Дарение квартиры гражданину России от сестры-гражданки Украины, находящейся в Германии: как оформить без личного присутствия?

Форма договора дарения квартиры: нотариальное удостоверение обязательно, но личное присутствие дарителя — нет

Дарение недвижимости между гражданами с 13.12.2024 требует обязательной нотариальной формы — это прямое требование закона, и именно поэтому нотариусы говорят вам о необходимости «присутствия»: нотариус должен лично установить личность и волю сторон сделки. Но сама сделка не относится к числу тех, что могут быть совершены только лично, — закон не запрещает её совершение через представителя.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Ключевое здесь: обязательность нотариального удостоверения относится к форме договора, а не к способу волеизъявления дарителя. Договор дарения не входит в перечень сделок, исключающих представительство (таковы, например, завещание, доверенность, брачный договор). Основание допустимости представительства:

1. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом 1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2.
   — п. 3 ст. 182 ГК РФ

Из абзаца четвёртого следует вывод: сделка по своему характеру совершается только лично, лишь когда это прямо указано в законе. Для дарения такого запрета в Гражданском кодексе нет, поэтому сестра вправе уполномочить доверенностью другое лицо заключить договор дарения от её имени. Нотариус РФ удостоверит договор, в котором на стороне дарителя действует представитель по надлежаще оформленной доверенности, а личная явка самого дарителя не требуется.

Однако есть ограничение, делающее вашу ситуацию не «безвыходной», но требующей третьего лица: одаряемый не может одновременно быть представителем дарителя. Поскольку даритель — сестра, а одаряемый — вы (брат), именно вы не вправе подписать договор дарения «от имени сестры себе в дар». Для подписания договора от имени сестры нужен доверенный (третье лицо), не являющийся одаряемым. Это прямо закреплено в п. 3 ст. 182 ГК (процитирован выше): представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Вывод: личное присутствие сестры в РФ для заключения договора дарения квартиры не требуется — сделка может быть совершена её представителем по нотариальной доверенности, но этим представителем не можете быть вы (одаряемый); нужно третье лицо.

Требования к доверенности на дарение: предмет, одаряемый, форма, срок

Доверенность на дарение подчиняется двум специальным правилам, несоблюдение которых делает её ничтожной или недействительной.

1. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения 1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. 2. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (пункт 1 статьи 578). 3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не дает одаряемому права требовать возмещения убытков. Статья 578. Отмена дарения 1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2.
   — п. 5 ст. 576 ГК РФ

Из этой нормы следует обязательное содержание доверенности: в ней должны быть точно назван одаряемый (вы) и предмет дарения (конкретная квартира — адрес, кадастровый номер, при наличии площадь). Формулировка «подарить мою недвижимость любому моему родственнику» сделает доверенность ничтожной.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Поскольку сам договор дарения недвижимости требует нотариальной формы, доверенность на его заключение также должна быть нотариально удостоверена. К нотариально удостоверенным приравнены только доверенности особых категорий (военнослужащих, лиц в местах лишения свободы и т.п.) — сестра, живущая в Германии, к ним не относится, поэтому ей нужен именно нотариус.

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Срок действия доверенности: если его не указать, доверенность действует один год со дня совершения (при этом доверенность без даты совершения ничтожна). Рекомендуется указать конкретный срок, достаточный для нотариального удостоверения договора и регистрации перехода права.

Вывод: доверенность должна быть нотариально удостоверена, содержать точное указание одаряемого (брат) и предмета (конкретная квартира), а также дату и срок совершения.

Оформление доверенности в Германии и её признание в России

Сестра может оформить доверенность, не покидая Германию, двумя способами: у немецкого нотариуса либо в российском консульском учреждении.

1. Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. При наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 1212 настоящего Кодекса, к форме договора с участием потребителя по его выбору применяется право страны места жительства потребителя. 2. Если право страны места учреждения юридического лица содержит особые требования в отношении формы договора о создании юридического лица или сделки, связанной с осуществлением прав участника юридического лица, форма таких договора или сделки подчиняется праву этой страны. 3. Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
   — п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Из п. 1 ст. 1209 ГК РФ следует, что правила о форме сделки применяются и к форме доверенности, а форма сделки не может быть признана недействительной, если соблюдены требования права страны места её совершения. Значит, доверенность, удостоверенная немецким нотариусом по правилам Германии, признаётся в России действительной по форме — она заменяет и российское нотариальное удостоверение. Для использования в РФ на неё нужно:

1. проставить апостиль (Германия — участница Гаагской конвенции 1961 г., отменяющей требование легализации иностранных официальных документов; апостиль проставляется компетентным органом Германии — как правило, земельным судом/управлением юстиции по месту удостоверения);
2. выполнить нотариально удостоверенный перевод доверенности на русский язык (российский нотариус или переводчик с удостоверением подлинности подписи переводчика).

Альтернативный способ — оформить нотариальную доверенность в российском консульстве в Германии: консульские должностные лица совершают нотариальные действия от имени РФ на территории иностранных государств (это следует из ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате и ст. 26 Консульского устава РФ). Такая доверенность уже составлена на русском языке по российским требованиям и не нуждается в апостиле и переводе — это наиболее надёжный вариант, если сестра может посетить российское консульство.

Вывод: доверенность, удостоверенная у немецкого нотариуса с апостилем и нотариальным переводом, либо у российского консула в Германии, юридически заменит личное присутствие сестры в РФ и будет принята российским нотариусом и Росреестром.

Государственная регистрация перехода права и согласие супруга

Право собственности на подаренную квартиру возникает у одаряемого только с момента государственной регистрации перехода права — сам по себе подписанный договор дарения права не переносит.

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
   — п. 1 ст. 131 ГК РФ

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Статья 224. Передача вещи 1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
   — абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ

Заявление о государственной регистрации перехода права подаётся в Росреестр (через МФЦ) обеими сторонами сделки либо их представителями; при нотариально удостоверенной сделке нотариус вправе самостоятельно направлять документы на регистрацию. Поскольку договор удостоверяется нотариусом, а после 13.12.2024 нотариальная форма обязательна, именно нотариус, удостоверивший договор, направит комплект документов в регистрирующий орган — личная явка сестры при этом не требуется (от её имени действует представитель по доверенности).

Важная оговорка — согласие супруга дарителя:

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
   — п. 1, 3 ст. 35 СК РФ

Если квартира была приобретена сестрой в период брака и является общей совместной собственностью супругов, дарение без нотариально удостоверенного согласия второго супруга делает сделку оспоримой: супруг вправе в течение года со дня, когда узнал о сделке, требовать признания её недействительной. Если же квартира — личная собственность сестры (приобретена до брака, получена в дар/по наследству), согласие супруга не требуется.

Вывод: переход права собственности к вам состоится после госрегистрации; если квартира нажита сестрой в браке, до подписания договора следует получить нотариально удостоверенное согласие её супруга (также возможно оформить его заочно в Германии с апостилем и переводом).

Налог на дарение и особенности новых регионов

НДФЛ. Доход одаряемого в виде полученной в дар квартиры не облагается НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Брат и сестра относятся к близким родственникам — это прямо следует из понятия близких родственников, закреплённого в семейном законодательстве:

Не допускается заключение брака между: лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке; близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Поскольку сестра и брат — близкие родственники (полнородные либо неполнородные, имеющие общих отца или мать), НДФЛ с полученной в дар квартиры вы платить не будете (при условии, что вы являетесь стороной договора как физическое лицо). Если родство сугубо неполнородное и общих родителей нет либо отношения не более дальние — освобождение не применяется, и одаряемый обязан задекларировать доход (ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13%). Поскольку вы гражданин РФ, проживающий в России, вы признаётесь налоговым резидентом РФ.

Особенности новых субъектов РФ. Важный практический момент, который надо выяснить до начала оформления: внесено ли право собственности сестры в ЕГРН РФ. В новых субъектах РФ (ДНР, ЛНР, Запорожская и Херсонская области) действует переходный порядок признания прав на недвижимость, возникших до их принятия в состав РФ по украинским правоустанавливающим документам: такие права признаются юридически действительными, но для перехода права по сделке объект и право сестры должны быть внесены в ЕГРН (ст. 1, 18 ФЗ № 218-ФЗ). Если квартира ещё не учтена в ЕГРН и право сестры не зарегистрировано по российским правилам, сначала проводятся кадастровый учёт объекта и регистрация ранее возникшего права сестры, и только затем — регистрация перехода права по договору дарения. Уточнить статус объекта и порядок в вашем регионе следует в местном органе регистрации прав (Росреестр) по месту нахождения квартиры.

Вывод: при дарении между братом и сестрой НДФЛ не уплачивается; предварительно необходимо проверить наличие квартиры и права сестры в ЕГРН — в новых регионах сначала может потребоваться постановка объекта на кадастровый учёт и регистрация ранее возникшего права сестры.