязательность нотариального удостоверения

Дарение квартиры — это безвозмездная передача недвижимости в собственность. По общему правилу оно отражает волю дарителя без встречного предоставления:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Для фактов вашей ситуации это значит: сделка должна быть именно безвозмездной — если в договоре появится встречная обязанность (деньги, уход, пожизненное содержание), нотариус и Росреестр квалифицируют её не как дарение, а по другим правилам. Для «дарственной на квартиру» встречных условий быть не должно.

Ключевой момент — форма сделки. С 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это главное изменение, которое напрямую затрагивает вашу ситуацию: просто подписать договор дома и подать его в Росреестр уже недостаточно. Дарение квартиры между физическими лицами (в том числе мать → сын/дочь) теперь в обязательном порядке удостоверяется нотариусом. Это, с одной стороны, исключает «простую» самодельную дарственную без нотариуса, а с другой — как раз и решает вашу задачу «не выходя из дома», поскольку именно нотариус может выехать на дом (об этом ниже).

Вывод: оформить дарение квартиры от мамы на вас без нотариуса невозможно — с 13.01.2025 договор дарения недвижимости между гражданами требует обязательной нотариальной формы. Это и есть основной способ оформления в вашей ситуации.

Выезд нотариуса на дом при неподвижности дарителя

Ваш вопрос «можно ли вызвать нотариуса на дом» решается положительно. Нотариус вправе совершать нотариальные действия вне помещения нотариальной конторы; закон прямо допускает его выезд:

Нотариус вправе выехать в другой нотариальный округ для удостоверения завещания в случае тяжелой болезни завещателя при отсутствии в нотариальном округе в это время нотариуса. Статья 13. Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) устанавливается в соответствии с административно-территориальным делением Российской Федерации. В городах, имеющих районное или иное административное деление, нотариальным округом является вся территория соответствующего города. Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) в федеральной территории устанавливается в границах федеральной территории органами публичной власти федеральной территории. (В редакции Федерального закона от 10.07.2023 № 287-ФЗ) Нотариус должен иметь место для совершения нотариальных действий в пределах нотариального округа, в который он назначен на должность. В случае изменения границ между субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, населенными пунктами, в результате которого место для совершения нотариальных действий нотариуса, занимающегося частной практикой, окажется на территории другого нотариального округа, указанный нотариус продолжает осуществлять полномочия нотариуса, занимающегося частной практикой, по прежнему месту совершения нотариальных действий.
— ч. 6 ст. 13 Основ законодательства РФ о нотариате

Хотя буквально эта норма говорит о выезде в другой нотариальный округ для удостоверения завещания, сам институт «выездного нотариального действия» закреплён в Основах о нотариате и в нотариальной практике повсеместно распространяется и на удостоверение сделок (в том числе договоров дарения) у тяжелобольных и не передвигающихся граждан. Для выезда к частично парализованной маме достаточно обратиться к нотариусу по месту нахождения квартиры (в пределах его нотариального округа) и согласовать дату и время выезда.

При совершении действия нотариус должен установить личность сторон:

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой, шестой и десятой настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При установлении личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы, доступ к которым предоставляет федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 528-ФЗ ; от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Для установления личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении. Требования к таким специальным техническим и программно-техническим средствам утверждаются федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел.
— ч. 1 ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

Для фактов вашей ситуации это значит, что на выезде у мамы должны быть оригинал паспорта (у вас — ваш паспорт). Нотариус лично убеждается в личности, дееспособности и осознанности воли дарителя: он обязан удостовериться, что мама понимает значение своих действий и руководит ими. Частичный паралич (невозможность ходить) сам по себе дееспособность не отменяет — если мама в сознании, понимает происходящее и выражает согласие (может говорить, кивать, подписать документ), сделка допустима. Если она не может расписаться собственноручно, закон позволяет применить подпись рукоприкладчика либо факсимиле с обязательным указанием причин — этот вопрос решит нотариус на месте.

Вывод: вызвать нотариуса на дом можно и нужно. Для этого обращайтесь к любому нотариусу того же города/района, где находится квартира и где проживает мама, заказав выездное нотариальное действие. Главное условие — мама должна быть в сознании и самостоятельно (свободно) выразить волю на дарение.

Дееспособность дарителя: риски и «красная линия»

Если мама в сознании и психически здорова, а не передвигается лишь физически — она полностью дееспособна, и дарение правомерно. Но если она признана судом недееспособной (или есть признаки психического расстройства, из-за которых она не понимает значение своих действий), сделка ничтожна:

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. 3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса. Статья 173.
   — п. 1 ст. 171 ГК РФ

Для фактов вашей ситуации это означает две принципиально разные ветки:

1. Мама дееспособна, парализована только физически — дарение законно, нотариус удостоверяет сделку на дому, права на квартиру в итоге переходят к вам. Никаких препятствий нет.
2. Мама признана судом недееспособной (или в момент сделки не понимала значение своих действий из-за психического расстройства) — дарение ничтожно (ст. 171 ГК). Более того, дарение от имени недееспособного вообще прямо запрещено:

Дарение от имени гражданина, признанного недееспособным, законом не допускается (за исключением обычных подарков незначительной стоимости) — в этом случае его интересы представляет опекун, а распорядиться квартирой можно только с разрешения органа опеки и в интересах подопечного (обычно это возмездная сделка — продажа, а не дар).

Важно: сам по себе физический недуг (паралич, обездвиженность) не является основанием для признания недееспособности и не препятствует дарению. Риск оспаривания возникает только при наличии психического расстройства. Чтобы минимизировать риск последующего оспаривания (например, другими наследниками), рекомендуется заранее получить справку/заключение врача о том, что мама «ориентирована, понимает значение своих действий», и попросить нотариуса зафиксировать её волеизъявление (по закону нотариус вправе вести видеофиксацию, что документально подтвердит добровольность воли).

Вывод: при сохранном психическом состоянии мамы дарение законно и оформляется с выездом нотариуса. Если есть сомнения в её способности понимать сделку, оформление может быть оспорено, вплоть до ничтожности по ст. 171 ГК.

Согласие супруга на дарение квартиры

Если квартира была приобретена во время брака и является общим имуществом супругов, для сделки, требующей нотариальной формы и государственной регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Для фактов вашей ситуации это означает: если мама состоит в браке и квартира нажита в этом браке (куплена, а не получена по наследству/в дар/приватизирована до брака), для дарения потребуется нотариально удостоверенное согласие её супруга (вашего отца). Без него сделка может быть признана недействительной по иску супруга — он вправе оспорить её в течение года со дня, когда узнал о ней.

При этом, по ст. 36 СК РФ, имущество, полученное одним из супругов в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, а также приобретённое до брака, является его личной собственностью — согласие супруга в этих случаях не требуется. Аналогично не требуется согласие, если квартира приватизирована только на маму (приватизация — безвозмездная сделка, личное имущество).

Вывод: если квартира — личная собственность мамы (куплена до брака, приватизирована только на неё, получена в наследство/дар), согласие супруга не нужно. Если она нажита в браке, потребуется нотариальное согласие супруга — это один из документов, который надо подготовить заранее.

Стоимость оформления: нотариальный тариф, выезд, пошлина, налоги

Расходы складываются из нескольких частей.

1. Нотариальный тариф за удостоверение договора дарения. Договор дарения — «прочий договор, предмет которого подлежит оценке» (оценке подлежит стоимость квартиры), удостоверение которого обязательно:

1. за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей; 6) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством Российской Федерации должны быть нотариально удостоверены, - 500 рублей; 7) за удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей; 8) за удостоверение учредительных документов (копий учредительных документов) организаций - 500 рублей; 9) за удостоверение соглашения об уплате алиментов - 250 рублей; 10) за удостоверение брачного договора - 500 рублей; 11) за удостоверение договоров поручительства - 0,5 процента суммы, на которую принимается обязательство, но не менее 200 рублей и не более 20 000 рублей; 12) за удостоверение соглашения об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора - 200 рублей; 13) за удостоверение завещаний, за принятие закрытого завещания - 100 рублей; 14) за вскрытие конверта с закрытым завещанием и оглашение закрытого завещания - 300 рублей;
   — пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

Для фактов вашей ситуации: тариф составляет 0,5% от стоимости квартиры (кадастровой или инвентаризационной — нотариус берёт, как правило, кадастровую), но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽. Например, при кадастровой стоимости квартиры 4 млн ₽ тариф составит 20 000 ₽ (0,5% = 20 000 ₽), при 6 млн ₽ — всё те же 20 000 ₽ (потолок). Обратите внимание: льготная «родственная» ставка 0,3% действует для наследования и отдельных доверенностей, а для договора дарения недвижимости применяется общая ставка 0,5% из пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК.

2. Плата за услуги правового и технического характера (УПТХ). Сверх пошлины нотариус взимает плату за составление проекта договора, правовую работу и регистрационные действия. Размер УПТХ устанавливается нотариальной палатой каждого субъекта РФ и составляет обычно несколько тысяч рублей (примерно 3–8 тыс. ₽ в зависимости от региона).

3. Плата за выезд нотариуса на дом. Выездное нотариальное действие оплачивается дополнительно — как правило, к тарифу добавляется стоимость выезда (от 1 000–2 000 ₽ до нескольких тысяч, в зависимости от удалённости и региона, плюс организация транспорта). Точную сумму согласовывают с конкретным нотариусом.

4. Госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре. За государственную регистрацию права собственности на квартиру физическим лицом уплачивается 2 000 ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При нотариально удостоверенной сделке заявление о регистрации, как правило, подаёт сам нотариус в электронном виде — стороны освобождены от хождения в МФЦ.

5. НДФЛ. При дарении недвижимости от матери ребёнку НДФЛ не возникает, поскольку даритель и одаряемый — близкие родственники:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (абзац введен Федеральным законом от 28.11.2025 N 425-ФЗ) (п.
— пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ

Для фактов вашей ситуации это ключевой плюс: поскольку мама и вы — родитель и ребёнок (близкие родственники по Семейному кодексу), полученная в дар квартира полностью освобождается от НДФЛ — платить 13% со стоимости квартиры не нужно и декларацию подавать не требуется.

Итоговый ориентир по расходам: нотариальный тариф 0,5% стоимости квартиры (300–20 000 ₽) + УПТХ (несколько тысяч) + выезд на дом (1–3 тыс. ₽ и более) + госпошлина 2 000 ₽. В типичном случае для квартиры стоимостью 3–5 млн ₽ суммарно это порядка 25–30 тыс. ₽, из которых большую часть составляет 20-тысячный «потолок» нотариального тарифа.

Документы и порядок действий

Для удостоверения договора дарения с выездом на дом нотариусу понадобятся:

• паспорт дарителя (мамы) и паспорт одаряемого (ваш) — уже есть;
• документ о праве собственности мамы на квартиру — у вас есть свидетельство о собственности (для квартир, права на которые возникли после 15.07.2016, свидетельство не выдают — подтверждением служит выписка из ЕГРН; при наличии только свидетельства нотариус сам запросит актуальную выписку из ЕГРН в электронном виде, доплата за выписку — в составе УПТХ);
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о наследстве) — основание, по которому мама стала собственником;
• при необходимости — нотариальное согласие супруга (если квартира нажита в браке, см. блок 4);
• справка/заключение о состоянии здоровья мамы (рекомендуется — подтверждает, что она в сознании и понимает сделку; это снижает риск оспаривания);
• реквизиты для оплаты тарифов.

Порядок действий:

1. Выбрать нотариуса в городе/районе нахождения квартиры, согласовать выезд на дом к маме, сообщить о её состоянии, запросить смету (тариф + УПТХ + выезд).
2. Нотариус подготовит проект договора дарения, выедет на дом, установит личности сторон, выяснит волю и дееспособность мамы, удостоверит договор.
3. Нотариус (как правило) сам подаёт документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр в электронном виде; вы (одаряемый) уплачиваете госпошлину 2 000 ₽.
4. По завершении регистрации право собственности на квартиру переходит к вам — выдается выписка из ЕГРН; с этого момента вы собственник.

С точки зрения отмены дарения (на случай споров) важно знать границы: одаряемый становится собственником, а вернуть подарок можно лишь в исключительных случаях:

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. Статья 579. Случаи, в которых отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения невозможны Правила об отказе от исполнения договора дарения (статья 577) и об отмене дарения (статья 578) не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости. Статья 580.
   — п. 1 ст. 578 ГК РФ

Для фактов вашей ситуации это означает: после регистрации квартира — ваша собственность; мама (даритель) не может «передумать» произвольно, а отмена дарения возможна только по суду и лишь при покушении одаряемого на жизнь/здоровье дарителя либо иных прямо указанных в законе основаниях. Если в договоре будет оговорено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК), квартира вернётся маме при вашей смерти до неё — это полезно обсудить с нотариусом при желании защитить маму.

Вывод: оформление возможно полностью «не выходя из дома» для мамы — нотариус приедет к ней с выездом. У вас уже есть паспорт и свидетельство о собственности; дополнительно потребуются правоустанавливающий документ, при необходимости согласие супруга и (рекомендуется) медицинское подтверждение сохранности воли мамы. После удостоверения договора регистрация перехода права в основном выполняется нотариусом.