Как переоформить квартиру с двух собственников на одного: договор дарения, пошаговая инструкция, документы и госпошлина

Правовой режим квартиры: осталась ли она общим имуществом бывших супругов

Квартира куплена на стадии строительства в период брака, договоры и ипотека оформлены на обоих. Тот факт, что к моменту приёмки и регистрации права вы уже развелись, юридического значения для режима имущества не имеет: оплата квартиры (взносы по ДДУ и погашение кредита) произведена за счёт общих доходов в браке, поэтому право на неё по-прежнему подпадает под режим общего супружеского имущества.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Для вашей ситуации это означает: независимо от того, как право записано в ЕГРН — «общая совместная собственность» (без долей) или «общая долевая, по 1/2» — юридически квартира остаётся общим имуществом, нажитым в период брака, и подлежит разделу по правилам семейного законодательства. Развод сам по себе этого режима не прекращает.

Важная развилка, от которой зависит дальнейший порядок:

• если в ЕГРН записана общая совместная собственность (без указания долей) — то вы оба являетесь сособственниками без закреплённых долей, и для передачи всей квартиры одному из вас требуется именно раздел общего имущества, а не «дарение доли» (долей в реестре нет);
• если в ЕГРН записаны доли (например, по 1/2 каждому) — то формально у каждого есть самостоятельная доля, и передачу доли бывшего мужа вам можно оформить договором дарения доли либо соглашением о разделе.

В обеих ветках ключевой вывод одинаков: передавать имущество нужно через нотариально удостоверенную сделку, поскольку после 29.12.2015 соглашение о разделе нажитого в браке имущества требует обязательной нотариальной формы, а сделки по отчуждению долей недвижимости — тоже нотариальные (см. следующие блоки).

Что проще и дешевле: соглашение о разделе или договор дарения

Юридически корректных способов два; «фиктивную продажу» использовать нельзя — она влечёт риски признания сделки притворной и ничтожной (о чём ниже).

Способ 1 — нотариальное соглашение о разделе общего имущества (оптимальный). Поскольку имущество нажито в браке, его можно разделить уже после развода по взаимному соглашению, передав всю квартиру одному из бывших супругов. Это наиболее «чистый» путь, который прямо соответствует природе вашего имущества.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
— п. 1 ст. 38 СК РФ

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Такое соглашение составляется и удостоверяется у нотариуса. Оно не является договором дарения, поэтому НДФЛ у получателя не возникает — при разделе общего имущества супругов нет «дохода в порядке дарения», а передача имущества в рамках раздела не облагается налогом у вас (в отличие от дарения — см. блок о налогах). В соглашении указывается, что квартира целиком переходит в собственность одного из вас, а обязанности компенсации другому можно свести к нулю либо прямо указать, что раздел производится без компенсации (это допустимо по обоюдному согласию сторон).

Способ 2 — договор дарения доли. Применим, только если в ЕГРН зарегистрированы раздельные доли (например, 1/2). Тогда бывший муж дарит вам свою долю. Минусы: у вас, как одаряемой, возникает доход в натуральной форме (стоимость доли), который облагается НДФЛ 13%, поскольку бывший супруг не входит в закрытый перечень близких родственников (см. блок о налогах).

Вывод по выбору способа: при прочих равных проще и дешевле оформить нотариальное соглашение о разделе общего имущества, а не дарение — оно не порождает у вас налоговых обязательств и точнее соответствует факту (имущество нажито в браке, а не «подарено»). Договор дарения уместен только если по каким-то причинам нужно оформить именно безвозмездную передачу доли и вы готовы уплатить НДФЛ (или применить вычет, если применимо).

Обязательна ли нотариальная форма

Да, в вашей ситуации нотариус обязателен вне зависимости от выбранного способа.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Поскольку квартира нажита в браке, любое изменение режима этого имущества оформляется нотариально удостоверенным соглашением о разделе. Вторая причина — если оформлять отчуждение доли (дарение/куплю-продажу доли), то такая сделка также требует обязательного нотариального удостоверения по ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 «О гос. регистрации недвижимости»

Насчёт отдельного «согласия бывшего супруга на дарение» (о котором вам говорили в банке): если сделка совершается обоими бывшими супругами совместно (оба подписывают соглашение о разделе или договор дарения у нотариуса), отдельное нотариальное согласие второго супруга не требуется — оно нужно только тогда, когда сделку совершает один из супругов единолично.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

То есть отдельное «согласие на дарение» потребовалось бы, если бы договор дарения подписывал только муж (распоряжаясь общим имуществом без вашего участия). В вашем случае вы участвуете в сделке лично, поэтому согласие оформлять не нужно — достаточно общего нотариального документа, подписанного вами вдвоём. Порядок «сначала согласие, потом пошлина» из вашего вопроса построен на неверной посылке: пошлина и согласие — не этапы одной цепочки, а разные самостоятельные платежи/документы (см. блок о платежах).

Налоги, пошлины и нотариальные тарифы

НДФЛ при дарении от бывшего супруга. Если вы всё же выберете договор дарения доли, а не соглашение о разделе, у вас возникнет налогооблагаемый доход, поскольку бывший супруг не относится к перечню близких родственников, для которых дарение освобождено от налога.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

В перечне освобождаемых лиц — «супруги», то есть лица, состоящие в браке на момент дарения. Бывший супруг сюда не входит, поэтому стоимость подаренной доли (по кадастровой стоимости) облагается НДФЛ 13% с подачей декларации 3-НДФЛ. При оформлении соглашения о разделе этой проблемы нет — это ещё один аргумент в пользу раздела, а не дарения.

Нотариальный тариф. За удостоверение сделки по отчуждению недвижимости (к которой нотариальная практика относит и соглашение о разделе, и договор дарения доли) взимается федеральный тариф по ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате; к нему добавляется региональный тариф (за правовую и техническую работу).

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей; (Пункт в редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 2) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей; другим лицам - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
— п. 1 ч. 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате

Для лиц, не являющихся близкими родственниками (ваш случай — бывшие супруги), применяются ставки «другим лицам»: до 1 млн руб. — 3 000 руб. + 0,4% суммы сделки; от 1 до 10 млн руб. — 7 000 руб. + 0,2% суммы свыше 1 млн руб.; свыше 10 млн руб. — 25 000 руб. + 0,1% суммы свыше 10 млн, но не более 100 000 руб. для жилых помещений. Базой служит кадастровая стоимость, если стороны не заявят иную (более высокую) оценку.

Госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре. За государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость для физического лица уплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ). Она уплачивается один раз при подаче заявления в Росреестр и от согласия/тарифов нотариуса не зависит.

Порядок платежей (ответ на ваш вопрос «сначала пошлина или согласие»). Последовательность такая: (1) у нотариуса оплачиваете тариф за удостоверение сделки (он взимается в момент удостоверения); (2) затем оплачиваете госпошлину 2 000 руб. за регистрацию перехода права; (3) подаёте документы в Росреестр (нотариус может подать через электронную связь сам — это ускоряет). Никакого «согласия» до пошлины оформлять не нужно, и пошлина не предшествует нотариусу.

Полный порядок действий и перечень документов

Шаг 1. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (через МФЦ, Росреестр или онлайн) — она покажет, как записано право: общая совместная или долевая собственность, а также погашена ли запись об ипотеке. Это определит, каким документом оформлять передачу.

Шаг 2. Убедиться, что ограничение (ипотека) снято. Кредит погашен, но в ЕГРН может сохраняться регистрационная запись об ипотеке, если после погашения не подано заявление о её погашении совместно с банком. Если запись ещё висит — возьмите у банка справку о полном погашении кредита и закладную с отметкой, подайте заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке (ст. 25 ФЗ «Об ипотеке»). Без этого переход права регистратор может приостановить.

Шаг 3. Подготовить документы для нотариуса:

• паспорта обоих бывших супругов;
• свидетельство о расторжении брака (для подтверждения, что вы действуете как бывшие супруги);
• выписка из ЕГРН / правоустанавливающие документы на квартиру (договор долевого участия, акт приёма-передачи);
• сведения о кадастровой стоимости;
• справка об отсутствии задолженности по ипотеке и о погашении записи (если ипотека ещё не погашена в реестре).

Шаг 4. У нотариуса оформить одно из двух (по вашему выбору, рекомендую первое):

• соглашение о разделе общего имущества супругов, которым вся квартира переходит в вашу собственность без компенсации (или с компенсацией, если договоритесь);
• либо договор дарения доли бывшего мужа вам (если в ЕГРН стоят доли) — с учётом НДФЛ.

Нотариус удостоверит документ и взимает тариф. Подавать документы на регистрацию в Росреестр через нотариуса удобнее и быстрее: при нотариальной сделке запись может быть внесена по заявлению любой стороны, в том числе через нотариуса в электронном виде.

Шаг 5. Уплатить госпошлину 2 000 руб. за регистрацию перехода права на недвижимость (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ) и подать (лично через МФЦ или поручить нотариусу) соглашение/договор вместе с заявлением на регистрацию.

Шаг 6. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности на квартиру на ваше имя.

Если муж откажется у нотариуса подписываться или возникнет спор — раздел производится в судебном порядке по иску в районный суд по месту нахождения недвижимости.

О рисках «фиктивной продажи». Не оформляйте передачу как куплю-продажу без реальной цены и денег: такая сделка притворна и может быть признана ничтожной с применением последствий недействительности. Законного и дешёвого способа избежать нотариуса в вашей ситуации нет.