Как передать право распоряжения долей в доме матери при уходе на контракт

Каким документом и в какой форме передать матери право распоряжаться долей

Доля в праве на дом — зарегистрированное в ЕГРН право. Передать другому лицу право распоряжаться такой долей можно только через уполномочивающие документы: доверенность (представительство) либо сразу совершить сделку по отчуждению доли в пользу матери. Доверенность на распоряжение зарегистрированными правами обязана быть удостоверена нотариально:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
— п. 1, 2 ст. 185.1 ГК РФ

Для матери-сособственника ключевая норма о форме сделок с долями:

долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора
— п. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Разбор применимости. Поскольку доля клиента зарегистрирована в ЕГРН, доверенность на право продать, подарить или иным образом распорядиться долей должна быть нотариально удостоверена (ст. 185.1 п. 1 ГК РФ). Это означает: если доверенность удостоверит обычное должностное лицо без специального статуса, она не даст полномочий на распоряжение долей. Исключение — удостоверение командиром воинской части (см. следующий блок). Кроме того, даже уполномочив мать, нужно учитывать, что сама сделка по отчуждению доли (например, её продажа или дарение) также подлежит нотариальному удостоверению (ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), кроме случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. То есть доверенность — это лишь первый шаг; исполнение полномочий (сделки с долей) тоже потребует нотариуса.

**Вывод: для того чтобы мать могла распоряжаться долей сына (продавать, дарить, совершать регистрационные действия), необходима нотариально удостоверенная доверенность, где перечислены конкретные полномочия. Никакое иное удостоверение, кроме нотариуса или приравненного к нему командира воинской части (и иных лиц из п. 2 ст. 185.1 ГК РФ), полномочий на распоряжение зарегистрированной долей не даёт.

Удостоверение доверенности командиром воинской части при уходе на контракт

Клиент уходит на контракт (военнослужащий). Для военнослужащих предусмотрено исключение: доверенность, удостоверенная командиром воинской части, приравнивается к нотариально удостоверенной.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
— п. 1, 2 ст. 185.1 ГК РФ

Разбор применимости. Подпункт 2 пункта 2 статьи 185.1 ГК РФ прямо приравнивает к нотариальным доверенности военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) воинской части. Два условия: (а) доверитель — военнослужащий (т.е. клиент уже должен иметь статус военнослужащего — контракт должен быть заключён, ведь доверенность выдаёт именно военнослужащий), и (б) в месте дислокации части нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия. Если эти условия соблюдены, командир части вправе удостоверить доверенность сына на мать на распоряжение долей, и такая доверенность юридически равна нотариальной — ею можно распоряжаться зарегистрированной долей и совершать любые удостоверяемые нотариусом сделки. Если же в месте дислокации есть нотариус — доверенность придётся удостоверять у нотариуса (или оформить заранее, до ухода на контракт).

**Вывод: если контракт уже заключён и в пункте дислокации воинской части нет нотариальной конторы, командир части вправе удостоверить доверенность клиента матери, и такая доверенность приравнивается к нотариальной — она даёт матери право распоряжаться долей. Это оптимальный путь для контрактника в полевых/отдалённых условиях. Если же до ухода на контракт есть время и доступ к нотариусу — надёжнее удостоверить доверенность нотариусом заранее, чтобы не зависеть от условий места дислокации.

Срок действия, передоверие и прекращение доверенности

Пока клиент на контракте, важно правильно определить срок доверенности и её судьбу.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Разбор применимости. Из процитированной нормы прямо следует: если в доверенности не указать срок, она сохраняет силу год со дня совершения; а если не указана дата совершения — доверенность ничтожна. Поэтому для длительного контракта следует указать дату совершения и желаемый срок действия (например, до даты окончания службы), иначе полномочия матери прекратятся через год.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана.
— п. 3, 4 ст. 187 ГК РФ

Разбор применимости. По ст. 187 ГК РФ мать по общему правилу должна действовать лично; право передоверить полномочия другому лицу возникает только если оно прямо предусмотрено в доверенности, и доверенность в порядке передоверия удостоверяется нотариально (в приравненной форме). Срок передоверия не может превышать срок первоначальной доверенности.

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий;
— п. 1 ст. 188 ГК РФ

Разбор применимости. По п. 1 ст. 188 ГК РФ доверенность прекращается, в частности, истечением срока, её отменой доверителем, отказом представителя от полномочий, а также смертью или признанием недееспособным доверителя либо представителя. Для военнослужащего на контракте критично, что истечение срока или иное основание прекращения лишает мать полномочий автоматически.

**Вывод: чтобы мать сохраняла полномочия в течение всей службы клиента, в доверенности обязательно указываются дата совершения (иначе она ничтожна — п. 1 ст. 186 ГК РФ) и конкретный срок действия с запасом на срок контракта (иначе — лишь один год). Право передоверия указывается только при необходимости и нотариально удостоверяется (ст. 187 ГК РФ); прекращение доверенности происходит по основаниям ст. 188 ГК РФ, что лишает мать полномочий.

Особенности распоряжения именно ДОЛЕЙ: преимущественное право покупки

Мать — сособственник дома. Если по доверенности мать будет продавать долю сына постороннему лицу, действуют правила о преимущественном праве покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

Разбор применимости. По ст. 250 ГК при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности (включая саму мать и любых других сособственников) имеют преимущественное право покупки по цене и на условиях предложения постороннему. Продавец обязан письменно известить остальных сособственников о намерении продать долю с указанием цены; если они не купят её в течение месяца, долю можно продать любому лицу. Поскольку мать сама является сособственником, при продаже доли сына постороннему должно быть соблюдено это извещение — в том числе и за её счёт как сособственника. Практический вывод: если мать намерена продать долю сына именно постороннему лицу, сначала нужно письменно известить всех сособственников (включая себя как участника) и выждать месяц, либо получить письменные отказы от преимущественного права. Продажа с нарушением этого права даёт другим сособственникам право в суде в течение 3 месяцев потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя.

**Вывод: передача матери права распоряжаться долей через доверенность не отменяет преимущественного права покупки: при продаже доли постороннему все сособственники (в том числе сама мать) должны быть письменно извещены, иначе сделка оспорима. Нарушение — основание для перевода прав покупателя на сособственника в судебном порядке в 3-месячный срок.

Альтернатива доверенности: сразу передать долю матери по договору

Вместо доверенности можно сразу оформить переход доли сына к матери (дарение или купля-продажа) — тогда вопрос о «непрерывной возможности распоряжаться в отсутствие сына» отпадает, поскольку мать станет собственником доли.

долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора
— п. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

за удостоверение доверенностей, нотариальная форма которых не обязательна в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей; 7) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 8) за принятие в депозит нотариуса денежных сумм или ценных бумаг, за исключением случая, указанного в пункте 8 1 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 8 1 ) за принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке - 1 500 рублей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 8 2 ) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88 1 настоящих Основ указанных в этой статье объектов, за исключением денежных средств, предусмотренных пунктом 8 3 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы, рыночной стоимости ценных бумаг или заявленной депонентом стоимости имущества, но не менее 1000 рублей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) 8 3 ) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88 1 настоящих Основ денежных средств в целях исполнения обязательств сторон по сделке, удостоверенной нотариально, - 1500 рублей;
— пп. 6 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Разбор применимости. Договор дарения (или купли-продажи) доли в праве общей собственности на жилой дом подлежит нотариальному удостоверению по ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, если только доля не отчуждается всеми участниками долевой собственности по одной сделке. Если в доме только два сособственника (сын и мать) и сын дарит/продаёт свою долю матери — это отчуждение доли одним участником, нотариальное удостоверение обязательно; нотариальное удостоверение также производит регистрацию перехода права в Росреестре. Федеральный тариф за удостоверение сделки по отчуждению недвижимости супругу/родителям/детям — 3000 руб. + 0,2% оценки, для прочих сам нотариальный тариф (за удостоверение сделки) определяется по ст. 22.1 Основ. Дарение доли матери близкому родственнику (родителю) — при удостоверении применяется льготный тариф 3000 руб. + 0,2%. При этом для матери-родителя дарение доли сыном — безвозмездно, налог на доходы (НДФЛ) с одаряемого родителя не взимается (это близкий родственник). Однако такой шаг безвозвратен: клиент полностью теряет долю в собственность, и вернуть её обратно без согласия матери будет нельзя.

**Вывод: если цель клиента — просто чтобы мать могла «что-то делать» с долей в его отсутствие, доверенность предпочтительнее, поскольку сохраняет за ним собственность (полномочия можно отменить). Если же клиент готов окончательно передать долю матери (подарить/продать), договор с нотариальным удостоверением по ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ решит вопрос раз и навсегда, без доверенности и без зависимости от условий службы. Выбор между доверенностью и немедленным отчуждением зависит от того, сохраняет ли клиент намерение вернуть долю себе после службы.

Действие полномочий матери по доверенности (последствия для клиента)

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Разбор применимости. Сделки, совершённые матерью от имени сына в пределах полномочий по доверенности, непосредственно создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности самого сына (ст. 182 ГК РФ). Иначе говоря, если мать в пределах доверенности продаст или иным образом распорядится долей — юридически это считается решением самого клиента, и он связан этими сделками. Поэтому при составлении доверенности важно предельно точно перечислить полномочия матери (продажа с правом получать деньги, дарение — или запретить его, аренда, подача и получение документов в Росреестре, передоверие) и ограничить их при необходимости. Выход матери за пределы полномочий регулируется отдельной нормой:

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Разбор применимости. Если мать совершит сделку, на которую не была уполномочена (превышение полномочий), сделка считается заключённой от её собственного имени, а не от имени сына, пока сын её не одобрит. Это защитный механизм, но во избежание споров объём полномочий лучше очертить в доверенности явно и исчерпывающе.

**Вывод: поскольку мать будет действовать от имени сына и создавать для него права и обязанности, в доверенности необходимо строго определить объём полномочий и запреты (например, запрет безвозмездного отчуждения, ограничение минимальной цены продажи). Действия матери в пределах доверенности обязательны для клиента; сделка с превышением полномочий не создаёт прав и обязанностей для сына до её одобрения им (п. 1 ст. 183 ГК РФ).

Документы, необходимые для оформления доверенности на распоряжение долей

Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

Разбор применимости. Для удостоверения доверенности (нотариусом или командиром воинской части) потребуются: паспорт доверителя (клиента), паспорт представителя (матери — её полные ФИО и паспортные данные указываются в доверенности), а также сведения, позволяющие идентифицировать саму долю, на распоряжение которой выдаётся доверенность: свидетельство о праве (у клиента оно есть), адрес и кадастровый номер дома, размер доли. Представлять сам правоустанавливающий документ в доверенности не обязательно — достаточно точно описать объект и долю в тексте, но наличие свидетельства о праве у нотариуса упрощает идентификацию. Удостоверение по доверенности у командира части тоже требует указания данных личности военнослужащего и представителя. При регистрации последующих сделок в Росреестре к заявлению прикладывается доверенность (в нотариальной/приравненной форме), поэтому её корректное оформление с полными реквизитами лиц и объекта критично.

**Вывод: для оформления доверенности нужны паспорт доверителя (клиента), полные паспортные данные представителя (матери) и описание доли (адрес, кадастровый номер, размер доли — данные из свидетельства о праве, которое у клиента имеется). Мать в доверенности указывается как представитель, ей самой при удостоверении доверенности лично присутствовать не обязательно — указываются её идентифицирующие данные.