Права трёх прописанных лиц: сохраняется ли право пользования после дарения
Регистрация (прописка) — это административный учёт по месту жительства, она не даёт права собственности и сама по себе не является препятствием для дарения комнаты. Правовое значение имеет то, являются ли прописанные лица членами семьи собственника и не имеют ли они самостоятельного права пользования.
По общему правилу, при переходе права собственности к другому лицу право пользования членов семьи прежнего собственника прекращается (но через выселение в судебном порядке):
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ
Это означает: если прописанные — члены вашей семьи, не имеющие самостоятельного права на комнату, после дарения чужому лицу они утрачивают право пользования жилым помещением (их можно выселить через суд, а затем снять с регистрационного учёта).
Важное исключение — «отказники от приватизации». Если комната (или квартира, в которой она находится) была приватизирована, и кто-то из прописанных в момент приватизации имел равное право пользования, но отказался от участия в приватизации, — за ним сохраняется бессрочное право пользования, которое не прекращается даже при переходе права собственности:
Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и на бывших членов семьи собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло на основании документа, подтверждающего полную выплату паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, при условии, что в момент полной выплаты паевого взноса эти лица были указаны в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в ордере, выданном при вселении в жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения либо до указанного момента были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива. 2.
— ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ, п. 1
{> → ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ, п. 1}
Это значит: если кто-то из трёх прописанных отказался от приватизации, после совершения дарения он сохранит право проживания в комнате — новый собственник не сможет его выселить. В этом случае одаряемый фактически получит комнату, обременённую правом проживания третьего лица.
Опекаемые/несовершеннолетние. Если среди проживающих есть находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи, и дарение затрагивает их права, требуется согласие органа опеки:
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
— п. 4 ст. 292 ГК РФ
Вывод: прописка трёх человек сама по себе дарению не препятствует, но последствия зависят от их статуса. Обычные члены семьи утрачивают право пользования при переходе права собственности. Однако если кто-то из них отказался от приватизации (или комната была приватизирована с его участием в праве пользования), он сохраняет бессрочное право проживания, и одаряемый получит комнату с этим обременением — о чём вы обязаны поставить одаряемого в известность (иначе сделка рискованна). При наличии опекаемых/несовершеннолетних потребуется согласие органа опеки.
Влияние долгов (включая долги по коммуналке) на возможность дарения
Здесь нужно различать два разных юридических явления, которые в быту называются одним словом «долг».
1. Обычная задолженность по ЖКУ, ещё не взысканная и не связанная с арестом. По общему правилу обязанность по оплате ЖКУ привязана к личности собственника и не «следует» за вещью при её отчуждении:
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение
— ст. 153 ЖК РФ
Для вас это означает: обязанность платить за жильё и коммунальные услуги возникает у собственника (то есть у вас) с момента возникновения права собственности; после дарения эта обязанность перейдёт к новому собственнику (одаряемому) с момента регистрации его права. Накопленная вами задолженность по «коммуналке» остаётся вашим личным долгом и не переходит к одаряемому — управляющая организация продолжит требовать её с вас, а не с нового собственника. Сама по себе такая задолженность не препятствует совершению дарения.
Единственное имущественное исключение — взносы на капитальный ремонт. Эта обязанность является «вещной» и переходит к новому собственнику вместе с помещением, включая неисполненную часть обязательства прежнего собственника:
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 3 ст. 158 ЖК РФ
То есть долг по капремонту перейдёт к одаряемому вместе с комнатой.
2. Долг, по которому наложен арест/запрет судебного пристава. Здесь ситуация иная и она уже разъяснялась в вашем близком вопросе. Если долг взыскан, возбуждено исполнительное производство и на комнату наложен арест или запрет регистрационных действий, сделка по отчуждению арестованного имущества ничтожна:
Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). 2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет 1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными. Статья 176.
— п. 1 ст. 174.1 ГК РФ
А Росреестр приостановит или откажет в регистрации перехода права (пп. 37 п. 1 ст. 26 ФЗ-218). Поэтому если на комнату уже наложен арест пристава — сначала нужно снять арест (погасить долг или прекратить исполнительное производство), и лишь затем дарить.
Вывод: обычные долги по коммуналке (кроме взносов на капремонт) не мешают дарению и остаются личным долгом дарителя. А вот если долг уже взыскан и на комнату наложен арест судебного пристава — дарение невозможно до снятия ареста, иначе сделка ничтожна и не пройдёт регистрацию. Перед дарением стоит проверить выписку из ЕГРН на предмет арестов и запретов.
Можно ли подарить комнату человеку, у которого «там есть долг», и налоговые последствия
Здесь возможны два прочтения вашего вопроса, и ответы различаются.
Если «долг» одаряемого — задолженность по коммуналке за эту же комнату. Наличие у одаряемого личных долгов (в том числе долгов по ЖКУ) само по себе не препятствует принятию дара. Одаряемый после регистрации права становится собственником и перенимает только обязанность по взносам на капремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), а ранее накопленная вами задолженность по содержанию и коммунальным услугам остаётся на вас. Собственных долгов одаряемого закон не проверяет: дарение — безвозмездная сделка, в которой роль играет воля дарителя и правоспособность одаряемого (любой гражданин, кроме прямо предусмотренных законом ограничений, может быть одаряемым).
Если «долг» означает, что на долю/комнату, принадлежащую или связанную с этим человеком, уже что-то наложено. В этом случае проверяйте конкретные обременения в ЕГРН — наличие ареста или запрета на регистрационные действия в отношении предмета дарения делает сделку ничтожной по ст. 174.1 ГК РФ (см. предыдущий блок).
Налоговое последствие для одаряемого. Подаренная комната — это доход одаряемого. По общему правилу такой доход облагается НДФЛ (13%). Освобождение предусмотрено только для подарков от близких родственников (супруги, родители, дети, усыновители, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры — перечень в п. 18.1 ст. 217 НК РФ, на который также опираются разъяснения ФНС и судебная практика).
Это значит: если одаряемый — ваш близкий родственник из указанного перечня, НДФЛ с подаренной комнаты он не платит. Если одаряемый не является вам близким родственником (например, дальний родственник или посторонний человек), он обязан самостоятельно задекларировать полученный доход (3-НДФЛ) и уплатить 13% от кадастровой (рыночной) стоимости комнаты. Даритель в любом случае налог не платит — дарение не является для него доходом.
Дополнительный риск — дробление долей. Если ваше дарение (или дарение доли) ведёт к возникновению микродолей менее 6 кв. м общей площади на каждого сособственника, сделка ничтожна:
Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ
Вывод: подарить комнату человеку, у которого есть долг (в том числе по коммуналке), можно, его личные долги не препятствуют принятию дара, а накопленная вами задолженность по ЖКУ остаётся на вас (за исключением взносов на капремонт). Однако одаряемому, не являющемуся вам близким родственником, придётся уплатить НДФЛ 13% со стоимости комнаты; а если дарение создаёт долю менее 6 кв. м или комната под арестом — сделка ничтожна и не пройдёт регистрацию.
