Обязательна ли нотариальная форма договора дарения доли квартиры между матерью и дочерью
Нет, оформить договор дарения 1/2 доли в простой письменной форме без нотариуса нельзя — нотариальное удостоверение является обязательным. Это следует из двух самостоятельных оснований.
Основание первое — п. 3 ст. 574 ГК РФ (в редакции ФЗ № 459-ФЗ от 13.12.2024):
Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ
Эта норма с 13.12.2024 распространяется на любой договор дарения недвижимого имущества между гражданами, без исключений для долей, для близких родственников и без учёта того, что одаряемый становится единственным собственником. Поскольку даримая доля — недвижимое имущество (доля в праве собственности на квартиру), а обе стороны — граждане (мать и дочь), её нотариальное удостоверение обязательно.
Основание второе — ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ — обязательность нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей:
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— п. 1.1 (абз. 1) ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ
Мать отчуждает только свою 1/2 долю и не отчуждает одновременно все доли всех участников «по одной сделке» (исключение п. 1 ч. 1.1 ст. 42 не применяется, ведь этим исключением охвачен случаи отчуждения долей всех сособственников). Поэтому даже в части сделок с долями дарение требует нотариального удостоверения.
Последствия несоблюдения — п. 3 ст. 163 ГК РФ:
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность
— п. 3 ст. 163 ГК РФ
Сделка, совершённая в простой письменной форме там, где закон требует нотариального удостоверения, ничтожна. Такую бумагу невозможно будет провести через Росреестр, переход права собственности не зарегистрируют, и цель (дочь становится единственным собственником) не будет достигнута. Самостоятельно «составить договор и подать документы» при этом нельзя — договор дарения должен составить и удостоверить нотариус.
Вывод: договор дарения 1/2 доли в праве собственности на квартиру между матерью и дочерью подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Оформление в простой письменной форме без нотариуса невозможно и юридически ничтожно.
Налоговые последствия дарения доли между матерью и дочерью
Дочь как одаряемая освобождается от налога (НДФЛ) на стоимость подаренной доли, поскольку даритель и одаряемый — близкие родственники.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— пп. 18.1 ст. 217 НК РФ (введён ФЗ № 78-ФЗ от 01.07.2005)
Мать и дочь — «родители и дети», прямо перечисленные в пп. 18.1 ст. 217 НК РФ как близкие родственники, доходы которых от дарения не облагаются НДФЛ. Следовательно, дочь не должна декларировать полученную в дар долю и платить налог с её стоимости, и подавать налоговую декларацию по этому доходу ей не требуется.
Вывод: получение дочерью доли в дар от матери не порождает обязанности по уплате НДФЛ — доход освобождён от налогообложения в силу пп. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Необходимо ли нотариальное согласие супруга дарителя и размер нотариального тарифа
Здесь есть развилка в зависимости от статуса даримой доли.
Развилка А — доля является личным имуществом матери (приобретена ею до брака, получена в наследство, в дар или по приватизации как личное) — нотариальное согласие супруга не требуется, мать распоряжается долей самостоятельно.
Развилка Б — доля входит в общую совместную собственность супругов — если на часть доли (на имущество, нажитое в браке) распространяется режим совместной собственности супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга матери:
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 1 ст. 35 СК РФ и п. 3 ст. 35 СК РФ
По п. 3 ст. 35 СК РФ для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Поскольку доля в квартире — недвижимость с госрегистрацией прав, при наличии брачного режима такое согласие супруга матери обязательно; его отсутствие даёт супругу право оспорить сделку в течение года.
Размер федерального тарифа за удостоверение сделки с недвижимостью для матери и дочери рассчитывается по льготной ставке, предусмотренной для близких родственников:
за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки
— ст. 22.1 (пп. 1 п. 1) Основ законодательства РФ о нотариате
Для «супругу, родителям, детям, внукам» федеральный тариф составляет 3 000 руб. + 0,2% оценки (суммы) сделки до 10 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате). К этому добавится региональный тариф нотариуса, который зависит от субъекта РФ, где удостоверяется сделка.
Вывод: имеет решающее значение, нажита ли доля матери в браке: при личной принадлежности доли согласие супруга не нужно; при совместном режиме — обязательно нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя. Тариф за удостоверение для дочери (как для ребёнка) — льготный: 3 000 руб. плюс 0,2% суммы сделки.
Процедура удостоверения и регистрации перехода права собственности
После нотариального удостоверения договора переход права собственности на долю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для нотариально удостоверенной сделки действует упрощённый порядок: нотариус сам подаёт документы в электронном виде, а регистратор не проводит повторную проверку законности сделки.
При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов , нотариально удостоверенного факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2018 года № 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется
— ч. 2 ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ
Право дочери на долю регистрируется на основании нотариально удостоверенного договора дарения, и проверка законности такого документа госрегистратором не проводится — достоверность проверяется через Единую информационную систему нотариата. Практически это означает, что после визита к нотариусу регистрацию перехода права нотариус подаст сам (обычно в тот же или на следующий день), и обращаться отдельно в МФЦ/Росреестр не требуется.
Ключевое условие надёжности сделки: именно нотариальная форма гарантирует, что договор не будет признан ничтожным из-за несоблюдения формы и что сделка будет зарегистрирована. Договор, подписанный сторонами в простой письменной форме без нотариуса, ничтожен и не может быть основанием для регистрации перехода права.
Вывод: правильный порядок — нотариус проверяет правоспособность и права сторон, удостоверяет договор дарения, сам подаёт документы на регистрацию перехода права в Росреестр; после внесения записи в ЕГРН дочь становится единственным собственником всей квартиры.
Сроки регистрации, действия при приостановлении и альтернативы дарению
Срок регистрации. Государственная регистрация перехода права на основании нотариально удостоверенной сделки осуществляется в ускоренные сроки:
три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов
— п. 9 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ
Поскольку договор удостоверяется нотариусом, а документы на регистрацию он, как правило, подаёт в электронной форме, переход права на долю будет зарегистрирован в течение одного рабочего дня после поступления документов (либо в течение трёх рабочих дней при иной форме подачи).
Действия при приостановлении. Основания, по которым регистратор вправе приостановить регистрацию, закреплены в ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Среди них применительно к рассматриваемой сделке ключевые: п. 7 — форма и (или) содержание представленного документа не соответствуют требованиям закона, и п. 13 — сделка, являющаяся основанием для регистрации, ничтожна. Именно по этим основаниям регистрация договора дарения в простой письменной форме была бы приостановлена, а затем в ней отказано. Для надлежаще нотариально удостоверенного договора эти риски снимаются: проверка законности документа регистратором не проводится (ч. 2 ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ), а достоверность проверяется через ЕИС нотариата. Если приостановление всё же произошло по иным причинам (например, по п. 5 ч. 1 ст. 26 из-за неполного комплекта документов), причины устраняются в течение установленного для приостановления срока, после чего регистрация завершается.
Альтернатива дарению без нотариуса. Завещание в пользу дочери не требует нотариуса? Напротив — завещание по общему правилу подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 1124, 1118 ГК РФ) и влечёт правовые последствия лишь после смерти завещателя; при этом наследник входит в наследство, а не становится собственником сразу при жизни. Купля-продажа доли матерью в пользу дочери также подлежит обязательному нотариальному удостоверению в силу ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (отчуждение доли одним участником), а из-за возмездности такая передача не освобождается от налогообложения по пп. 18.1 ст. 217 НК РФ так, как дарение между близкими родственниками. Таким образом, ни одна из альтернатив не позволяет достичь поставленной цели «оформить передачу доли без нотариуса»; дарение между матерью и дочерью остаётся оптимальным способом, но с обязательным нотариальным удостоверением.
Вывод: переход права по нотариально удостоверенному договору регистрируется в Росреестре в ускоренный срок (1 рабочий день при электронной подаче). Обойти обязательное нотариальное удостоверение нельзя ни через завещание (тоже требует нотариуса и действует после смерти), ни через куплю-продажу (тоже требует нотариуса и не освобождается от налога как дарение близкому родственнику).
