Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры дарения

Дарение доли квартиры сыном матери при единственном собственнике: нужен ли нотариус?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора дарения — простая письменная форма недопустима и влечет ничтожность сделки.
  2. 2
    Подготовьте для нотариуса паспорта сторон, правоустанавливающие документы на квартиру и выписку из ЕГРН.
  3. 3
    Оплатите нотариальный тариф по льготе для родителей и детей: 3 000 ₽ плюс 0,2% от суммы сделки до 10 млн ₽.
  4. 4
    Подпишите договор в присутствии нотариуса, который самостоятельно направит документы в Росреестр для регистрации перехода права.
  5. 5
    Уплатите госпошлину за регистрацию права по реквизитам, которые предоставит нотариус.
  6. 6
    Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности матери на всю квартиру.

Документы и доказательства

  • Паспорта дарителя (сына) и одаряемой (матери).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договор, на основании которого возникла собственность).
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право общей долевой собственности по 1/2 доли.
  • Документы-основания возникновения права на долю у каждой из сторон.
  • Если нотариус запросит кадастровую справку для расчёта тарифа: Справка о кадастровой стоимости квартиры для расчета нотариального тарифа.
  • Согласие одаряемой на принятие дара (выражается при подписании договора у нотариуса).

  • Сроки и риски

    • Подать договор в простой письменной форме нельзя: сделка будет ничтожной и не зарегистрированной.
    • Обратитесь к нотариусу для обязательного удостоверения договора дарения 1/2 доли.
    • Учитывайте, что исключение для отчуждения всех долей по одной сделке здесь не применяется.
    • Нотариальный тариф для вас — 3 000 ₽ плюс 0,2% от суммы сделки до 10 млн ₽.
    • Доход от дарения между матерью и сыном НДФЛ не облагается, декларация не нужна.
    • Регистрацию перехода права нотариус, как правило, направит в Росреестр в электронном виде.

  • Когда нужен адвокат

    • Учитывайте, что договор без нотариуса ничтожен и не повлечёт перехода права собственности.
    • Воспользуйтесь льготным тарифом для близких родственников: 3 000 ₽ плюс 0,2% от суммы сделки.
    • Нотариус самостоятельно направит документы в Росреестр для регистрации перехода права.
    • НДФЛ с дарения между матерью и сыном платить не нужно — вы освобождены от налога.
    • Адвокат не обязателен: сделка стандартная, но при сомнениях в оценке доли получите консультацию.

  • Расходы и госпошлина

    • Учитывайте, что договор в простой форме ничтожен и не повлечет перехода права собственности.
    • При сумме сделки свыше 10 млн ₽ тариф составит 23 000 ₽ + 0,1% от суммы превышения, но не более 50 000 ₽.
    • Дополнительно оплатите услуги правового и технического характера нотариуса по тарифам региональной палаты.
    • НДФЛ с подаренной доли платить не нужно, так как мать и сын — близкие родственники.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация

Между гражданами — сыном (даритель) и матерью (одаряемая) — планируется заключение договора дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Второй 1/2 долей в праве на ту же квартиру уже владеет одаряемая. В результате сделки мать должна стать единственным собственником всего объекта недвижимости. Стороны рассматривают возможность подачи договора в орган регистрации прав в простой письменной форме, без нотариального удостоверения.

Юридически значимым является то, что предмет сделки — недвижимое имущество (доля в праве на квартиру), а стороны — физические лица, состоящие в отношениях «родитель — ребёнок». С 13.12.2024 действует редакция п. 3 ст. 574 ГК РФ, которая устанавливает обязательное нотариальное удостоверение любого договора дарения недвижимого имущества, заключённого между гражданами. Исключений для дарения доли, в том числе когда одаряемый в результате становится единственным собственником, закон не содержит.

Затронутые правоотношения

  • Обязательственное правоотношение из договора дарения (гл. 32 ГК РФ). Определяет требования к форме сделки. Поскольку предмет — недвижимость, а стороны — граждане, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ. Это исключает возможность заключения договора в простой письменной форме.

  • Правоотношение по государственной регистрации перехода права собственности (ФЗ № 218-ФЗ). Переход права на долю подлежит государственной регистрации. Нотариально удостоверенный договор регистрируется в упрощённом порядке: регистратор не проверяет законность документа, а лишь его достоверность через единую информационную систему нотариата (ч. 1 ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ).

  • Налоговое правоотношение (НК РФ). Дарение между матерью и сыном освобождено от НДФЛ, поскольку они относятся к близким родственникам по Семейному кодексу РФ (пп. 18.1 ст. 217 НК РФ). Подача декларации 3-НДФЛ не требуется.

  • Правоотношение по оплате нотариального тарифа (Основы законодательства РФ о нотариате). Для сделок по отчуждению недвижимости между родителями и детьми применяется льготный тариф: до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2% суммы сделки; свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1% суммы, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей (ст. 22.1 Основ).

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Предмет сделки — недвижимое имущество (доля в праве на квартиру). Это активирует прямое требование п. 3 ст. 574 ГК РФ об обязательном нотариальном удостоверении договора дарения между гражданами.

  2. Стороны сделки — физические лица (сын и мать). Правило п. 3 ст. 574 ГК РФ применяется именно к договорам дарения недвижимости, заключённым между гражданами, без каких-либо исключений.

  3. Дата совершения сделки — после 13.12.2024. С этой даты действует редакция п. 3 ст. 574 ГК РФ, введённая Федеральным законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ, устанавливающая обязательную нотариальную форму.

  4. Одаряемая уже владеет 1/2 долей и станет единственным собственником. Это обстоятельство не отменяет обязательность нотариального удостоверения. Верховный Суд РФ прямо разъяснил: закон не делает исключения из нотариального удостоверения договора дарения в отношении доли в праве общей собственности, даже если одаряемый становится единственным собственником (п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025).

  5. Исключение, предусмотренное ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке), неприменимо. Оно касается общего правила о сделках с долями, тогда как для договора дарения действует более строгое специальное правило п. 3 ст. 574 ГК РФ, которому иные законы должны соответствовать (п. 2 ст. 3 ГК РФ).

  6. Последствие несоблюдения нотариальной формы — ничтожность сделки. В силу п. 3 ст. 163 ГК РФ договор дарения в простой письменной форме не порождает правовых последствий и не может быть зарегистрирован органом регистрации прав.

Итог: договор дарения 1/2 доли в праве на квартиру между сыном и матерью подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Подача договора в простой письменной форме в орган регистрации прав невозможна — такая сделка ничтожна. После нотариального удостоверения переход права регистрируется в упрощённом порядке, как правило, самим нотариусом в электронной форме; НДФЛ с одаряемой не взимается.

Обязательность нотариального удостоверения договора дарения доли

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

С 13.12.2024 (Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ) любой договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Ваша ситуация подпадает под это правило напрямую: сын (гражданин) дарит матери (гражданину) долю в праве на квартиру, то есть недвижимое имущество. Требование п. 3 ст. 574 ГК РФ сформулировано без каких-либо исключений — оно не зависит от того, дарится ли вся квартира или только её доля, и от того, становится ли одаряемый единственным собственником.

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— Обзор судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025, п. 52

Позиция Верховного Суда РФ прямо разрешает именно ваш вопрос. ВС РФ подчёркивает: закон «не делает исключения» из нотариального удостоверения договора дарения в отношении доли в праве общей собственности, даже если в результате одаряемый становится единственным собственником всего объекта. При этом исключение, предусмотренное ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке), НЕ спасает от нотариуса: оно касается сделок с долями вообще, тогда как на договор дарения распространяется более строгое правило п. 3 ст. 574 ГК РФ, которому должны соответствовать иные законы (п. 2 ст. 3 ГК РФ).

Вывод: подать в орган регистрации прав договор дарения 1/2 доли, составленный в простой письменной форме, нельзя — нотариальное удостоверение обязательно. Это справедливо и в вашем случае, когда после дарения мать станет единственным собственником квартиры.

Последствия несоблюдения нотариальной формы

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Поскольку для договора дарения недвижимости между гражданами нотариальное удостоверение является обязательным в силу прямого указания закона (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ), договор, заключённый в простой письменной форме, ничтожен. Ничтожная сделка не порождает правовых последствий: орган регистрации прав не зарегистрирует переход права собственности на долю, а если бы даже впоследствии возник спор, такой договор не создал бы у матери права собственности.

Вывод: договор дарения в простой письменной форме юридически недействителен (ничтожен) и не сможет быть зарегистрирован. Для оформления перехода права необходимо именно нотариально удостоверить договор.

Порядок регистрации и расходы (тариф и налог)

Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов , нотариально удостоверенного факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2018 года № 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I , за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ

После нотариального удостоверения договора регистрация перехода права проходит в упрощённом порядке: законность нотариально удостоверенного документа государственный регистратор не проверяет, а лишь проверяет его достоверность через единую информационную систему нотариата.

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей; (Пункт в редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ ) 2) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей; другим лицам - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
— ст. 22.1 (п. 1 пп. 1) Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариальный тариф за удостоверение сделки по отчуждению недвижимости между близкими родственниками зависит от суммы сделки: поскольку даритель (сын) и одаряемая (мать) относятся к категории «родители и дети», применяется льготная ставка — до 10 000 000 рублей включительно 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей. К федеральному тарифу добавляются услуги правового и технического характера (составление договора), размер которых устанавливается региональной нотариальной палатой.

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— пп. 18.1 ст. 217 НК РФ

Дарение 1/2 доли между матерью и сыном не облагается НДФЛ: доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками по Семейному кодексу РФ, а к ним прямо отнесены «родители и дети». Декларировать такой доход подачей 3-НДФЛ также не требуется.

Вывод: сделка оформляется у нотариуса (льготный тариф как между родителями и детьми), затем регистрируется в Росреестре (как правило, нотариус сам подаёт документы в электронном виде); налог на доходы мать не платит. За государственную регистрацию права уплачивается госпошлина.

Альтернативы и порядок исполнения

Каких-либо альтернатив, позволяющих обойти обязательное нотариальное удостоверение, в рассматриваемой ситуации нет. Отчуждение доли сына в пользу матери — независимо от того, оформлено оно как дарение, купля-продажа или мена, — подпадает под правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), а при дарении — дополнительно под прямое и безысключительное требование п. 3 ст. 574 ГК РФ. Отказ сына от права собственности на долю в пользу матери по правилам ст. 236 ГК РФ в данном случае неприменим, поскольку ведёт не к «увеличению» прав матери на её собственную долю автоматически, а к бесхозяйному имуществу. Поэтому нотариальное удостоверение в любом варианте остаётся необходимым.

Что касается исполнения, то после подписания договора у нотариуса именно нотариус вправе незамедлительно направить документы в орган регистрации прав в электронной форме, что исключает необходимость личного визита сторон в МФЦ или Росреестр и ускоряет регистрацию перехода права. Заявителями на регистрацию могут выступить и сами стороны, представив нотариально удостоверенный договор и заявление о переходе права в МФЦ (документы территориальные органы Росреестра принимают через МФЦ либо в электронном виде).

Вывод: иных законных способов передать долю матери без нотариуса нет; после удостоверения сделка регистрируется в упрощённом порядке (обычно силами самого нотариуса).

Подать договор дарения 1/2 доли в простой письменной форме нельзя — нотариальное удостоверение обязательно. Это прямо следует из п. 3 ст. 574 ГК РФ, который с 13.12.2024 требует нотариальной формы для любого договора дарения недвижимости между гражданами, без исключений для долей и без учёта того, что одаряемый становится единственным собственником.

Договор дарения 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру между сыном и матерью подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

  • п. 3 ст. 574 ГК РФ — договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Закон не делает исключений ни для дарения доли, ни для случая, когда одаряемый в результате становится единственным собственником всего объекта.

Дополнительное регулирование содержится в ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, которая упоминается в Обзоре судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025 (п. 52) как норма, не содержащая исключений для договора дарения. Исключение, предусмотренное п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке), в вашей ситуации не применяется: п. 3 ст. 574 ГК РФ является специальной нормой для договора дарения и не содержит аналогичных исключений. Эта позиция подтверждена п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025.

Последствия несоблюдения нотариальной формы. Договор дарения, заключённый в простой письменной форме, является ничтожным в силу п. 3 ст. 163 ГК РФ. Он не порождает правовых последствий, и орган регистрации прав не зарегистрирует переход права собственности на долю на основании такого договора.

Расходы. Нотариальный тариф за удостоверение сделки по отчуждению недвижимости между родителями и детьми (ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате):

  • при сумме сделки до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2% оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
  • при сумме сделки свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1% суммы, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.

К федеральному тарифу добавляются услуги правового и технического характера (составление договора), размер которых устанавливается региональной нотариальной палатой.

Налог. Дарение 1/2 доли между матерью и сыном не облагается НДФЛ: доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками по Семейному кодексу РФ, а к ним прямо отнесены родители и дети (пп. 18.1 ст. 217 НК РФ). Декларировать такой доход подачей 3-НДФЛ не требуется.

Регистрация. После нотариального удостоверения договора регистрация перехода права проходит в упрощённом порядке: законность нотариально удостоверенного документа государственный регистратор не проверяет, а лишь проверяет его достоверность через единую информационную систему нотариата (ч. 1 ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ).

Пошаговые действия

  1. Обратиться к нотариусу (по месту нахождения квартиры либо по месту жительства любой из сторон) для удостоверения договора дарения 1/2 доли. Нотариус подготовит проект договора, проверит правоустанавливающие документы и удостоверит сделку.
  2. Подготовить документы для нотариуса: паспорта сторон, правоустанавливающие документы на квартиру, выписку из ЕГРН, подтверждающую право общей долевой собственности (по 1/2 доли у каждого), согласие одаряемой на принятие дара (выражается при подписании договора).
  3. Оплатить нотариальный тариф и услуги правового и технического характера по реквизитам, предоставленным нотариусом.
  4. Подписать договор у нотариуса. Нотариус удостоверяет сделку и, как правило, самостоятельно направляет документы в Росреестр в электронной форме для государственной регистрации перехода права собственности.
  5. Уплатить госпошлину за государственную регистрацию права (если документы подаёт нотариус, он сообщит реквизиты и порядок оплаты).
  6. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности матери на всю квартиру (1/1 доля). Срок регистрации при подаче нотариусом в электронном виде, как правило, сокращён.
  7. Если орган регистрации прав откажет в регистрации (например, при попытке подать договор в простой письменной форме), такой отказ правомерен. В этом случае необходимо удостоверить договор у нотариуса и повторно подать документы на регистрацию.