Как оформить договор дарения доли в квартире, если муж после инсульта не может писать, но в сознании

Обязательна ли нотариальная форма дарения доли и кто должен подписать договор

Дарение доли в праве общей собственности на квартиру — это сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Для таких сделок закон прямо устанавливает обязательную нотариальную форму.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1¹ ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для вашей ситуации это означает: пока муж и жена — участники общей совместной собственности и квартира принадлежит им обоим, договор дарения доли (а не всей квартиры целиком по одной сделке обоими супругами) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если бы по одной сделке отчуждалась вся квартира всеми участниками совместной собственности, действовало бы исключение из пункта 1 — но в вашем случае дарится доля, поэтому нотариальное удостоверение обязательно, а его отсутствие влечёт ничтожность сделки. Отказ нотариуса удостоверить именно такую сделку без подписи дарителя формально опирается на требование личной подписи сторон.

Порядок подписи нотариально удостоверяемого документа прямо закреплён в Основах о нотариате.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уведомления о залоге движимого имущества, направленного нотариусу в электронной форме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Статья 44. Порядок подписи нотариально удостоверяемой сделки, заявления и иных документов Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Обратите внимание: эта норма как раз и содержит выход из вашей ситуации. Закон предусматривает, что если гражданин вследствие болезни (инсульта) не может лично расписаться, то по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса документ может подписать другой гражданин (рукоприкладчик), с обязательным указанием в тексте причин, по которым даритель не мог подписаться собственноручно. Требование нотариуса «нужна личная подпись» в такой формулировке не совсем точно: нужна не личная подпись дарителя, а либо его личная подпись, либо подпись рукоприкладчика, сделанная при соблюдении условий статьи 44 Основ.

Общие правила ГК о подписании сделки рукоприкладчиком подтверждают эту возможность.

Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно. При совершении доверенностей, указанных в пункте 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса, подпись того, кто подписывает доверенность, может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией медицинской организации, в которой он находится на излечении в стационарных условиях. (В редакции Федерального закона от 23.05.2018 № 116-ФЗ) Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме 1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно. Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки 1.
— п. 3 ст. 160 ГК РФ

Значит, невозможность мужа писать после инсульта не является непреодолимым препятствием: договор дарения доли может подписать за него рукоприкладчик, а подпись рукоприкладчика нотариус засвидетельствует с указанием причин. Ключевое условие — муж должен сам, в своём присутствии дать нотариусу поручение об этом, то есть быть в состоянии выразить волю.

Вывод: нотариальная форма для дарения доли обязательна, но отсутствие у мужа возможности писать не исключает сделку — за него может расписаться рукоприкладчик по правилам ст. 44 Основ и п. 3 ст. 160 ГК РФ при условии, что муж в сознании и способен выразить волю и дать поручение.

Кто может быть рукоприкладчиком и решает ли проблему доверенность

Рукоприкладчик подписывает документ вместо дарителя, но по его поручению и в его присутствии. Закон не требует, чтобы это была жена; напротив, для надёжности сделки разумнее привлечь лицо, не являющееся стороной договора и не имеющее имущественного интереса в нём (например, родственника, соседа, сотрудника). Одаряемая-жена — сторона сделки, поэтому её одновременное выступление рукоприкладчиком за дарителя создаёт риск оспаривания.

Что касается доверенности: доверенность не решит проблему, потому что она сама является документом, который доверитель должен подписать либо лично, либо через рукоприкладчика в том же порядке. То есть проблема подписи переносится на саму доверенность. Кроме того, по доверенности от имени дарителя долю мог бы подарить представитель, но доверенность всё равно придётся подписать тем же способом (рукоприкладчиком), что возвращает к исходной точке. Поэтому прямой и надёжный путь — удостоверить сам договор дарения с подписью рукоприкладчика за мужа, а не выстраивать цепочку доверенностей.

Возможность удостоверить сделку с подписью рукоприкладчика прямо закреплена в статье 43 Основ как содержание обязанности нотариуса содействовать гражданину в осуществлении прав.

Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. При совершении нотариального действия нотариус обязан провести правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации, осуществить консультирование по вопросам применения норм законодательства, а также осуществить иные предусмотренные законодательством в связи с совершением нотариального действия обязанности и полномочия, включая изготовление документов, копий документов, скан-образов документов, отображений на бумажном носителе образов электронных документов и информации, полученной в том числе в электронной форме, осуществление технического обеспечения хранения документов или депонированного имущества, включая денежные суммы. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2022 № 588-ФЗ ) Нотариус выполняет свои обязанности в соответствии с настоящими Основами, законодательством субъектов Российской Федерации и присягой. Нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности. Суд может освободить нотариуса от обязанности сохранения тайны, если против нотариуса возбуждено уголовное дело в связи с совершением нотариального действия.
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

При этом нотариус перед удостоверением обязан убедиться, что заявитель — дееспособное лицо, выражающее действительную волю. Поскольку муж в сознании, но врачи говорят о длительном нарушении двигательной функции, решающее значение имеет не рука, а способность мужа понимать значение своих действий и руководить ими и выразить волю (речью, кивком, взглядом, доступными жестами). Если такая способность есть, оснований для отказа нет.

Вывод: доверенность проблемы не решает (её тоже надо подписать), а рукоприкладчика лучше выбрать из числа сторонних лиц, не имеющих интереса в сделке; обязательное условие — муж в сознании, способен понимать свои действия и дать нотариусу поручение подписать за него документ.

Выезд нотариуса на дом и проверка дееспособности дарителя

Муж не может прийти к нотариусу, поэтому встаёт вопрос выезда нотариуса по месту нахождения больного. Основами предусмотрено совершение нотариального действия вне помещения нотариальной конторы (выезд на дом) — это обычная практика при тяжёлой болезни и невозможности личной явки. Нотариус вправе удостоверить завещание при выезде в случае тяжёлой болезни; аналогично оказывается услуга выезда и для удостоверения сделки, когда сторона не может явиться.

Каждый гражданин для совершения нотариального действия вправе обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных статьей 40 настоящих Основ. Совершение нотариусом нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет за собой признания недействительности этого действия. Нотариус вправе выехать в другой нотариальный округ для удостоверения завещания в случае тяжелой болезни завещателя при отсутствии в нотариальном округе в это время нотариуса. Статья 13. Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) устанавливается в соответствии с административно-территориальным делением Российской Федерации. В городах, имеющих районное или иное административное деление, нотариальным округом является вся территория соответствующего города. Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) в федеральной территории устанавливается в границах федеральной территории органами публичной власти федеральной территории. (В редакции Федерального закона от 10.07.2023 № 287-ФЗ) Нотариус должен иметь место для совершения нотариальных действий в пределах нотариального округа, в который он назначен на должность.
— ч. 5 ст. 13 Основ законодательства РФ о нотариате

Эта норма закрепляет свободу обращения к любому нотариусу и институт выезда нотариуса, что даёт вам право пригласить нотариуса на дом к мужу. Если один нотариус отказывается выехать или настаивает на невозможности оформления, вы вправе обратиться к любому другому нотариусу, в том числе в другом нотариальном округе, — совершение действия за пределами округа не влечёт недействительности.

Главное, что проверяет нотариус при удостоверении сделки с участием больного, — дееспособность и осознанность волеизъявления. Нотариус обязан отказать, если обратился недееспособный гражданин.

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ.
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Если муж не признан недееспособным и в момент удостоверения понимает значение своих действий, нотариус не вправе отказать лишь потому, что муж не может писать — это не основание отказа, а основание применить механизм рукоприкладчика (ст. 44 Основ). Отказ возможен только при неспособности выразить волю или иных законных основаниях.

Вывод: пригласите нотариуса на дом; он проверит дееспособность и осознанность воли мужа. Поскольку муж в сознании и лишь не может писать, нотариус вправе и обязан удостоверить договор с подписью рукоприкладчика, а не отказывать по мотиву отсутствия подписи. Отказ в таком случае неправомерен и подлежит обжалованию.

Риски оспаривания сделки и как их снизить, а также порядок обжалования отказа

Поскольку муж перенёс инсульт, любая сделка, совершённая в этот период, несёт риск оспаривания по мотиву, что в момент её совершения он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения 1.
— ст. 177 ГК РФ, п. 1

Чтобы снизить этот риск, целесообразно: (1) пригласить нотариуса в период, когда муж явно в сознании и понимает происходящее; (2) зафиксировать его волю не только подписью рукоприкладчика, но и ясным ответом на вопросы нотариуса; (3) по возможности представить медицинское заключение о том, что нарушена только двигательная функция руки, а сознание и способность понимать свои действия сохранены; (4) выбрать рукоприкладчика из сторонних незаинтересованных лиц. Это укрепит сделку от последующего признания её недействительной по ст. 177 ГК РФ.

Если нотариус всё же отказывает в удостоверении договора (например, настаивая на личной подписи без учёта возможности рукоприкладчика), отказ подлежит обжалованию в суд.

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

Жалоба подаётся в районный суд по месту нахождения нотариальной конторы (нотариуса) в порядке особого производства. Это отдельный от самой сделки вопрос; если между сторонами возникнет спор о праве, он рассматривается уже в исковом порядке тем же судом.

Вывод: риск оспаривания по ст. 177 ГК РФ снижается через фиксацию ясного волеизъявления мужа, медицинское подтверждение сохранности сознания и выбор незаинтересованного рукоприкладчика. Неправомерный отказ нотариуса удостоверить сделку (при дееспособном и ясно выражающем волю дарителе) обжалуется в районный суд по месту нахождения нотариуса.

Согласие супруга и определение долей перед дарением

Квартира находится в совместной собственности супругов — это режим без выделенных долей. Чтобы подарить «долю», сначала нужно определить эти доли (по общему правилу совместная собственность супругов переводится в долевую, обычно нажитого имущества — по ½ каждому). Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, предполагает согласие второго супруга.

Пункт 3 статьи 35 СК РФ устанавливает, что для сделки по распоряжению недвижимостью, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если дарение совершается в вашу пользу (муж дарит вам свою долю), вы одновременно являетесь и вторым супругом (требующим/дающим согласие), и одаряемой. Если же доля дарится третьему лицу, потребуется ваше нотариальное согласие как второго участника совместной собственности.

Практически порядок будет таким: (1) соглашением сторон (или соглашением об определении долей) фиксируются доли (например, по ½); (2) соглашение об определении долей в праве общей собственности также удостоверяется нотариально, где за мужа может расписаться рукоприкладчик в том же порядке; (3) затем удостоверяется сам договор дарения доли с подписью рукоприкладчика за мужа (с вашим нотариальным согласием, если вы — второй сособственник, но не одаряемая); (4) переход права регистрируется в ЕГРН, при этом по нотариально удостоверенной сделке нотариус сам может направить документы на регистрацию.

Вывод: перед дарением доли необходимо определить доли супругов (переход из совместной собственности в долевую), для чего потребуется нотариальное соглашение; для сделки по распоряжению недвижимостью нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Сам договор дарения доли удостоверяется с подписью рукоприкладчика за мужа, а регистрацию перехода права обеспечивает нотариус.