Как оформить дарственную на квартиру от сестры из Германии, если она находится на территории самопровозглашённого образования на Донбассе

1. Может ли гражданка Украины (проживающая в Германии) быть дарителем квартиры в новом субъекте РФ: «статус территории» препятствием не является

Ключевой вопрос клиента — опасение, что из-за «юридического статуса территории» Донбасса ничего оформить не получится. Это опасение необоснованно: территория входит в состав РФ, и гражданство сестры (гражданка Украины) не лишает её права распоряжаться своей недвижимостью наравне с российскими гражданами.

Гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.
— ст. 1196 ГК РФ

Иностранные граждане пользуются в РФ гражданской правоспособностью наравне с российскими, следовательно, сестра вправе быть дарителем квартиры (совершать сделку по отчуждению принадлежащего ей недвижимого имущества) точно так же, как гражданка России. Никакого ограничения для иностранного физического лица на дарение недвижимости в РФ закон не устанавливает.

Далее, «статус территории» в части действительности правоустанавливающих документов на квартиру разрешён переходными положениями федеральных конституционных законов о принятии в РФ новых субъектов. Если документы сестры выданы украинскими органами, нотариусами Украины либо органами ДНР/ЛНР до вхождения в состав РФ, они признаются и действуют в РФ без какого-либо дополнительного подтверждения:

1. На территории Российской Федерации признаются и действуют без ограничения срока действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Луганской Народной Республики, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом либо не вытекает из самих документов или существа отношений, следующие документы, действовавшие на территории Луганской Народной Республики на день принятия в Российскую Федерацию Луганской Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта: 1) документы, подтверждающие гражданское состояние, трудовой (страховой) стаж, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных социальных выплат, льгот в натуральной форме, право на получение медицинской помощи, таможенные документы, выданные государственными и иными официальными органами Луганской Народной Республики, органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины; 2) лицензии (разрешения), за исключением лицензий (разрешений) на осуществление предпринимательской деятельности, которая не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций, выданные государственными и иными официальными органами Луганской Народной Республики, органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины;
   — п. 1 (ч. 1) и п. 2 ст. 12 ФКЗ № 6-ФКЗ от 04.10.2022 (ЛНР)

Из этой нормы следует, что при наличии у сестры документов на квартиру, выданных до 04.10.2022 (ЛНР; аналогичная норма действует для ДНР), такие документы являются законным основанием для государственной регистрации её права (первичное внесение в ЕГРН ранее возникшего права) либо, если право уже внесено в ЕГРН, — для регистрации перехода права на брата. Срок представления таких документов для регистрации продлён законодателем до 01.07.2026 (п. 2 ст. 12 ФКЗ), то есть в настоящий момент регистрационные действия возможны.

Вывод по вопросу: гражданство сестры и её проживание в Германии не препятствуют дарению; квартира в новом субъекте РФ отчуждается по российскому праву на общих основаниях, а документы, выданные до вхождения территории в состав РФ, признаются в РФ без подтверждения и служат основанием для государственной регистрации.

2. Как заключить договор дарения без личного присутствия сестры: нотариальная форма, доверенность из Германии и запрет представления в пользу самого себя

Дарение недвижимости между гражданами требует обязательного нотариального удостоверения договора. Это прямо установлено п. 3 ст. 574 ГК РФ:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, может быть совершена представителем по доверенности — дарение не отнесено законом к сделкам, совершаемым только лично (см. п. 4 ст. 182 ГК РФ, допускающий представительство в таких сделках). Однако здесь действует принципиальный запрет: представитель не может совершать сделку от имени дарителя в пользу самого себя. Поскольку брат является одаряемым, он не вправе одновременно выступать представителем своей сестры-дарительницы:

1. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
   — п. 3 ст. 182 ГК РФ

Для клиента это означает: брат НЕ может по доверенности от сестры подписать договор дарения в свою пользу. Если бы он это сделал, сделка могла бы быть признана судом недействительной по иску сестры как нарушающая её интересы (абз. 2 п. 3 ст. 182 ГК РФ). Поэтому представителем сестры при удостоверении договора у нотариуса должен выступать третий человек (не брат и не лицо, одновременно представляющее брата), либо сестра должна подписать договор лично.

Доверенность на распоряжение недвижимостью и на совершение сделки, требующей нотариальной формы, сама должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ):

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Поскольку сестра находится в Германии, доверенность может быть удостоверена немецким нотариусом. Форма доверенности, выданной за границей, признаётся в РФ: по п. 1 ст. 1209 ГК РФ правила о форме сделки применяются и к форме доверенности, при этом она не может быть признана недействительной, если соблюдены требования права страны её совершения; для сделок с недвижимостью, подлежащих обязательной регистрации в РФ, форма подчиняется российскому праву (пп. 3, 4 ст. 1209 ГК РФ):

1. Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. При наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 1212 настоящего Кодекса, к форме договора с участием потребителя по его выбору применяется право страны места жительства потребителя. 2. Если право страны места учреждения юридического лица содержит особые требования в отношении формы договора о создании юридического лица или сделки, связанной с осуществлением прав участника юридического лица, форма таких договора или сделки подчиняется праву этой страны. 3. Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
   — п. 1, 4 ст. 1209 ГК РФ

На практике доверенность от гражданки Украины, удостоверенная нотариусом в Германии, признаётся российским нотариусом при условии её апостилирования (Россия и ФРГ — участники Гаагской конвенции 1961 г.) и перевода на русский язык с надлежащим заверением подписи переводчика. Практическая альтернатива — удостоверить доверенность в консульском учреждении РФ в Германии (консульские нотариально удостоверенные доверенности приравниваются к российским). В доверенности должны быть прямо указаны полномочия лица на заключение/подписание договора дарения конкретной квартиры и на подачу заявлений о государственной регистрации.

Вывод по вопросу: личное присутствие сестры в РФ не обязательно — сделка может быть заключена её представителем по нотариально удостоверенной в Германии (с апостилем и переводом) доверенности, однако представителем не может быть сам брат, поскольку закон запрещает представителю совершать сделку в отношении себя лично.

3. Налогообложение дарения и согласие супруга сестры

НДФЛ. Брат и сестра являются «близкими родственниками» по СК РФ, а доходы, полученные в порядке дарения от близких родственников, освобождаются от налога:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.
— абз. 3 ст. 14 СК РФ

Поскольку брат и сестра — полнородные или неполнородные брат и сестра (имеющие общих отца или мать), они относятся к близким родственникам по абз. 3 ст. 14 СК РФ, и на них распространяется освобождение п. 18.1 ст. 217 НК РФ:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Это значит, что одаряемый брат не обязан уплачивать НДФЛ с кадастровой стоимости подаренной квартиры и не обязан подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ по данному доходу. Оговорка п. 18.1 ст. 217 НК РФ об иностранных агентах на рассматриваемую ситуацию (обычная семья, не связанная с политической деятельностью) не распространяется.

Согласие супруга дарительницы. Разрешение на дарение квартиры зависит от того, является ли квартира личным имуществом сестры либо совместной собственностью супругов. По п. 1 ст. 36 СК РФ личным имуществом супруга признаётся имущество, полученное в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, а также принадлежавшее ему до брака:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Если квартира является личным имуществом сестры (например, получена по наследству, в дар либо приобретена до вступления в брак), согласие супруга не требуется вовсе. Если же квартира приобретена в браке за счёт общих средств супругов и является совместной собственностью, то для дарения потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга сестры (п. 3 ст. 35 СК РФ):

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Практическое правило для брата: нотариус при удостоверении договора дарения самостоятельно проверит, состоит ли сестра в браке, и при необходимости потребует нотариально удостоверенное согласие супруга (если квартира — совместное имущество) либо документы, подтверждающие, что квартира является личным имуществом сестры (свидетельство о праве на наследство, договор дарения ей самой и т.п.).

Вывод по вопросу: одаряемый брат освобождён от НДФЛ и декларирования, поскольку брат и сестра — близкие родственники; согласие супруга сестры требуется только если квартира является совместной собственностью супругов, а не личным имуществом сестры — в последнем случае оно не нужно.

4. Государственная регистрация перехода права и действия, если право сестры ещё не внесено в ЕГРН

Само по себе нотариальное удостоверение договора дарения не переносит право собственности — для этого необходима государственная регистрация. Право собственности у брата-одаряемого возникнет только с момента внесения записи в ЕГРН (п. 2 ст. 223 ГК РФ):

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
   — абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ

Соответственно, сделка дарения завершается не у нотариуса, а в Росреестре (или через МФЦ): нотариус в силу закона направляет заявление о регистрации в электронном виде, и право собственности брата зарегистрируется после внесения соответствующей записи (ст. 131 ГК РФ). Доверенность, если представитель подаёт заявление, должна включать полномочие на подачу заявления о государственной регистрации (см. п. 1 ст. 185.1 ГК РФ выше).

Если право сестры ещё не внесено в ЕГРН. Поскольку квартира находится в новом субъекте РФ и право ранее возникло по документам Украины/ДНР-ЛНР, у сестры может не быть записи в ЕГРН. В таком случае переходное регулирование (п. 2 ст. 12 ФКЗ — цитирован выше) прямо предписывает: документы, выданные до вхождения в состав РФ, представляются для государственной регистрации соответствующих прав в ЕГРН в порядке российского законодательства. То есть сестра (или её представитель по доверенности, или брат на основании нотариально удостоверенного договора дарения) вправе обратиться за одновременной/первичной регистрацией: сначала регистрируется ранее возникшее право сестры на основании её документов, затем переход этого права к брату по договору дарения.

Вывод по вопросу: после нотариального удостоверения договора дарения необходима госрегистрация в ЕГРН, с момента которой брат становится собственником; если право сестры ещё не зарегистрировано в ЕГРН, её ранее возникшее право регистрируется по документам, выданным до вхождения в РФ, в порядке переходных положений ФКЗ (срок представления документов — до 01.07.2026). В случае отказа нотариуса или Росреестра отказ может быть оспорен в суде по правилам административного/искового производства.

5. Применимое право к режиму имущества супругов и к вопросе о согласии супруга

Поскольку сестра — гражданка Украины, проживающая в Германии, при оценке того, требуется ли согласие её супруга, следует учитывать коллизионное регулирование: имущественные права и обязанности супругов определяются по законодательству их совместного (либо последнего совместного) места жительства:

1. Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства, а при отсутствии совместного места жительства законодательством государства, на территории которого они имели последнее совместное место жительства. Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов, не имевших совместного места жительства, определяются на территории Российской Федерации законодательством Российской Федерации. 2. При заключении брачного договора или соглашения об уплате алиментов друг другу супруги, не имеющие общего гражданства или совместного места жительства, могут избрать законодательство, подлежащее применению для определения их прав и обязанностей по брачному договору или по соглашению об уплате алиментов. В случае, если супруги не избрали подлежащее применению законодательство, к брачному договору или к их соглашению об уплате алиментов применяются положения пункта 1 настоящей статьи.
   — п. 1 ст. 161 СК РФ

Это означает, что режим имущества сестры (совместная или раздельная собственность супругов) будет определяться правом той страны, где супруги имеют/имели совместное место жительства (для пары, проживающей в Германии, — по общему правилу правом ФРГ). Однако право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, расположенное в РФ, а равно форма сделки с ним подчиняются российскому праву (ст. 1205, п. 4 ст. 1209 ГК РФ), поэтому в отношении самой квартиры в новом субъекте РФ применяется российский режим: если квартира является личным имуществом сестры (получена до брака, в дар, по наследству — п. 1 ст. 36 СК РФ), согласие супруга не требуется; если она приобретена в браке и по применимому праву является совместной собственностью, — потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ, цитирован выше).

Практически вопрос о согласии супруга сестры будет решать нотариус при удостоверении договора дарения, исходя из представленных документов о происхождении квартиры (свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, договор купли-продажи с датой, предшествующей браку, и т.п.). Однозначный ответ заранее дать нельзя без выяснения семейного положения сестры и происхождения квартиры.

Вывод по вопросу: режим имущества супругов сестры определяется по их личному закону (месту совместного жительства), но в отношении самой квартиры в РФ действует российское вещное право; необходимость согласия супруга сестры зависит от происхождения квартиры (личное имущество — согласие не нужно; совместная собственность — нужно нотариальное согласие).