Может ли гражданин Украины оформить дарственную на квартиру в Луганске в пользу гражданина России, если он прописан в Луганске и имеет документы на квартиру?

Может ли гражданин Украины быть дарителем квартиры в ЛНР

Закон прямо допускает: иностранный гражданин вправе быть собственником и дарителем жилой недвижимости в РФ. Гражданская правоспособность иностранца определяется его личным законом, но по объёму он приравнен к российскому гражданину.

Гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом. Статья 1197. Право, подлежащее применению при определении гражданской дееспособности физического лица 1. Гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. 2. Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности. 3. Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву. Статья 1198. Право, подлежащее применению при определении прав физического лица на имя Права физического лица на имя, его использование и защиту определяются его личным законом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другими законами. Статья 1199. Право, подлежащее применению к опеке и попечительству 1. Опека или попечительство над несовершеннолетними, недееспособными или ограниченными в дееспособности совершеннолетними лицами устанавливается и отменяется по личному закону лица, в отношении которого устанавливается либо отменяется опека или попечительство. 2.
— ст. 1196 ГК РФ, п. 6

Для фактической ситуации: сын — гражданин Украины, но зарегистрирован (прописан) в Луганске, который с 30.09.2022 является территорией РФ. По ст. 1195 ГК РФ, если иностранный гражданин имеет место жительства в РФ, его личным законом становится российское право:

Личным законом физического лица считается право страны, гражданство которой это лицо имеет. 2. Если лицо наряду с российским гражданством имеет и иностранное гражданство, его личным законом является российское право. 3. Если иностранный гражданин имеет место жительства в Российской Федерации, его личным законом является российское право. 4. При наличии у лица нескольких иностранных гражданств личным законом считается право страны, в которой это лицо имеет место жительства. 5. Личным законом лица без гражданства считается право страны, в которой это лицо имеет место жительства. 6. Личным законом беженца считается право страны, предоставившей ему убежище. Статья 1196. Право, подлежащее применению при определении гражданской правоспособности физического лица Гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом. Статья 1197. Право, подлежащее применению при определении гражданской дееспособности физического лица 1. Гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. 2.
— ст. 1195 ГК РФ (п. 1, 3)

Это означает, что применимое к сделке материальное право — российское, а объём правоспособности сына как дарителя такой же, как у гражданина РФ. Ограничения, установленные для иностранцев, касаются лишь отдельных объектов (например, земельных участков в приграничных территориях и земель сельхозназначения), а не квартир в многоквартирном доме. Поэтому сам по себе статус гражданина Украины не препятствует дарению квартиры.

Правовая природа сделки подтверждается и определением дарения — безвозмездной передачей вещи в собственность:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Вывод: гражданин Украины, прописанный в Луганске, вправе выступить дарителем квартиры наравне с гражданином РФ; гражданство дарителя (Украина) и одаряемого (РФ) не является препятствием для заключения договора дарения квартиры.

Форма договора и момент перехода права собственности

Дарение квартиры между гражданами — реальная сделка, требующая в силу прямого указания закона нотариального удостоверения:

подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это императивное требование: договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ в ред. Федерального закона № 459-ФЗ от 13.12.2024). Следовательно, сделка не может быть оформлена в простой письменной форме — стороны обязаны обратиться к нотариусу по месту нахождения квартиры (в Луганске) либо иному нотариусу на территории ЛНР/РФ.

Нотариус удостоверяет договор при личном присутствии обеих сторон либо их представителей по доверенности. Практически это означает: сын должен лично явиться к нотариусу (у него при себе украинский паспорт с регистрацией в Луганске, который признаётся документом, удостоверяющим личность) либо, оставаясь в Европе, оформить нотариальную доверенность на представителя в РФ — однако в силу обязательной нотариальной формы сама дарственная удостоверяется при участии сторон, поэтому проще всего оформить сделку после приезда сына.

После нотариального удостоверения переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Именно с момента такой регистрации, а не с момента подписания договора, право собственности переходит к одаряемой (матери). Заявление о регистрации подаётся в Росреестр (через МФЦ или непосредственно к нотариусу, который направляет документы в электронном виде); госпошлина за регистрацию права для физлиц составляет 2 000 рублей.

Вывод: дарственная на квартиру оформляется только в нотариальной форме (личное участие сына или его доверенного лица обязательно), после чего переход права регистрируется в Росреестре; гражданство сторон на форму и порядок сделки не влияет.

Действие украинских документов на квартиру и их регистрация в ЕГРН

Ключевой вопрос для Луганска — признаются ли документы, на основании которых сын владеет квартирой. Для территорий, принятых в состав РФ, установлено прямое правило: украинские правоустанавливающие документы на недвижимость признаются и действуют в РФ без какого-либо подтверждения.

документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Луганской Народной Республики, подтверждающие возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на такое имущество, обременение такого имущества, выданные государственными и (или) иными официальными органами Луганской Народной Республики и (или) удостоверенные нотариусами Луганской Народной Республики, а также выданные органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины и (или) удостоверенные нотариусами Украины (если документы на такое имущество не выданы государственными и (или) иными официальными органами Луганской Народной Республики и (или) не удостоверены нотариусами Луганской Народной Республики или не выданы органами, входящими в единую систему публичной власти в Российской Федерации). 2. Документы, указанные в пункте 5 части 1 настоящей статьи, выданные до дня принятия в Российскую Федерацию Луганской Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, представляются до 1 июля 2026 года для государственной регистрации соответствующих прав, ограничений и обременений органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального конституционного закона от 15.12.2025 № 4-ФКЗ) 3.
— ч. 1 п. 5 и ч. 2 ст. 12 ФКЗ № 6-ФКЗ от 04.10.2022 (ЛНР)

Это означает, что если квартира оформлена на сына украинскими документами (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи/приватизации, выданные и удостоверенные органами и нотариусами Украины или ЛНР), такие документы принимаются российским нотариусом и Росреестром как основание для сделки без легализации и апостиля.

Однако важно правило о сроках: такие документы должны быть представлены до 1 июля 2026 года для госрегистрации права сына в ЕГРН. То есть перед (или одновременно) с дарением необходимо, чтобы право собственности сына было внесено в российский ЕГРН. Процедурно это решается так: сын подаёт документы на регистрацию своего права в ЕГРН, а затем совершается дарение, либо обе регистрации (первичная — права сына, и переход права к матери) выполняются последовательно в одном обращении к нотариусу/Росреестру.

Отсюда вытекает ответ на прикладной вопрос автора («документы на квартиру есть, паспорт сына с пропиской тоже»): пакет документов достаточен, но потребуется сначала внести (подтвердить) право сына в ЕГРН, если оно ещё не зарегистрировано. Если право сына уже внесено в ЕГРН (выдана российская выписка) — достаточно украинского паспорта сына с регистрацией для удостоверения личности при нотариальном удостоверении.

Вывод: украинские документы на квартиру признаются в РФ без легализации и являются достаточным основанием для сделки; при этом их нужно представить в Росреестр для внесения права сына в ЕГРН до 1 июля 2026 года, после чего возможна регистрация перехода права к матери.

Налоговые последствия и согласие супруга

НДФЛ. Доход в виде квартиры, полученный одаряемой в порядке дарения, по общему правилу облагается НДФЛ. Однако при дарении между близкими родственниками доход освобождается от налога:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Мать и сын являются близкими родственниками (родители и дети) по смыслу Семейного кодекса РФ (ст. 14 СК РФ). Поэтому стоимость квартиры, полученной матерью в дар от сына, не облагается НДФЛ, и декларировать такой доход не требуется. Гражданство дарителя (Украина) и его возможный статус налогового нерезидента значения не имеют — освобождение привязано к родству дарителя и одаряемого, а получатель дохода (мать) — гражданка РФ.

Согласие супруга. Если квартира была приобретена сыном в период брака, она является общим совместным имуществом, и для её отчуждения (в том числе дарения) требуется нотариально удостоверенное согласие супруги:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 2, 3 ст. 35 СК РФ

Отсюда два практически важных следствия:

1. Если сын женат и квартира куплена/приватизирована в браке — потребуется нотариальное согласие супруги на дарение, иначе сделка может быть оспорена в течение года.
2. Если квартира — личная собственность сына (получена до брака или в дар/наследство) либо он в браке не состоит — согласие не требуется.

Вывод: налог при дарении квартиры от сына матери не уплачивается (близкие родственники); если квартира является совместной собственностью супругов, дополнительно нужно нотариально удостоверенное согласие супруги сына — при её отсутствии сделка уязвима для оспаривания.

Порядок действий по шагам

Итоговый алгоритм для Вашей ситуации:

1. Проверить, внесено ли право сына на квартиру в российский ЕГРН (заказать выписку через МФЦ/Госуслуги). Если нет — сначала представить документы (украинское свидетельство/договор) в Росреестр для регистрации права сына в ЕГРН (срок — до 1 июля 2026 года).

2. Убедиться, что не требуется согласие супруги сына: если квартира приобретена в браке, оформить у нотариуса согласие супруги на дарение.

3. После приезда сына (или по его нотариальной доверенности) обратиться к нотариусу в Луганске, который удостоверит договор дарения. С собой: украинский паспорт сына с регистрацией в Луганске (удостоверяет личность), документы на квартиру, паспорт матери (гражданки РФ), выписка из ЕГРН (при наличии).

4. Нотариус (или стороны через МФЦ) подаёт заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр. Госпошлина 2 000 рублей (при подаче через нотариуса — тарифы нотариуса за удостоверение + госпошлина).

5. Получить выписку из ЕГРН на имя матери — с этого момента она становится собственницей квартиры.

Вывод: процедура полностью законна и реализуема: гражданин Украины, прописанный в Луганске, вправе подарить квартиру матери — гражданке РФ; сделка совершается в нотариальной форме с последующей регистрацией перехода права в ЕГРН, налогом не облагается.

Процедура госрегистрации и последствия несоблюдения формы

Регистрация перехода права осуществляется органом регистрации прав (территориальный орган Росреестра). Закон прямо включает иностранных граждан в число участников регистрационных отношений наравне с гражданами РФ:

в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства (за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом) , российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав - с другой. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 260-ФЗ )
— ст. 4 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015

Ключевое процедурное требование: переход права (дарение) регистрируется только при условии, что право дарителя уже внесено в ЕГРН:

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6.
— ч. 3, 4, 6 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015

Для Вашей ситуации это означает: прежде чем регистрировать переход права к матери, необходимо, чтобы право собственности сына было зарегистрировано в ЕГРН (если оно оформлено только украинскими документами — внести его по ст. 12 ФКЗ № 6-ФКЗ до 1 июля 2026 года).

Последствия несоблюдения нотариальной формы. Обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости нельзя обойти — сделка, совершённая в простой письменной форме, ничтожна:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность."; 8) статью 164 изложить в следующей редакции: "Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации."; 9) статью 165 изложить в следующей редакции: "Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Это практически важное предупреждение: если «дарственную» оформить без нотариуса (например, просто подписать между собой), правовых последствий она не породит, и Росреестр не зарегистрирует переход права — потребуется заново удостоверять договор у нотариуса.

Вывод: переход права по договору дарения регистрируется органом Росреестра при условии наличия в ЕГРН записи о праве дарителя; иностранный гражданин — даритель участвует в этих отношениях наравне с гражданином РФ; несоблюдение нотариальной формы делает дарственную ничтожной, поэтому оформить сделку возможно только через нотариуса.